1.收益法是以完善的資產運營為基礎，根據資產預期運營收益和當前形勢下的適當折現(xiàn)率估算資產未來收益來作為資產現(xiàn)行價值，容易被投資者所接受的優(yōu)點。

2.市場法則是以成熟的產權交易市場為基礎，依靠與評估對象相似或可比的參照物交易價格和系列調整系數(shù)估算資產價值，能夠快速做出評估。

3.一般來說，對于大中型水庫及重要的小型水庫，其歷史檔案資料、財會資料和當前物價資料等比較容易獲得，而根據評估準則及相關規(guī)定，以現(xiàn)行條件下資產重置價值為基礎，減去資產實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，得出被評估資產的價值，評估結果能較為客觀公正反映資產的真實價格。

水庫資產可以抵押嗎？

集體建設用地抵押貸款要取得集體的同意，才能抵押。根據《物權法》第一百八十三條“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。

有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續(xù)、補繳或抵交土地使用權出讓金之后，才可以轉讓、出租、抵押！

農用地補償評估

農用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農田水利設施和養(yǎng)殖水面等也可納入農用地進行評估。

農用地評估可以按照《農用地估價規(guī)程》進行，主要評估方法為收益還原法，農用地流轉市場較發(fā)達的地方，還可以選用市場比較法。

對于新開發(fā)的農用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農用地分等定級工作，制定了農用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。

下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細說明。

收益還原法，是指將待估農用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時點，以適當?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農用地價格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價格a為農用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

農用地的年純收益，既可以通過農用地流轉中的轉包、轉租等價格來確定，也可以通過計算當?shù)卣l件下主要大宗農作物（主產品和副產品）前3年的平均年產值，扣減農用地維護費和生產農副產品必須支付的直接和間接費用（種苗費、農工費、機工費、農藥費等）后得到。各種以土地為依據的支農補貼、耕地保護基金補貼等，可直接計算為土地純收益。

土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價格比率法：應選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率測算還原率。

2.安全利率加風險調整值法：即還原率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。

3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法：調查獲取社會上各種相關類型投資的收益率和風險，并按大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時，應注意不同土地權利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經營使用土地的市場風險越大，則土地還原利率越高，地價越低。由于農用地的主要用途為農業(yè)生產，相對來說產出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經營農用地的市場風險較低，其土地還原率一般應低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經營權轉讓形式的實例，進行同質比較修正，得到征收土地的市場價格。

集體建設用地補償評估

集體建設用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等進行評估。其中，在集體建設用地流轉市場較發(fā)達的地方，可以通過調查租金或價格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進行評估，在流轉市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設用地基準地價的區(qū)域，還可以選用基準地價系數(shù)修正法。

宅基地評估。1.在評估宅基地價格前，應首先對其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進行調查，凡有宅基地轉讓或宅基地上房屋出租實例的，應以收益還原法為主進行評估。集體組織內有宅基地流轉市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進行評估。

沒有流轉市場且位于遠郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權價格。

宅基地所有權價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關稅費+因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權收益

原土地價格根據宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”等費用。

2.《物權法》確定了農民對宅基地使用權的用益物權地位。對宅基地進行評估，首先要準確界定所有權與使用權價格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權是他物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利，是所有權權能的一部分。

征收宅基地，應當評估其所有權價格，因宅基地補償款項一般需要在所有權人和使用權人之間進行分配，還需要評估宅基地所有權和使用權之間的價格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權價格=使用權價格+權益價差。為了防止評估的隨意性，一個地區(qū)的宅基地權益價差應是一個相對固定的比例，因此，這一參數(shù)應由地方政府組織專業(yè)力量進行測算后向社會公布，供當?shù)毓纼r師使用。宅基地權益差可按以下方法進行測算：

一是通過年限差異近似代替所有權與使用權的差異，以無限年期代表所有權益，以有限年期代表使用權權益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權益價差=宅基地所有權×價差比例價差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權益價差，即：

價差比例=（宅基地所有權價格－取得宅基地稅費－開發(fā)費－因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權價格

確定了價差比例后，可以在評估宅基地所有權價格基礎上，分兩種情形對征收宅基地補償款進行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權價格確定補償款，給集體經濟組織，由集體經濟組織參照價差比例分配。如在本集體經濟組織內部重劃宅基地，且涉及第三方的，補償額應在集體經濟組織、被征收宅基地的農民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權的，不再對宅基地使用權人進行補償，將宅基地所有權價格×權益價差比例后的款項補償給集體經濟組織。

