加油站資產(chǎn)評估的方法有哪些？
加油站因存在客觀收益，適用收益法評估，又因加油站位置稍有差異，收益差別較大，故不易找到類似的交易案例，難以采用市場比較法，故可采用成本法+收益法進(jìn)行評估。
現(xiàn)詳細(xì)闡述成本法+收益法在加油站拆遷評估中的應(yīng)用。
成本法+收益法評估加油站的評估思路
當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營進(jìn)行補償評估時，加油站評估應(yīng)含特許經(jīng)營權(quán)價值。
這就要先弄清土地的法定用途，通過土地證或者用地規(guī)劃確定法定用途性質(zhì)，一塊單一的土地，僅憑土地證或用地規(guī)劃是無法成立加油站的，此類項目不同于開小賣鋪一樣隨意，政府多部門嚴(yán)格的審批手續(xù)使其在一定區(qū)域內(nèi)具有明顯的排他性和壟斷性。
從根本上講，加油站的超常利潤產(chǎn)生于國家嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入門檻，確立的他的特殊性質(zhì)取得的。故在拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營時適用成本法+收益法進(jìn)行評估。
當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營進(jìn)行補償評估時，按成本法+收益比較法進(jìn)行估值是更趨于合理的方法。
現(xiàn)就如下詳細(xì)闡述：盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位經(jīng)營環(huán)境的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的。
加油站資產(chǎn)評估的步驟有哪些
（一）加油站的現(xiàn)場勘察
（1）地理位置勘查
加油站的地理位置，對于加油站的收益起決定性作用，規(guī)模相同的加油站因坐落位置不一樣，受益情況差別巨大，現(xiàn)場勘察時，應(yīng)先觀察加油站處于城市中位置，沿城區(qū)主要道路是國道還是省道，主干道還是一般道路，周圍車輛流動量等。
同時對置換的土地的地理位置進(jìn)行相同的勘察，便于比較兩塊地的收益差異。
（2）加油站的設(shè)施及配套設(shè)施情況
一些新建的加油站配套設(shè)施齊全、設(shè)備較新；一些老的加油站效益較好的，經(jīng)常更新加油設(shè)備，配套設(shè)施齊全，而效益一般的加油站因經(jīng)濟條件限制，通常無力及時更換設(shè)備，設(shè)備陳舊，配套設(shè)施不齊全。
]]>合法性。項目的決策和實施是否符合配套的行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章，是否符合國家和省制定的規(guī)范性文件和其他政策文件，是否符合法定程序，是否完善申報要求，是否真實有效。
合理性。是否符合該地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展的近期和長期規(guī)劃、國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)和特別規(guī)劃，是否反映大多數(shù)群眾的意愿，是否遵循公開、公平、公正的原則，是否考慮到群眾的現(xiàn)實利益和長遠(yuǎn)利益。
安全。項目各項準(zhǔn)備工作是否充分，補償安置費用是否已經(jīng)到位，補償安置政策的宣傳是否到位，農(nóng)民安置途徑是否實施等。
可行性。項目的決定和實施是否經(jīng)過嚴(yán)格的可行性論證，對公眾的聽證要求是否經(jīng)過聽證，措施是否完善，是否為大多數(shù)公眾所接受和支持。
可控性。項目的決定和實施是否存在集體性事件、嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定的問題、實施項目是否會引起農(nóng)民、周邊居民和相關(guān)權(quán)利人的嚴(yán)重不滿、影響穩(wěn)定的沖突風(fēng)險是否在控制范圍內(nèi)、是否有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定因素的對策。
二、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序：
(a)制定評估方案。項目是評價對象，(街道)是評價主體，準(zhǔn)確把握評價重點，制定專業(yè)文件，科學(xué)制定社會穩(wěn)定風(fēng)險評價方案，啟動風(fēng)險評價程序，及時組織評價。
(b)充分聽取意見。村(街)根據(jù)評價方案組織專門工作組，通過資料查詢、群眾訪問、問卷調(diào)查、輿論評價、召開座談會等方式廣泛征求意見，準(zhǔn)確掌握公眾對評價事項的反應(yīng)和心理動態(tài)。各地在社會穩(wěn)定風(fēng)險評估中發(fā)現(xiàn)的矛盾糾紛和不穩(wěn)定風(fēng)險，同時要做好解決問題的工作。
(c)仔細(xì)分析預(yù)測。圍繞問題的合法性、合理性、安全性、可行性、可控性和其他相關(guān)問題進(jìn)行綜合分析研究，尋找社會穩(wěn)定風(fēng)險點，逐項分析可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素，判斷預(yù)測風(fēng)險發(fā)生概率和相關(guān)風(fēng)險的控制程度等重大復(fù)雜難題，根據(jù)情況征求上級主管部門的意見和建議。
(d)確定危險程度。根據(jù)項目實施后對社會穩(wěn)定可能產(chǎn)生的影響程度確定風(fēng)險等級。風(fēng)險水平分為三類：高風(fēng)險、中風(fēng)險和低風(fēng)險。農(nóng)民、周邊居民及相關(guān)權(quán)利人反對項目是高風(fēng)險的。有反對意見，反應(yīng)比較強烈，有可能引起矛盾沖突，是中度危險。個別反對意見是低風(fēng)險的。
(e)編寫評估報告。綜合城市(街道)綜合意見建議、預(yù)測分析、風(fēng)險等級等，形成社會穩(wěn)定評價報告，邀請相關(guān)專家和社會組織、專門機構(gòu)、項目相關(guān)群眾代表等進(jìn)行論證，提出意見和建議，得出實施、推遲實施、暫不實施的論證結(jié)論。
]]>根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務(wù)院305號令)第24條的立法釋義明確了：
1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;
2、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定;
3、如果要對裝修進(jìn)行補償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。
從上述解釋可以看到：
1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價格是不含裝修價格的;
2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價格評估時所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。
當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識到，國務(wù)院拆遷管理條例中的房地產(chǎn)市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。
裝修資產(chǎn)評估估價時計算的注意事項
1、價格時點
由于建筑裝飾材料價格變化較快，應(yīng)注意采用兩個時點，即裝修作業(yè)當(dāng)時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。
