加油站資產(chǎn)評(píng)估的方法有哪些？
加油站因存在客觀收益，適用收益法評(píng)估，又因加油站位置稍有差異，收益差別較大，故不易找到類似的交易案例，難以采用市場(chǎng)比較法，故可采用成本法+收益法進(jìn)行評(píng)估。
現(xiàn)詳細(xì)闡述成本法+收益法在加油站拆遷評(píng)估中的應(yīng)用。
成本法+收益法評(píng)估加油站的評(píng)估思路
當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。
這就要先弄清土地的法定用途，通過(guò)土地證或者用地規(guī)劃確定法定用途性質(zhì)，一塊單一的土地，僅憑土地證或用地規(guī)劃是無(wú)法成立加油站的，此類項(xiàng)目不同于開小賣鋪一樣隨意，政府多部門嚴(yán)格的審批手續(xù)使其在一定區(qū)域內(nèi)具有明顯的排他性和壟斷性。
從根本上講，加油站的超常利潤(rùn)產(chǎn)生于國(guó)家嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入門檻，確立的他的特殊性質(zhì)取得的。故在拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)時(shí)適用成本法+收益法進(jìn)行評(píng)估。
當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，按成本法+收益比較法進(jìn)行估值是更趨于合理的方法。
現(xiàn)就如下詳細(xì)闡述：盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對(duì)區(qū)位經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的。
加油站資產(chǎn)評(píng)估的步驟有哪些
（一）加油站的現(xiàn)場(chǎng)勘察
（1）地理位置勘查
加油站的地理位置，對(duì)于加油站的收益起決定性作用，規(guī)模相同的加油站因坐落位置不一樣，受益情況差別巨大，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，應(yīng)先觀察加油站處于城市中位置，沿城區(qū)主要道路是國(guó)道還是省道，主干道還是一般道路，周圍車輛流動(dòng)量等。
同時(shí)對(duì)置換的土地的地理位置進(jìn)行相同的勘察，便于比較兩塊地的收益差異。
（2）加油站的設(shè)施及配套設(shè)施情況
一些新建的加油站配套設(shè)施齊全、設(shè)備較新；一些老的加油站效益較好的，經(jīng)常更新加油設(shè)備，配套設(shè)施齊全，而效益一般的加油站因經(jīng)濟(jì)條件限制，通常無(wú)力及時(shí)更換設(shè)備，設(shè)備陳舊，配套設(shè)施不齊全。
]]>合法性。項(xiàng)目的決策和實(shí)施是否符合配套的行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章，是否符合國(guó)家和省制定的規(guī)范性文件和其他政策文件，是否符合法定程序，是否完善申報(bào)要求，是否真實(shí)有效。
合理性。是否符合該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的近期和長(zhǎng)期規(guī)劃、國(guó)土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)和特別規(guī)劃，是否反映大多數(shù)群眾的意愿，是否遵循公開、公平、公正的原則，是否考慮到群眾的現(xiàn)實(shí)利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。
安全。項(xiàng)目各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分，補(bǔ)償安置費(fèi)用是否已經(jīng)到位，補(bǔ)償安置政策的宣傳是否到位，農(nóng)民安置途徑是否實(shí)施等。
可行性。項(xiàng)目的決定和實(shí)施是否經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的可行性論證，對(duì)公眾的聽證要求是否經(jīng)過(guò)聽證，措施是否完善，是否為大多數(shù)公眾所接受和支持。
可控性。項(xiàng)目的決定和實(shí)施是否存在集體性事件、嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定的問(wèn)題、實(shí)施項(xiàng)目是否會(huì)引起農(nóng)民、周邊居民和相關(guān)權(quán)利人的嚴(yán)重不滿、影響穩(wěn)定的沖突風(fēng)險(xiǎn)是否在控制范圍內(nèi)、是否有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定因素的對(duì)策。
二、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序：
(a)制定評(píng)估方案。項(xiàng)目是評(píng)價(jià)對(duì)象，(街道)是評(píng)價(jià)主體，準(zhǔn)確把握評(píng)價(jià)重點(diǎn)，制定專業(yè)文件，科學(xué)制定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方案，啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)程序，及時(shí)組織評(píng)價(jià)。
(b)充分聽取意見。村(街)根據(jù)評(píng)價(jià)方案組織專門工作組，通過(guò)資料查詢、群眾訪問(wèn)、問(wèn)卷調(diào)查、輿論評(píng)價(jià)、召開座談會(huì)等方式廣泛征求意見，準(zhǔn)確掌握公眾對(duì)評(píng)價(jià)事項(xiàng)的反應(yīng)和心理動(dòng)態(tài)。各地在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的矛盾糾紛和不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要做好解決問(wèn)題的工作。
(c)仔細(xì)分析預(yù)測(cè)。圍繞問(wèn)題的合法性、合理性、安全性、可行性、可控性和其他相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行綜合分析研究，尋找社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，逐項(xiàng)分析可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素，判斷預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的控制程度等重大復(fù)雜難題，根據(jù)情況征求上級(jí)主管部門的意見和建議。