其他集體建設用地評估。對國有建設用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設用地補償評估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評價確定補償金額。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設用地，按照貢獻原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進行評估，采用收益還原法時，應按無限年期貼現(xiàn)。以集體建設用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價格，進行同質比較修正后得到征收價格。所在區(qū)域集體建設用地流轉較發(fā)達的，可以選用市場比較法評估。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設施用地等沒有收益的集體建設用地，采用成本逼近法評估，制定了集體建設用地基準地價的地區(qū)，還可以采用基準地價修正法進行評估。

農用地補償評估

農用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農田水利設施和養(yǎng)殖水面等也可納入農用地進行評估。

農用地評估可以按照《農用地估價規(guī)程》進行，主要評估方法為收益還原法，農用地流轉市場較發(fā)達的地方，還可以選用市場比較法。

對于新開發(fā)的農用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農用地分等定級工作，制定了農用地基準地價的地方，可以選用評分估價法、基準地價修正法。

下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細說明。

收益還原法，是指將待估農用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時點，以適當?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農用地價格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價格a為農用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

農用地的年純收益，既可以通過農用地流轉中的轉包、轉租等價格來確定，也可以通過計算當?shù)卣l件下主要大宗農作物（主產品和副產品）前3年的平均年產值，扣減農用地維護費和生產農副產品必須支付的直接和間接費用（種苗費、農工費、機工費、農藥費等）后得到。各種以土地為依據的支農補貼、耕地保護基金補貼等，可直接計算為土地純收益。

土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價格比率法：應選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實例，以交易實例的純收益與其價格的比率測算還原率。

2.安全利率加風險調整值法：即還原率=安全利率+風險調整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所處地區(qū)的社會經濟發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。

3.投資風險與投資收益率綜合排序插入法：調查獲取社會上各種相關類型投資的收益率和風險，并按大小排序，然后分析判斷估價對象所對應的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時，應注意不同土地權利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經營使用土地的市場風險越大，則土地還原利率越高，地價越低。由于農用地的主要用途為農業(yè)生產，相對來說產出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經營農用地的市場風險較低，其土地還原率一般應低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經營權轉讓形式的實例，進行同質比較修正，得到征收土地的市場價格。

集體建設用地補償評估

集體建設用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數(shù)修正法等進行評估。其中，在集體建設用地流轉市場較發(fā)達的地方，可以通過調查租金或價格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進行評估，在流轉市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設用地基準地價的區(qū)域，還可以選用基準地價系數(shù)修正法。

宅基地評估。1.在評估宅基地價格前，應首先對其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進行調查，凡有宅基地轉讓或宅基地上房屋出租實例的，應以收益還原法為主進行評估。集體組織內有宅基地流轉市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進行評估。

沒有流轉市場且位于遠郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權價格。

宅基地所有權價格=原土地價格+開發(fā)費用+取得宅基地相關稅費+因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權收益

原土地價格根據宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農用地的，按農用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項客觀費用之和，如“三通一平”等費用。

2.《物權法》確定了農民對宅基地使用權的用益物權地位。對宅基地進行評估，首先要準確界定所有權與使用權價格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權是他物權的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權利，是所有權權能的一部分。

征收宅基地，應當評估其所有權價格，因宅基地補償款項一般需要在所有權人和使用權人之間進行分配，還需要評估宅基地所有權和使用權之間的價格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權價格=使用權價格+權益價差。為了防止評估的隨意性，一個地區(qū)的宅基地權益價差應是一個相對固定的比例，因此，這一參數(shù)應由地方政府組織專業(yè)力量進行測算后向社會公布，供當?shù)毓纼r師使用。宅基地權益差可按以下方法進行測算：

一是通過年限差異近似代替所有權與使用權的差異，以無限年期代表所有權益，以有限年期代表使用權權益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權益價差=宅基地所有權×價差比例價差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權益價差，即：

價差比例=（宅基地所有權價格－取得宅基地稅費－開發(fā)費－因改變農用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權價格

確定了價差比例后，可以在評估宅基地所有權價格基礎上，分兩種情形對征收宅基地補償款進行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權價格確定補償款，給集體經濟組織，由集體經濟組織參照價差比例分配。如在本集體經濟組織內部重劃宅基地，且涉及第三方的，補償額應在集體經濟組織、被征收宅基地的農民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權的，不再對宅基地使用權人進行補償，將宅基地所有權價格×權益價差比例后的款項補償給集體經濟組織。