如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動終止了。此時應(yīng)按照裝修當(dāng)時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應(yīng)按現(xiàn)時價值作為補償。
2、價格構(gòu)成
在計算裝修造價時，除了按照工程預(yù)算定額或單項單價計算施工造價外，還應(yīng)計算工程的間接費用如：設(shè)計費、管理費、監(jiān)理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標(biāo)費用、建設(shè)單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的10%到15%。
3、成新率的確定
成新的確定應(yīng)考慮實際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。
4、裝修質(zhì)量對價值的影響
在評估時應(yīng)考慮總造價的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場狀況。
]]>房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
關(guān)于房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，詳情為：一、房屋價值補償標(biāo)準(zhǔn)。里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進(jìn)行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質(zhì)的評估機構(gòu)進(jìn)行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門進(jìn)行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)。搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進(jìn)行的計算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。
三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償該費。用針對非住宅類房屋運營性房屋進(jìn)行補償，因為屬個案，補償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定。四、補助和獎勵補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進(jìn)行的補助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補助，也會出具公攤補助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺Ｎ?、房屋裝修補償及家電設(shè)備移機補償房屋裝修補償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
拆遷房資產(chǎn)評估價值如何計算？
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。
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一、本拆遷評估項目的特點
1、此拆遷評估項目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問題也較為復(fù)雜。
華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)項目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個建設(shè)項目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個養(yǎng)殖戶各自設(shè)計建造的，無統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)構(gòu)都各不相同，造價也相差懸殊；再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級還需要進(jìn)行確認(rèn)等），種種因素都導(dǎo)致拆遷評估工作復(fù)雜程度的增加。
2、此建設(shè)項目中的拆遷評估是拆遷工作中的主要矛盾。
拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評估機構(gòu)出具的評估報告上。隨著《物權(quán)法》的實施，拆遷人與政府都希望依靠評估機構(gòu)出具的評估報告的說服力，因此，評估工作成了影響建設(shè)項目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。
3、評估方法的選用需要因地制宜。
建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定房屋拆遷時的價值評估一般采用市場法，但本拆遷范圍所處位置是一個較為偏僻的小漁港，能夠符合市場法應(yīng)用條件，找到與所評估建筑相同、相似的市場交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場法進(jìn)行評估更受到限制。
而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店，其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)營效益也較好，顯然適于采用收益法進(jìn)行評估。此外，本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無證房屋，其評估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。
4、拆遷評估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。
在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場的大棚只是檐高不同與建設(shè)時間不同，建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此，在評估中，不能偏聽房主對其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評估其價值。而對于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑，評估人員需要特殊對待。如果評估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。
二、評估方法的選用
在此拆遷評估項目中，我們采用了多種評估方法。
（一）市場法
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評估價格應(yīng)以市場價值為準(zhǔn)，這是合理的評估價值基準(zhǔn)。從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補償應(yīng)該是一種購買行為，是拆遷人購買拆遷戶的房屋。這種購買應(yīng)體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應(yīng)以市場價值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補償款應(yīng)能在市場上另行購買一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。
評估不動產(chǎn)的市場價值，最適用的評估方法是市場法。但不動產(chǎn)市場法的應(yīng)用需要具備一定的條件，并應(yīng)注意若干問題。
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