商品房樓盤銷售備案價是根據開發(fā)商拿地時的樓板價以及建造房屋材料成本、人工成本來定價的。房價備案制度是指要求開發(fā)商在第一次開盤定價時，必須根據規(guī)定的時間提前到當地價格主管部門備案，然后才可以向房管部門申請銷售許可證。

商品房樓盤備案的價格將在房管部門的官方網站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發(fā)商不得擅自在銷售中突破此價格賣房。

商品房樓盤備案是根據我國建設部所頒發(fā)的《城市商品房預售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得證書。

商品房樓盤銷售備案價格和銷售價格的區(qū)別：

一：含義不同

商品房樓盤銷售備案價格是開發(fā)商在開盤之前就在建委備案的價格。

銷售價就是開盤后的成交價格。

二：價格高低不同

商品房樓盤銷售備案價格是開發(fā)商新售商品房的最高價格，并不是已經出售或者正在銷售的房源的實際成交價格。房地產開發(fā)商做出的價格承諾，在實際銷售過程中不得突破。如果漲價必須二次備案，說明漲價原因。

商品房的預售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5%，具體變動需要由各地房地產主管部門結合當地實際確定。也就是說從理論上說，政府都會要求嚴格執(zhí)行房價備案制度，銷售價格不允許比備案價格高。

三：執(zhí)行標準不同

備案價就是指每一套商品房在申請預售時就已經確定了參考價格，而不是現在所普遍采取的隨行就市。具體而言，則是對開發(fā)商申請預售的每套商品房都要進行價格備案，調價幅度超過備案就需要重新備案，不然就可能違規(guī)或者不能簽約。

房產開發(fā)企業(yè)在銷售方案中申報的“一房一價”，要明確調價的期限，并嚴格按照申報價對外銷售的。

土地征收補償在哪里查詢

大家可前往當地政府相關主管部門查看。在《土地管理法》的相關規(guī)定中有表明，土地征收補償是不公開發(fā)布的，被征收者可以前往當地的人民政府進行查詢了解。

征地補償合同的內容有哪些

征地補償合同內非常關鍵，且一定要知道的內容有：

1、補償款的總額度、每一種補償內容的明確而詳細，要是具有廠房租賃的情況，這個每一項的具體補償內容就顯得非常的關鍵，這關聯到雙方之后分割遷移補償款的數額確定。

2、補償款的結算時間和結算方式。

3、要是簽署補充條約，補償合同上的內容一定要是合法的，和主合同的條約不沖突，要是對主合同有重大變動，應清楚的約定以補償條約的為標準。

4、違反約定的責任。通常來說，征地人答應的補償條件，尤其是寫入到協議條約的補償條約，大部分都可以實現。但是并不是所有的事情都能一帆風順的，大家在簽訂協議的時候，也需要為可能大聲的“萬一”做好提早預防，那就是確定違反約定的責任，從另一方面來說，也是從合同條約的角度進行監(jiān)督征地的執(zhí)行合同。

土地出讓金是由誰繳納

1.土地出讓金是獲得土地使用權所需要支付的資金，這部分是國家收取的，是由土地使用權獲得方支付的，一般也就是開發(fā)商繳納費用。

2.在在二手房交易中，買家是要交契稅(房屋評估價的2%-4%左右)，不用再交維修基金了，買家還需要要交一個土地收益金。

劃撥土地怎樣補交土地出讓金

土地出讓金的支付標準按照當地有關的政策規(guī)定執(zhí)行，全國沒有統一的標準。劃撥土地可以根據如下補交土地出讓金：

1、發(fā)生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時，按基準地價平均標準的40%計算；

2、有實際成交價的，且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金，若成交價低于基準地價平均標準的，則依照標準地價平均標準的40%計算；

3、通過以上方式計算的土地出讓金數額，土地使用權受讓人有異議的，由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估，按評估價的40%計算土地出讓金；

4、劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%，在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時，必須將成本價格換算成市場土地價格，再按不低于40%的標準計算土地出讓金。

劃撥土地即是未繳納土地出讓金的土地，在辦理產權證以后，證上會顯示為劃撥用地。這對房地產價值有一定的影響。在評估過程中，需根據實際狀況扣除土地的出讓金，根據當地標準為準。另外還需要進行使用權類型的修正。每個地方修正系數有差異，請參照當地規(guī)范。