其他集體建設用地評估。對國有建設用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設用地補償評估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評價確定補償金額。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設用地，按照貢獻原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進行評估，采用收益還原法時，應按無限年期貼現(xiàn)。以集體建設用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價格，進行同質比較修正后得到征收價格。所在區(qū)域集體建設用地流轉較發(fā)達的，可以選用市場比較法評估。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設施用地等沒有收益的集體建設用地，采用成本逼近法評估，制定了集體建設用地基準地價的地區(qū)，還可以采用基準地價修正法進行評估。

答：《廣東省農村集體資產管理條例》第二十九條規(guī)定：

監(jiān)事機構對評估報告有異議的，可以在評估報告公布之日起十五日內向評估機構書面提出異議，該評估機構應當在收到書面異議之日起三十日內作出書面解釋。

監(jiān)事機構對評估機構書面解釋仍有異議的，可以在收到書面解釋之日起十日內，提請成員大會或者成員代表會議決定委托其他資產評估機構進行復評。受委托進行復評的機構應當在約定時間內作出復評結論。未經復評，不得否定初評報告。

農村集體經濟組織成員對農村集體資產價值評估報告有異議的該如何處理？

答：《廣東省農村集體資產管理條例》第二十九條規(guī)定：

農村集體經濟組織成員對評估報告有異議的，可以向監(jiān)事機構提出，由監(jiān)事機構辦理。

清產核資是否需要進行資產估價？

答：集體經濟組織成員集體所有的未納入會計核算或無原始憑證的資產要進行資產估價。集體經濟組織成員集體所有的資產中，賬面價值與實際價值背離較大的資產，可以進行價值重估。

農村集體資產所有權歸誰所有？

答：《憲法》第6條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”，《民法通則》第74條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”“村農民集體所有”和“集體經濟組織所有”，《土地管理法》第8條規(guī)定為“農民集體所有”，《物權法》第59條規(guī)定為“成員集體所有”?！吨泄仓醒雵鴦赵宏P于穩(wěn)步推進農村集體產權制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）則指出，在清產核資基礎上，把農村集體資產的所有權確權到不同層級的農村集體經濟組織成員集體。

農村集體資產所有權由誰代為行使？

答：屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織代表集體行使所有權，未成立集體經濟組織的由村民委員會代表集體行使所有權；分別屬于村內兩個以上農民集體所有的，由村內各該集體經濟組織代表集體行使所有權，未成立集體經濟組織的由村民小組代表集體行使所有權；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）集體經濟組織代表集體行使所有權。

農村集體產權制度改革的政策依據是什么？

答：《中共中央國務院關于穩(wěn)步推進農村集體產權制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）；

《中共廣東省委廣東省人民政府關于穩(wěn)步推進農村集體產權制度改革的實施意見》（粵發(fā)〔2018〕6號）；

《農業(yè)部財政部國土資源部水利部國家林業(yè)局教育部文化部國家衛(wèi)生計生委體育總局關于全面開展農村集體資產清產核資工作的通知》（農經發(fā)〔2017〕11號）；

《財政部稅務總局關于支持農村集體產權制度改革有關稅收政策的通知》（財稅〔2017〕55號）；

《農業(yè)部財政部民政部審計署關于進一步加強和規(guī)范村級財務管理工作的意見》（農經發(fā)〔2013〕6號）；

《農業(yè)部監(jiān)察部關于印發(fā)<農村集體經濟組織財務公開規(guī)定》的通知》（農經發(fā)〔2011〕13號）；

《農業(yè)部關于進一步加強農村集體資金資產資源管理指導的意見（農經發(fā)〔2009〕4號）等。

農村集體資產估價和價值重估，須經成員（代表）大會民主討論決定，一般由集體經濟組織自行開展，民主討論確定估價方法，作為記賬憑證入賬，任何組織和個人不得隨意估價處置資產。確有需求的，要聘請有資質的專業(yè)機構參與，其結果需經成員（代表）大會民主表決通過。農村集體資產估價和價值重估，要堅持實事求是，嚴格執(zhí)行國家有關政策和技術標準，不得隨意多估或少估，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村經營管理部門備案。

農村集體資產股份權能有哪些？

集體資產的股份權能具體包括占有、收益、有償退出及抵押、擔保、繼承等權能。改革就是要依法依規(guī)賦予農民對集體資產股份上述權能。

清查資源性資產時需要確認資產價值嗎？

對于集體土地等資源性資產，由于沒有市場化，很難用價值進行評估，現(xiàn)階段也沒有必要進行價值評估，所以不是計價，而是計量。也就是說，農民集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等資源性資產的清查，按照農用地、建設用地和未利用地分類進行，只登記面積、權屬和經營情況等，一般不確認價值。