(d)確定危險(xiǎn)程度。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施后對(duì)社會(huì)穩(wěn)定可能產(chǎn)生的影響程度確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)水平分為三類：高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)民、周邊居民及相關(guān)權(quán)利人反對(duì)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)的。有反對(duì)意見，反應(yīng)比較強(qiáng)烈，有可能引起矛盾沖突，是中度危險(xiǎn)。個(gè)別反對(duì)意見是低風(fēng)險(xiǎn)的。
(e)編寫評(píng)估報(bào)告。綜合城市(街道)綜合意見建議、預(yù)測(cè)分析、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等，形成社會(huì)穩(wěn)定評(píng)價(jià)報(bào)告，邀請(qǐng)相關(guān)專家和社會(huì)組織、專門機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目相關(guān)群眾代表等進(jìn)行論證，提出意見和建議，得出實(shí)施、推遲實(shí)施、暫不實(shí)施的論證結(jié)論。
]]>根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國(guó)務(wù)院305號(hào)令)第24條的立法釋義明確了：
1、條例的立法原意在評(píng)估時(shí)是不考慮裝修的;
2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定;
3、如果要對(duì)裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。
從上述解釋可以看到：
1、房屋拆遷評(píng)估中的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格是不含裝修價(jià)格的;
2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估時(shí)所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。
當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，國(guó)務(wù)院拆遷管理?xiàng)l例中的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場(chǎng)評(píng)估價(jià)中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨(dú)評(píng)估。
裝修資產(chǎn)評(píng)估估價(jià)時(shí)計(jì)算的注意事項(xiàng)
1、價(jià)格時(shí)點(diǎn)
由于建筑裝飾材料價(jià)格變化較快，應(yīng)注意采用兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，即裝修作業(yè)當(dāng)時(shí)與拆遷時(shí)點(diǎn)。分別采用時(shí)點(diǎn)下人工材料機(jī)械價(jià)格計(jì)算其工程造價(jià)。這是因?yàn)樽鳛楸徊疬w人不是主動(dòng)的到市場(chǎng)上將其房屋賣出而是被動(dòng)無(wú)奈的。
如果物價(jià)下跌，被拆遷人已投入了資金，沒(méi)有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動(dòng)終止了。此時(shí)應(yīng)按照裝修當(dāng)時(shí)造價(jià)扣除折舊予以補(bǔ)償。如果物價(jià)上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價(jià)上漲而帶來(lái)的投資增值，此時(shí)應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)值作為補(bǔ)償。
2、價(jià)格構(gòu)成
在計(jì)算裝修造價(jià)時(shí)，除了按照工程預(yù)算定額或單項(xiàng)單價(jià)計(jì)算施工造價(jià)外，還應(yīng)計(jì)算工程的間接費(fèi)用如：設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審批費(fèi)用、稅金等。對(duì)于大型商場(chǎng)，還發(fā)生招標(biāo)費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、消防審查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)用等。上述費(fèi)用通常在總價(jià)的10%到15%。
3、成新率的確定
成新的確定應(yīng)考慮實(shí)際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。
4、裝修質(zhì)量對(duì)價(jià)值的影響
在評(píng)估時(shí)應(yīng)考慮總造價(jià)的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場(chǎng)狀況。
]]>房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，詳情為：一、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。里的房屋補(bǔ)償，是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場(chǎng)價(jià)格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。這里的市場(chǎng)價(jià)格，地級(jí)市政府部門都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對(duì)三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門進(jìn)行咨詢或索取材料。對(duì)評(píng)估確定房屋價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)?jiān)俅舞b定。二、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)(俗稱過(guò)渡費(fèi))。搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過(guò)渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無(wú)需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算;臨時(shí)安置費(fèi)(過(guò)渡費(fèi))按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。
