根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》(國務(wù)院305號令)第24條的立法釋義明確了：
1、條例的立法原意在評估時(shí)是不考慮裝修的;
2、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定;
3、如果要對裝修進(jìn)行補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人在簽訂協(xié)議時(shí)協(xié)商確定。
從上述解釋可以看到：
1、房屋拆遷評估中的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格是不含裝修價(jià)格的;
2、拆遷目的下的房地產(chǎn)市場價(jià)格評估時(shí)所選取的修正因素是不應(yīng)包括裝修因素的。
當(dāng)然，我們應(yīng)該認(rèn)識到，國務(wù)院拆遷管理?xiàng)l例中的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格不包含裝修因素，并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程。作為交付使用的建筑物必須達(dá)到裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等均應(yīng)含在市場評估價(jià)中，只有住宅的二次裝修、商業(yè)用房的裝修改造等需要單獨(dú)評估。
裝修資產(chǎn)評估估價(jià)時(shí)計(jì)算的注意事項(xiàng)
1、價(jià)格時(shí)點(diǎn)
由于建筑裝飾材料價(jià)格變化較快，應(yīng)注意采用兩個(gè)時(shí)點(diǎn)，即裝修作業(yè)當(dāng)時(shí)與拆遷時(shí)點(diǎn)。分別采用時(shí)點(diǎn)下人工材料機(jī)械價(jià)格計(jì)算其工程造價(jià)。這是因?yàn)樽鳛楸徊疬w人不是主動(dòng)的到市場上將其房屋賣出而是被動(dòng)無奈的。
如果物價(jià)下跌，被拆遷人已投入了資金，沒有產(chǎn)生他所應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生的利益就被動(dòng)終止了。此時(shí)應(yīng)按照裝修當(dāng)時(shí)造價(jià)扣除折舊予以補(bǔ)償。如果物價(jià)上漲，被拆遷人應(yīng)獲得由于物價(jià)上漲而帶來的投資增值，此時(shí)應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)值作為補(bǔ)償。
2、價(jià)格構(gòu)成
在計(jì)算裝修造價(jià)時(shí)，除了按照工程預(yù)算定額或單項(xiàng)單價(jià)計(jì)算施工造價(jià)外，還應(yīng)計(jì)算工程的間接費(fèi)用如：設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、審批費(fèi)用、稅金等。對于大型商場，還發(fā)生招標(biāo)費(fèi)用、建設(shè)單位管理費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、消防審查費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)用等。上述費(fèi)用通常在總價(jià)的10%到15%。
3、成新率的確定
成新的確定應(yīng)考慮實(shí)際現(xiàn)狀以及使用期限的因素，裝修使用期限一般在5至8年。
4、裝修質(zhì)量對價(jià)值的影響
在評估時(shí)應(yīng)考慮總造價(jià)的百分之五至十的質(zhì)量影響值，以反映市場狀況。
]]>房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？
關(guān)于房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的，詳情為：一、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。里的房屋補(bǔ)償，是指對被征收的國有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場價(jià)格，并請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估確定。這里的市場價(jià)格，地級市政府部門都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場價(jià)格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門進(jìn)行咨詢或索取材料。對評估確定房屋價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評估，對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評估專家委員會(huì)申請?jiān)俅舞b定。二、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)(俗稱過渡費(fèi))。搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例(自主搬遷)：2012年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算;臨時(shí)安置費(fèi)(過渡費(fèi))按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。
三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償該費(fèi)。用針對非住宅類房屋運(yùn)營性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷賯€(gè)案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)評估確定。四、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補(bǔ)助針對所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù)》。獎(jiǎng)勵(lì)是指各拆遷人鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣?。五、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評估機(jī)構(gòu)評估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會(huì)依照市場價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以發(fā)布時(shí)征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。
拆遷房資產(chǎn)評估價(jià)值如何計(jì)算？
(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)。
(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價(jià)格。
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一、本拆遷評估項(xiàng)目的特點(diǎn)
1、此拆遷評估項(xiàng)目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問題也較為復(fù)雜。
華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)項(xiàng)目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個(gè)養(yǎng)殖戶各自設(shè)計(jì)建造的，無統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)構(gòu)都各不相同，造價(jià)也相差懸殊；再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級還需要進(jìn)行確認(rèn)等），種種因素都導(dǎo)致拆遷評估工作復(fù)雜程度的增加。
2、此建設(shè)項(xiàng)目中的拆遷評估是拆遷工作中的主要矛盾。
拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告上。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，拆遷人與政府都希望依靠評估機(jī)構(gòu)出具的評估報(bào)告的說服力，因此，評估工作成了影響建設(shè)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。
3、評估方法的選用需要因地制宜。
建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》中規(guī)定房屋拆遷時(shí)的價(jià)值評估一般采用市場法，但本拆遷范圍所處位置是一個(gè)較為偏僻的小漁港，能夠符合市場法應(yīng)用條件，找到與所評估建筑相同、相似的市場交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價(jià)格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場法進(jìn)行評估更受到限制。
而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店，其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)營效益也較好，顯然適于采用收益法進(jìn)行評估。此外，本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無證房屋，其評估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。
4、拆遷評估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。
在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場的大棚只是檐高不同與建設(shè)時(shí)間不同，建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此，在評估中，不能偏聽房主對其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評估其價(jià)值。而對于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑，評估人員需要特殊對待。如果評估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。
二、評估方法的選用
在此拆遷評估項(xiàng)目中，我們采用了多種評估方法。
（一）市場法
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評估價(jià)格應(yīng)以市場價(jià)值為準(zhǔn)，這是合理的評估價(jià)值基準(zhǔn)。從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個(gè)人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補(bǔ)償應(yīng)該是一種購買行為，是拆遷人購買拆遷戶的房屋。這種購買應(yīng)體現(xiàn)等價(jià)交換的原則，其價(jià)值量應(yīng)以市場價(jià)值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)能在市場上另行購買一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。
評估不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值，最適用的評估方法是市場法。但不動(dòng)產(chǎn)市場法的應(yīng)用需要具備一定的條件，并應(yīng)注意若干問題。
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