農村集體資產權屬有爭議怎么辦？

農村集體資產權屬有爭議，由當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處申請調解；調解不成的，可以向縣級人民政府農業(yè)行政主管部門申請調解。當事人也可以依法直接向人民法院提起訴訟。

農村集體資產權屬爭議涉及土地等自然資源所有權、使用權的，按照有關法律、法規(guī)執(zhí)行。

2018年9月26日貴州省六盤水發(fā)布《盤州市農村產權資產評估管理辦法（暫行）》，提供給大家參考下面全文！

第一章總則

第一條依據《貴州省人民政府辦公廳關于推進農村產權流轉交易市場健康發(fā)展的實施意見》（黔府辦發(fā)〔2015〕45號）、《六盤水市農村產權流轉交易管理辦法（試行）》和《盤州市農村產權交易管理辦法（試行）》的規(guī)定，結合全市農村產權交易工作實際，制定本暫行管理辦法。

第二條按照自愿、公開、公平、實事求是的原則組織開展農村產權資產評估工作，資產評估實行綜合評估和分類評估相結合的原則。

第三條設立盤州市農村產權資產評估工作領導小組，領導小組下設辦公室在市農村產權交易中心，成員由產權主管部門、財政、銀行金融機構的技術人員、專家共同組成。集體資產的評估必須有村民代表全程參與。

第四條結合當前農村產權交易的實際情況，農村產權的資產評估可采用自評估、協(xié)商評估、委托評估和評估小組評估等方式進行，產權交易雙方可以選擇其中的一種評估方式，也可以綜合選擇多種方式進行評估。

（一）自評估。對于農村產權單一，產權價值較低且容易評估的，可以由農戶或集體經濟組織自行評估。

（二）協(xié)商評估。對抵押融資類農村產權的資產評估，由銀行、交易雙方和利益第三方通過協(xié)議或協(xié)商的方式進行。

（三）委托評估。對于交易數(shù)量面積比較大，情況比較復雜的，可以委托具有合法資質的第三方評估機構進行評估。

（四）評估小組評估。交易雙方對資產評估價值差距過大難以達成一致的情況；其它評估方式所作出的評估價值偏離市場價值幅度過大的情況；產權人或交易雙方自愿同意申請由評估小組進行評估的，評估小組可以為其提供資產價值評估。

第五條交易雙方選用自評估或協(xié)商評估方式進行資產評估的，其評估程序、參加人員范圍等應當參照評估小組的評估標準進行。交易雙方同意委托第三方評估機構開展評估的，須嚴格按照資產評估的相關法律法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。

第六條農村產權的評估價值應當由交易標的物自身價值、承包土地的經營權價值、地上農業(yè)產業(yè)（附著物）價值、合法建筑物和市場價值等部分組成。

（一）標的物自身價值。指評估標的以獨立主體出現(xiàn)，可以由市場直接確定交易價格的情況，主要指農業(yè)生產設施設備、農業(yè)類知識產權。

（二）承包土地的經營權價值。指土地經營權在流轉交易中的價格量化。其價值評估參照本辦法第十九條的原則確定。

（三）地上農業(yè)產業(yè)（附著物）價值。指在擬進行資產評估土地上，由農業(yè)、林業(yè)、扶貧等部門、平臺公司或合作社及個人規(guī)劃種植形成的規(guī)模面積，其價值評估根據本管理辦法第二十條的原則確定。

（四）合法建筑物。指流轉交易主體依法建造的自有住房；合作經濟組織、農業(yè)企業(yè)經批準合法建造的生產用房、構筑物或固定設施，其價值評估依據實際情況綜合確定。

（五）市場價值。指擬評估標的物所處的區(qū)位、地理位置、配套設施設備、產業(yè)市場前景等價值因素。其價值評估依據實際情況綜合確定。

第七條對土地經營權、集體林地經營權、林木所有權、農村住房的資產評估，計算評估價值的時限不得超過法定時限的剩余期限。

第八條申請市農村產權資產評估小組評估的，評估小組應當出具《盤州市農村產權資產評估值報告》。該報告在全市范圍內可以作為向金融機構、銀行業(yè)、保險擔保機構進行抵（質）押融資貸款、抵（質）押擔保或承保的價值評判依據，也可作為進行市場交易的價值評判參考依據。