三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償該費(fèi)。用針對(duì)非住宅類房屋運(yùn)營(yíng)性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷賯€(gè)案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。四、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對(duì)貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補(bǔ)助針對(duì)所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù)》。獎(jiǎng)勵(lì)是指各拆遷人鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣?。五、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過(guò)為統(tǒng)一、方便，各縣市會(huì)依照市場(chǎng)價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時(shí)征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
拆遷房資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值如何計(jì)算？
(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。
(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格。
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一、本拆遷評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)
1、此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問(wèn)題也較為復(fù)雜。
華電國(guó)際萊州發(fā)電廠建設(shè)項(xiàng)目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對(duì)象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對(duì)象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個(gè)養(yǎng)殖戶各自設(shè)計(jì)建造的，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)構(gòu)都各不相同，造價(jià)也相差懸殊；再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級(jí)還需要進(jìn)行確認(rèn)等），種種因素都導(dǎo)致拆遷評(píng)估工作復(fù)雜程度的增加。
2、此建設(shè)項(xiàng)目中的拆遷評(píng)估是拆遷工作中的主要矛盾。
拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告上。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，拆遷人與政府都希望依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告的說(shuō)服力，因此，評(píng)估工作成了影響建設(shè)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。
3、評(píng)估方法的選用需要因地制宜。
建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定房屋拆遷時(shí)的價(jià)值評(píng)估一般采用市場(chǎng)法，但本拆遷范圍所處位置是一個(gè)較為偏僻的小漁港，能夠符合市場(chǎng)法應(yīng)用條件，找到與所評(píng)估建筑相同、相似的市場(chǎng)交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價(jià)格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估更受到限制。
而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店，其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)營(yíng)效益也較好，顯然適于采用收益法進(jìn)行評(píng)估。此外，本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無(wú)證房屋，其評(píng)估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。
4、拆遷評(píng)估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。
在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)的大棚只是檐高不同與建設(shè)時(shí)間不同，建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此，在評(píng)估中，不能偏聽房主對(duì)其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估其價(jià)值。而對(duì)于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑，評(píng)估人員需要特殊對(duì)待。如果評(píng)估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。
二、評(píng)估方法的選用
在此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中，我們采用了多種評(píng)估方法。
（一）市場(chǎng)法
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)，這是合理的評(píng)估價(jià)值基準(zhǔn)。從法律上來(lái)看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個(gè)人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補(bǔ)償應(yīng)該是一種購(gòu)買行為，是拆遷人購(gòu)買拆遷戶的房屋。這種購(gòu)買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)能在市場(chǎng)上另行購(gòu)買一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。
評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，最適用的評(píng)估方法是市場(chǎng)法。但不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法的應(yīng)用需要具備一定的條件，并應(yīng)注意若干問(wèn)題。
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