宅基地房屋征收補償計算公式和資產計算方法

房屋。對征收宅基地上房屋的補償，一要合法合規(guī)，二要確保被征地農民的居住條件不降低。能夠以提供住房等方式給予實物補償的，應當優(yōu)先給予實物補償。

以重新分配宅基地、農民自建房的方式補償的，給農民的補償金額＝實測房屋面積×房屋重置價格。

無法重新分配宅基地、或被征地農民選擇貨幣補償的，應當按以下技術路線評估確定補償金額：

1.在實測房屋面積的基礎上，按照當地宅基地面積標準和農村住房建筑標準（沒有標準的，以宅基地面積作為合規(guī)建筑面積標準），劃分合規(guī)面積和超標面積。超出合規(guī)標準的，為超標面積。同時結合當地保障性住房面積標準，確定法定保障面積。

房屋實測面積＝合規(guī)面積+超標面積，房屋實測面積≥合規(guī)面積≥法定保障面積，法定保障面積＝當地保障性住房套均面積標準（經濟適用住房）。

2.補償金額＝法定保障面積×（保障性住房價格+房屋重置價格）+（合規(guī)面積－法定保障面積）×保障性住房價格+超標面積×重置價格。

3.保障性住房價格不能低于當地經濟適用房價格平均水平；無法提供經濟適用住房的，不能低于當地商品住房價格平均水平，面積按合規(guī)面積計算。

農村構筑物征收補償計算公式和資產計算公式

其他建筑物和構筑物。在實測房屋面積的基礎上，按照當地城市、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村（建設）規(guī)劃規(guī)定，劃分合規(guī)面積和超標面積。房屋實測面積＝合規(guī)面積+超標面積。

補償金額＝合規(guī)面積×建筑物和構筑物重置價格+超標面積×單位面積建筑物和構筑物的殘值。

農作物青苗征收補償計算公式和資產計算公式

征收農用地上有青苗的，按現狀評估并給予一次性貨幣補償。按照《物權法》相關規(guī)定，補償金額應包含對孳息的補償。

對一年一熟或多熟的作物；

土地被征收時青苗距其孳息成熟時少于一年的，按年孳息的市場價格補償。補償金額＝年孳息產量×正常市場價格。

對多年生作物；

土地被征收前已產生收益的，補償金額＝（孳息年產量×正常市場價格－按面積折算的當地人均年務農收入）×（可生長年期－已生長年期）；土地被征收時尚未產生過收益的，補償金額＝孳息年產量×正常市場價格+（年額外投入+按面積折算的當地人均年務農收入）×已生長年期。

農用地補償評估

農用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農田水利設施和養(yǎng)殖水面等也可納入農用地進行評估。

農用地評估可以按照《農用地估價規(guī)程》進行，主要評估方法為收益還原法，農用地流轉市場較發(fā)達的地方，還可以選用市場比較法。

對于新開發(fā)的農用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農用地分等定級工作，制定了農用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。

下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細說明。

收益還原法，是指將待估農用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時點，以適當的土地還原率（貼現率）進行還原（貼現），從而估算出農用地價格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價格a為農用地的年純收益r為土地還原率（貼現率）

農用地的年純收益，既可以通過農用地流轉中的轉包、轉租等價格來確定，也可以通過計算當地正常條件下主要大宗農作物（主產品和副產品）前3年的平均年產值，扣減農用地維護費和生產農副產品必須支付的直接和間接費用（種苗費、農工費、機工費、農藥費等）后得到。各種以土地為依據的支農補貼、耕地保護基金補貼等，可直接計算為土地純收益。

土地還原率（貼現率）是將土地收益還原（貼現）為土地價格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價格比率法：應選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率測算還原率。

2.安全利率加風險調整值法：即還原率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。

3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法：調查獲取社會上各種相關類型投資的收益率和風險，并按大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時，應注意不同土地權利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經營使用土地的市場風險越大，則土地還原利率越高，地價越低。由于農用地的主要用途為農業(yè)生產，相對來說產出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經營農用地的市場風險較低，其土地還原率一般應低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經營權轉讓形式的實例，進行同質比較修正，得到征收土地的市場價格。

