根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》(國務院305號令)第24條的立法釋義明確了：
1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;
2、貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定;
3、如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時協(xié)商確定。
從上述解釋可以看到：
1、房屋拆遷評估中的房地產市場評估價格是不含裝修價格的;
2、拆遷目的下的房地產市場價格評估時所選取的修正因素是不應包括裝修因素的。
當然，我們應該認識到，國務院拆遷管理條例中的房地產市場評估價格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達到裝飾的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨評估。
裝修資產評估估價時計算的注意事項
1、價格時點
由于建筑裝飾材料價格變化較快，應注意采用兩個時點，即裝修作業(yè)當時與拆遷時點。分別采用時點下人工材料機械價格計算其工程造價。這是因為作為被拆遷人不是主動的到市場上將其房屋賣出而是被動無奈的。
如果物價下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產生他所應當產生的利益就被動終止了。此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償。如果物價上漲，被拆遷人應獲得由于物價上漲而帶來的投資增值，此時應按現(xiàn)時價值作為補償。
2、價格構成
在計算裝修造價時，除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外，還應計算工程的間接費用如：設計費、管理費、監(jiān)理費、審批費用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常在總價的10%到15%。
3、成新率的確定
成新的確定應考慮實際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。
4、裝修質量對價值的影響
在評估時應考慮總造價的百分之五至十的質量影響值，以反映市場狀況。
]]>房屋拆遷補償標準是怎樣的？
關于房屋拆遷補償標準是怎樣的，詳情為：一、房屋價值補償標準。里的房屋補償，是指對被征收的國有土地上建筑物價值進行的補償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價格，并請有評估資質的評估機構進行評估確定。這里的市場價格，地級市政府部門都會依據(jù)每年住宅房屋市場價格規(guī)律，制定出相應房屋市場價格表供當?shù)乇徊疬w的居民進行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價格的，可以找當?shù)卣ㄔO部門進行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價值有異議的，可以向復核評估，對復核結果有異議的，可以向評估專家委員會申請再次鑒定。二、搬遷費和臨時安置費(俗稱過渡費)。搬遷費和臨時安置費用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計算方式，詳見各地出具標準，在這里作者所列算的補償標準，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進行的計算。如果拆遷人提供周轉房，則無需支付臨時安置費。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費20元/平方米，按2次計算;臨時安置費(過渡費)按25元/平方米計算，逾期12月以內，每月增加50%，預期12個月不滿24個月的，自第13個月起每月增加75%，逾期24個月以上的，自第25個月起每月增加100%。
三、停產停業(yè)損失的補償該費。用針對非住宅類房屋運營性房屋進行補償，因為屬個案，補償標準不能統(tǒng)一，一般是有征收當事人進行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產價格評估機構評估確定。四、補助和獎勵補助包括困難補助和公攤補助。困難補助是針對貧困人員進行的補助，依據(jù)當?shù)卣鼍叩臉藴蚀_定;公攤補助針對所有被拆遷人的房屋公攤進行的額外補助，也會出具公攤補助標準。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準補助系數(shù)》。獎勵是指各拆遷人鼓勵被拆遷人及時拆遷而給付的額外補償。具體標準，因地各一，但該費用不是強制性，是否給付仍看當?shù)卣?。五、房屋裝修補償及家電設備移機補償房屋裝修補償也是先有當事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機構評估確定，家電設備移機也是參照上述方式實施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會依照市場價格出具具體的補償標準，具體數(shù)額以發(fā)布時征收拆遷時出具的補償標準為準。
拆遷房資產評估價值如何計算？
(1)房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。
(2)房屋拆遷補償差價=合法擁有房產評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調換產權的房屋的評估價格。
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一、本拆遷評估項目的特點
1、此拆遷評估項目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問題也較為復雜。
華電國際萊州發(fā)電廠建設項目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產養(yǎng)殖區(qū)。整個建設項目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產養(yǎng)殖區(qū)設施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個養(yǎng)殖戶各自設計建造的，無統(tǒng)一規(guī)劃，結構都各不相同，造價也相差懸殊；再如水產養(yǎng)殖區(qū)的分級還需要進行確認等），種種因素都導致拆遷評估工作復雜程度的增加。
2、此建設項目中的拆遷評估是拆遷工作中的主要矛盾。
拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評估機構出具的評估報告上。隨著《物權法》的實施，拆遷人與政府都希望依靠評估機構出具的評估報告的說服力，因此，評估工作成了影響建設項目拆遷進度的關鍵。
3、評估方法的選用需要因地制宜。
建設部2003年《城市房屋拆遷估價指導意見》中規(guī)定房屋拆遷時的價值評估一般采用市場法，但本拆遷范圍所處位置是一個較為偏僻的小漁港，能夠符合市場法應用條件，找到與所評估建筑相同、相似的市場交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場法進行評估更受到限制。
而拆遷范圍內的一家飯店，其土地已經具備商用土地的產權證，經營效益也較好，顯然適于采用收益法進行評估。此外，本拆遷范圍內海邊有大量的無證房屋，其評估方法的選用顯然需要進行特殊考慮。
4、拆遷評估的結果必須達到統(tǒng)一和合理。
在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產養(yǎng)殖場的大棚只是檐高不同與建設時間不同，建筑結構與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內各類辦公用房的建筑結構也大同小異。因此，在評估中，不能偏聽房主對其建筑結構和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標準評估其價值。而對于一些結構特殊的建筑，評估人員需要特殊對待。如果評估結果因草率馬虎導致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。
二、評估方法的選用
在此拆遷評估項目中，我們采用了多種評估方法。
（一）市場法
根據(jù)有關規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評估價格應以市場價值為準，這是合理的評估價值基準。從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補償應符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應犧牲拆遷戶的個人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補償應該是一種購買行為，是拆遷人購買拆遷戶的房屋。這種購買應體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應以市場價值為基準。拆遷戶得到的拆遷補償款應能在市場上另行購買一套同樣條件、質量和面積的房屋。
評估不動產的市場價值，最適用的評估方法是市場法。但不動產市場法的應用需要具備一定的條件，并應注意若干問題。
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