二、收益法。此法是根據(jù)無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)利益或未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值計(jì)算無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值。諸如商譽(yù)、特許代理等。此法關(guān)鍵是如何確定適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率。這種方法同樣存在難以分離某種無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收益問題。此外,當(dāng)某種技術(shù)尚處于早期開發(fā)階段時(shí),其無(wú)形資產(chǎn)可能不存在經(jīng)濟(jì)收益,因此不能應(yīng)用此法進(jìn)行計(jì)算。

三、成本法。該法是計(jì)算替代或重建某類無(wú)形資產(chǎn)所需的成本。適用于那些能被替代的無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值計(jì)算,也可估算因無(wú)形資產(chǎn)使生產(chǎn)成本下降,原材料消耗減少或價(jià)格降低,浪費(fèi)減少和更有效利用設(shè)備等所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)收益,從而評(píng)估出這部分無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值。但由于受某種無(wú)形資產(chǎn)能否獲得替代技術(shù)或開發(fā)替代技術(shù)的能力以及產(chǎn)品生命周期等因素的影響,使得無(wú)形資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)收益很難確定,使得此法在應(yīng)用上受到限制。

1、市場(chǎng)比較法

挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。

2、成本法

成本積算法，即對(duì)取得土地的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)價(jià)值的方法。該方法常用于對(duì)正常程序取得的土地的評(píng)估。

3、剩余法

房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。這種方法常用于房屋或土地的單項(xiàng)估價(jià)。

4、重置成本法

它是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需成本的測(cè)算，然后考慮資金的利息并計(jì)取一定的開發(fā)得出完全重置成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的評(píng)估價(jià)值的方法。

通過以上評(píng)估方法可以更加準(zhǔn)確的評(píng)估出當(dāng)前房屋所對(duì)應(yīng)的價(jià)值，以便于對(duì)于后期的交易提供價(jià)格參考，具有一定的保障作用。

(一)在獲取的無(wú)形資產(chǎn)相關(guān)信息基礎(chǔ)上，根據(jù)被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)或者類似無(wú)形資產(chǎn)的歷史實(shí)施情況及未來(lái)應(yīng)用前景，結(jié)合無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施或者擬實(shí)施企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，重點(diǎn)分析無(wú)形資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)收益的可預(yù)測(cè)性，恰當(dāng)考慮收益法的適用性;

(二)合理估算無(wú)形資產(chǎn)帶來(lái)的預(yù)期收益，合理區(qū)分無(wú)形資產(chǎn)與其他資產(chǎn)所獲得收益，分析與之有關(guān)的預(yù)期變動(dòng)、收益期限，與收益有關(guān)的成本費(fèi)用、配套資產(chǎn)、現(xiàn)金流量、風(fēng)險(xiǎn)因素;

(三)保持預(yù)期收益口徑與折現(xiàn)率口徑一致;

(四)根據(jù)無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施過程中的風(fēng)險(xiǎn)因素及貨幣時(shí)間價(jià)值等因素合理估算折現(xiàn)率，無(wú)形資產(chǎn)折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)區(qū)別于企業(yè)或者其他資產(chǎn)折現(xiàn)率;

(五)綜合分析無(wú)形資產(chǎn)的剩余經(jīng)濟(jì)壽命、法定壽命及其他相關(guān)因素，合理確定收益期限。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估使用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)當(dāng)：

(一)考慮被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)或者類似無(wú)形資產(chǎn)是否存在活躍的市場(chǎng)，恰當(dāng)考慮市場(chǎng)法的適用性;

(二)收集類似無(wú)形資產(chǎn)交易案例的市場(chǎng)交易價(jià)格、交易時(shí)間及交易條件等交易信息;

(三)選擇具有合理比較基礎(chǔ)的可比無(wú)形資產(chǎn)交易案例，考慮歷史交易情況，并重點(diǎn)分析被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)與已交易案例在資產(chǎn)特性、獲利能力、競(jìng)爭(zhēng)能力、技術(shù)水平、成熟程度、風(fēng)險(xiǎn)狀況等方面是否具有可比性;

(四)收集評(píng)估對(duì)象以往的交易信息;

(五)根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展、交易條件、交易時(shí)間、行業(yè)和市場(chǎng)因素、無(wú)形資產(chǎn)實(shí)施情況的變化，對(duì)可比交易案例和被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)以往交易信息進(jìn)行必要調(diào)整。

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估使用成本法時(shí)應(yīng)當(dāng)：

(一)根據(jù)被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)形成的全部投入，充分考慮無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值與成本的相關(guān)程度，恰當(dāng)考慮成本法的適用性;

(二)合理確定無(wú)形資產(chǎn)的重置成本，無(wú)形資產(chǎn)的重置成本包括合理的成本、利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi);

(三)合理確定無(wú)形資產(chǎn)貶值。

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)同一無(wú)形資產(chǎn)采用多種評(píng)估方法時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)所獲得各種初步價(jià)值結(jié)論進(jìn)行分析，形成合理評(píng)估結(jié)論。

一、本拆遷評(píng)估項(xiàng)目的特點(diǎn)

1、此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問題也較為復(fù)雜。

華電國(guó)際萊州發(fā)電廠建設(shè)項(xiàng)目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對(duì)象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對(duì)象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個(gè)養(yǎng)殖戶各自設(shè)計(jì)建造的，無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)構(gòu)都各不相同，造價(jià)也相差懸殊；再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級(jí)還需要進(jìn)行確認(rèn)等），種種因素都導(dǎo)致拆遷評(píng)估工作復(fù)雜程度的增加。

2、此建設(shè)項(xiàng)目中的拆遷評(píng)估是拆遷工作中的主要矛盾。

拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告上。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，拆遷人與政府都希望依靠評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告的說服力，因此，評(píng)估工作成了影響建設(shè)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。

3、評(píng)估方法的選用需要因地制宜。

建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定房屋拆遷時(shí)的價(jià)值評(píng)估一般采用市場(chǎng)法，但本拆遷范圍所處位置是一個(gè)較為偏僻的小漁港，能夠符合市場(chǎng)法應(yīng)用條件，找到與所評(píng)估建筑相同、相似的市場(chǎng)交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價(jià)格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估更受到限制。

而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店，其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)營(yíng)效益也較好，顯然適于采用收益法進(jìn)行評(píng)估。此外，本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無(wú)證房屋，其評(píng)估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。

4、拆遷評(píng)估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。

在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場(chǎng)的大棚只是檐高不同與建設(shè)時(shí)間不同，建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此，在評(píng)估中，不能偏聽房主對(duì)其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估其價(jià)值。而對(duì)于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑，評(píng)估人員需要特殊對(duì)待。如果評(píng)估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。

二、評(píng)估方法的選用

在此拆遷評(píng)估項(xiàng)目中，我們采用了多種評(píng)估方法。

（一）市場(chǎng)法

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為準(zhǔn)，這是合理的評(píng)估價(jià)值基準(zhǔn)。從法律上來(lái)看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個(gè)人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補(bǔ)償應(yīng)該是一種購(gòu)買行為，是拆遷人購(gòu)買拆遷戶的房屋。這種購(gòu)買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)能在市場(chǎng)上另行購(gòu)買一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。

評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，最適用的評(píng)估方法是市場(chǎng)法。但不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)法的應(yīng)用需要具備一定的條件，并應(yīng)注意若干問題。