集體建設用地補償評估

集體建設用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法等進行評估。其中，在集體建設用地流轉市場較發(fā)達的地方，可以通過調查租金或價格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進行評估，在流轉市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設用地基準地價的區(qū)域，還可以選用基準地價系數修正法。

宅基地評估。1.在評估宅基地價格前，應首先對其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進行調查，凡有宅基地轉讓或宅基地上房屋出租實例的，應以收益還原法為主進行評估。集體組織內有宅基地流轉市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進行評估。

沒有流轉市場且位于遠郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權價格。

宅基地所有權價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關稅費+因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權收益

原土地價格根據宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”等費用。

2.《物權法》確定了農民對宅基地使用權的用益物權地位。對宅基地進行評估，首先要準確界定所有權與使用權價格的區(qū)別與聯系，使用權是他物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利，是所有權權能的一部分。

征收宅基地，應當評估其所有權價格，因宅基地補償款項一般需要在所有權人和使用權人之間進行分配，還需要評估宅基地所有權和使用權之間的價格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權價格=使用權價格+權益價差。為了防止評估的隨意性，一個地區(qū)的宅基地權益價差應是一個相對固定的比例，因此，這一參數應由地方政府組織專業(yè)力量進行測算后向社會公布，供當地估價師使用。宅基地權益差可按以下方法進行測算：

一是通過年限差異近似代替所有權與使用權的差異，以無限年期代表所有權益，以有限年期代表使用權權益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權益價差=宅基地所有權×價差比例價差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現率）

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權益價差，即：

價差比例=（宅基地所有權價格－取得宅基地稅費－開發(fā)費－因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權價格

確定了價差比例后，可以在評估宅基地所有權價格基礎上，分兩種情形對征收宅基地補償款進行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權價格確定補償款，給集體經濟組織，由集體經濟組織參照價差比例分配。如在本集體經濟組織內部重劃宅基地，且涉及第三方的，補償額應在集體經濟組織、被征收宅基地的農民、第三方之間協商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權的，不再對宅基地使用權人進行補償，將宅基地所有權價格×權益價差比例后的款項補償給集體經濟組織。

其他集體建設用地評估。對國有建設用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設用地補償評估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評價確定補償金額。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設用地，按照貢獻原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進行評估，采用收益還原法時，應按無限年期貼現。以集體建設用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價格，進行同質比較修正后得到征收價格。所在區(qū)域集體建設用地流轉較發(fā)達的，可以選用市場比較法評估。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設施用地等沒有收益的集體建設用地，采用成本逼近法評估，制定了集體建設用地基準地價的地區(qū)，還可以采用基準地價修正法進行評估。

農用地補償評估

農用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農田水利設施和養(yǎng)殖水面等也可納入農用地進行評估。

農用地評估可以按照《農用地估價規(guī)程》進行，主要評估方法為收益還原法，農用地流轉市場較發(fā)達的地方，還可以選用市場比較法。

對于新開發(fā)的農用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農用地分等定級工作，制定了農用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。

下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細說明。

收益還原法，是指將待估農用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時點，以適當的土地還原率（貼現率）進行還原（貼現），從而估算出農用地價格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價格a為農用地的年純收益r為土地還原率（貼現率）

農用地的年純收益，既可以通過農用地流轉中的轉包、轉租等價格來確定，也可以通過計算當地正常條件下主要大宗農作物（主產品和副產品）前3年的平均年產值，扣減農用地維護費和生產農副產品必須支付的直接和間接費用（種苗費、農工費、機工費、農藥費等）后得到。各種以土地為依據的支農補貼、耕地保護基金補貼等，可直接計算為土地純收益。

土地還原率（貼現率）是將土地收益還原（貼現）為土地價格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價格比率法：應選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率測算還原率。

2.安全利率加風險調整值法：即還原率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。

3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法：調查獲取社會上各種相關類型投資的收益率和風險，并按大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時，應注意不同土地權利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經營使用土地的市場風險越大，則土地還原利率越高，地價越低。由于農用地的主要用途為農業(yè)生產，相對來說產出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經營農用地的市場風險較低，其土地還原率一般應低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經營權轉讓形式的實例，進行同質比較修正，得到征收土地的市場價格。

集體建設用地補償評估

集體建設用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法等進行評估。其中，在集體建設用地流轉市場較發(fā)達的地方，可以通過調查租金或價格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進行評估，在流轉市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設用地基準地價的區(qū)域，還可以選用基準地價系數修正法。

宅基地評估。1.在評估宅基地價格前，應首先對其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進行調查，凡有宅基地轉讓或宅基地上房屋出租實例的，應以收益還原法為主進行評估。集體組織內有宅基地流轉市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進行評估。

沒有流轉市場且位于遠郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權價格。

宅基地所有權價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關稅費+因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權收益

原土地價格根據宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”等費用。

2.《物權法》確定了農民對宅基地使用權的用益物權地位。對宅基地進行評估，首先要準確界定所有權與使用權價格的區(qū)別與聯系，使用權是他物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利，是所有權權能的一部分。

征收宅基地，應當評估其所有權價格，因宅基地補償款項一般需要在所有權人和使用權人之間進行分配，還需要評估宅基地所有權和使用權之間的價格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權價格=使用權價格+權益價差。為了防止評估的隨意性，一個地區(qū)的宅基地權益價差應是一個相對固定的比例，因此，這一參數應由地方政府組織專業(yè)力量進行測算后向社會公布，供當地估價師使用。宅基地權益差可按以下方法進行測算：

一是通過年限差異近似代替所有權與使用權的差異，以無限年期代表所有權益，以有限年期代表使用權權益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權益價差=宅基地所有權×價差比例價差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現率）

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權益價差，即：

價差比例=（宅基地所有權價格－取得宅基地稅費－開發(fā)費－因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權價格

確定了價差比例后，可以在評估宅基地所有權價格基礎上，分兩種情形對征收宅基地補償款進行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權價格確定補償款，給集體經濟組織，由集體經濟組織參照價差比例分配。如在本集體經濟組織內部重劃宅基地，且涉及第三方的，補償額應在集體經濟組織、被征收宅基地的農民、第三方之間協商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權的，不再對宅基地使用權人進行補償，將宅基地所有權價格×權益價差比例后的款項補償給集體經濟組織。

其他集體建設用地評估。對國有建設用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設用地補償評估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評價確定補償金額。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設用地，按照貢獻原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進行評估，采用收益還原法時，應按無限年期貼現。以集體建設用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價格，進行同質比較修正后得到征收價格。所在區(qū)域集體建設用地流轉較發(fā)達的，可以選用市場比較法評估。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設施用地等沒有收益的集體建設用地，采用成本逼近法評估，制定了集體建設用地基準地價的地區(qū)，還可以采用基準地價修正法進行評估。

1.找好參照

宅基地基準地價評估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權地價評估技術指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對宅基地價格評估的要點解釋了宅基地價格的內涵，同時強調在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的基礎上，運用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評估法等5種估價方法進行宅基地地價評估。

集體建設用地基準地價評估。近幾年，許多省市都進行了集體建設用地基準地價評估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價格評估實踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進行了宅基地價格評估的實踐探索。如湖南省麻陽縣，其評估的技術路線是：假設農村宅基地轉變?yōu)閲型恋兀页鰞烧叩膮^(qū)別，然后對國有土地地價作適當處理，得出宅基地價值。

宅基地地價計算公式

宅基地地價=國有土地出讓地價(基準地價)-(征地補償費+征地報批費+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個概念：宅基地使用權內涵。宅基地使用權是經依法審批的由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設土地使用權。

夯實兩個基礎：地類劃分與實地調查。一是分類研究現狀。二是加強實地調查。

參照三類規(guī)程：現狀調查、土地分等與地價制定。在宅基地基準地價編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現狀調查方面，可以借鑒國土資源大調查和相關規(guī)程的要求;二是土地級別評定方面，運用多因素綜合評價法時可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的有關規(guī)定;三是基準地價制定及宗地地價修正系數制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求。

抓住四個要點：

一是劃分均質區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價值均一的區(qū)域或級別。

二是分析樣點數據。在均質區(qū)域劃定的基礎上，宅基地基準地價評估應該著手進行樣點數據測算、分析。

三是選擇評估方法。宅基地基準地價評估應重點從成本構成方面分析。具體選擇哪種評估方法可以參考《集體土地使用權地價評估技術指引》。

四是編制修正系數。應分析基準地價與宗地地價的關系，研究宗地地價的影響因素，編制基準地價在不同因素條件下的修正系數表，使宗地地價評估更準確有效。

宅基地基準地價早日出臺，不僅能讓地主知道自家土地價值，還能能減少土地流轉過程中的糾紛。

1.找好參照

宅基地基準地價評估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權地價評估技術指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對宅基地價格評估的要點解釋了宅基地價格的內涵，同時強調在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的基礎上，運用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評估法等5種估價方法進行宅基地地價評估。

集體建設用地基準地價評估。近幾年，許多省市都進行了集體建設用地基準地價評估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價格評估實踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進行了宅基地價格評估的實踐探索。如湖南省麻陽縣，其評估的技術路線是：假設農村宅基地轉變?yōu)閲型恋?，找出兩者的區(qū)別，然后對國有土地地價作適當處理，得出宅基地價值。

宅基地地價計算公式

宅基地地價=國有土地出讓地價(基準地價)-(征地補償費+征地報批費+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個概念：宅基地使用權內涵。宅基地使用權是經依法審批的由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設土地使用權。

夯實兩個基礎：地類劃分與實地調查。一是分類研究現狀。二是加強實地調查。

參照三類規(guī)程：現狀調查、土地分等與地價制定。在宅基地基準地價編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現狀調查方面，可以借鑒國土資源大調查和相關規(guī)程的要求;二是土地級別評定方面，運用多因素綜合評價法時可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的有關規(guī)定;三是基準地價制定及宗地地價修正系數制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求。

抓住四個要點：

一是劃分均質區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價值均一的區(qū)域或級別。

二是分析樣點數據。在均質區(qū)域劃定的基礎上，宅基地基準地價評估應該著手進行樣點數據測算、分析。

三是選擇評估方法。宅基地基準地價評估應重點從成本構成方面分析。具體選擇哪種評估方法可以參考《集體土地使用權地價評估技術指引》。

四是編制修正系數。應分析基準地價與宗地地價的關系，研究宗地地價的影響因素，編制基準地價在不同因素條件下的修正系數表，使宗地地價評估更準確有效。

宅基地基準地價早日出臺，不僅能讓地主知道自家土地價值，還能能減少土地流轉過程中的糾紛。

土地貸款資產評估的費用怎么計算？

辦理土地抵押貸款在對土地進行價格評估時，評估機構按一般宗地評估費標準的50％計收評估費。

當然這個只是一個參考，具體的費用還需要看當地評估機構的收費標準。

查看計算方式附件：2023年資產評估最新收費標準（附計算公式）

土地資產評估的法律依據是什么？

1.分析內容

影響土地價格的因素主要有：

（1）一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質、城鎮(zhèn)發(fā)展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計劃、社會及國民經濟發(fā)展規(guī)劃等。

（2）區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

（3）個別因素。指宗地自身的地價影響因素，包括宗地自身的自然條件、開發(fā)程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

2.分析方法

土地估價時對影響因素的分析、選擇要根據因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。

3.市場比較

市場比較法是土地評估中最基本、最常用的評估方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。

農村集體資產包括什么？

（一）依法屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等資源性資產；

（二）集體所有的用于經營的建筑物、構筑物、設施設備、無形資產、集體投資形成的投資權益等經營性資產；

（三）集體所有的用于公共服務的教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、交通等方面的非經營性資產；

（四）依法屬于集體所有的其他資產。農村集體經濟組織通過接受政府撥款等投入，社會捐贈、群眾自籌等途徑所形成的資產，屬于農村集體資產。

農村集體資產歸誰所有？

《憲法》第6條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”，《民法通則》第74條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”“村農民集體所有”和“集體經濟組織所有”，《土地管理法》第8條規(guī)定為“農民集體所有”，《物權法》第59條規(guī)定為“成員集體所有”。《中共中央國務院關于穩(wěn)步推進農村集體產權制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）則指出，在清產核資基礎上，把農村集體資產的所有權確權到不同層級的農村集體經濟組織成員集體。

屬村集體經濟組織所有的資產歸該村集體經濟組織成員集體所有。屬組(隊)集體所有的資產仍歸該組(隊)成員集體所有。集體資產所有權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯，禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞村集體所有財產。

至于這些資產由誰支配，則牽扯到了集體所有權，能夠處置農村集體經濟資產的權利可以被叫做集體所有權，該權利屬于村農民集體所有，由村集體經濟組織代表集體行使所有權，未成立集體經濟組織的由村民委員會代表集體行使所有權。