第九條評估領導小組需建立盤州市農村資產評估專家?guī)?，專家?guī)鞈斢墒修r業(yè)、林業(yè)、水務、金融、擔保保險、國土、住建等部門中具有中高級職務職稱的專業(yè)人員組成。

第二章評估范圍和對象

第十條對《盤州市農村產權交易管理辦法（試行）》中規(guī)定的12類農村產權的資產評估適用本辦法。其它可以進入農村產權市場交易的資產評估參照本辦法執(zhí)行。

第十一條農戶家庭產權是否需要資產評估，由農戶自主決定或與受讓方協(xié)商確定。農村集體資產交易必須進入市場進行資產評估，對集體資產產權的評估必須有3位以上村民代表或社員代表全程參與。

第十二條申請市資產評估小組對農村產權進行資產評估需具備以下條件：

（一）資產評估需由產權所有人、產權流出方或出讓方自愿申請?zhí)岢?，或由流出方、出讓方、受讓方、利益第三方共同申請?zhí)岢?。資產評估申請是雙方意愿的真實表現(xiàn)。

（二）申請人符合具有完全民事行為能力的法律規(guī)定，或具有合法的授權委托。

（三）資產評估標的物已在農村產權交易中心進行流轉交易或已完成交易鑒證。

第三章評估小組評估

第十三條市農村產權資產評估工作領導小組開展資產評估，按照申請受理、預審核查、組織評估和結果報告四個程序來展開。實際工作中，可根據流轉交易實際情況酌情減少環(huán)節(jié)，以提高評估效率。

第十四條對符合農村產權資產評估受理條件的，農村產權交易中心應當及時受理并辦理，對不符合受理條件的，受理人應當向申請人一次性說明不予受理的理由。對拒不進入市場的農村產權，農村產權交易中心不予受理評估申請。

第十五條資產評估申請受理后，農村產權交易中心應當組織相關部門評估人員對申請人、利益第三方如實提供的標的物基本情況，到標的物所在地進行實地預審核查，為資產評估工作提供準確的依據。經核查后形成的圖片、影像視頻等資料作為開展資產評估的主要依據。

第十六條預審核查完成后，農村產權交易中心應當及時組織召開評估小組會議，會議應當由行業(yè)主管部門、產權主管部門專家人員，流出方、流入方、利益第三方、村民社員代表共同組成，專家人員由交易雙方從行業(yè)專家?guī)熘谐槿〔簧儆?人的單數(shù)組成。會議主持人應當充分展示交易雙方所提供的標的物基本情況，參評人員應客觀公正評定價格，會議所形成的圖文資料裝入資產評估卷宗，進行檔案管理。

第十七條評估采用算術平均值方式進行計算，結果保留至小數(shù)點后一位有效數(shù)。評估結果經公開公示無異議后出具估值評定報告。

第十八條評估工作應當在15個工作日內完成，對工作量巨大、情況復雜的，經農村產權交易監(jiān)督管理委員會批準，可以延期辦理，但延長期限最多不超過30個工作日。

第四章指導價格與監(jiān)督

第十九條全市范圍內農村產權資產評估的指導價格，由市農村產權交易監(jiān)督管理委員會或各產權主管部門，按照以下原則進行發(fā)布。

（一）土地經營權類、“四荒”類、林權類、水域灘涂使用權類的流轉交易指導價格每半年發(fā)布一次。如因市場波動幅度過大，也可以臨時調整發(fā)布指導價格。

（二）農村集體經營性資產、小型水利設施、農業(yè)類知識產權、股權、農業(yè)生產設施設備等原則上按市場價格作為指導價；其它可流轉農村產權的指導價格適時進行發(fā)布。

（三）農村集體建設用地使用權，農村宅基地使用權，依法可以流轉交易的農戶房屋所有權、使用權的指導價格，結合改革情況另行發(fā)布。

（四）流轉土地上農業(yè)產業(yè)（附著物）的評估指導價格，由市農村產權交易監(jiān)督管理委員會另行發(fā)布。

第二十條對流轉土地上建設有科技大棚、設施農業(yè)，產業(yè)配套建設的臨時性合法建筑物的，應當據實進行評估。地上建有養(yǎng)殖場的，按照養(yǎng)殖種類和規(guī)模據實進行評估。其它特殊情況按照“一事一議”的原則據實進行評估。

第二十一條農村產權交易資產評估價格可在指導價格范圍內進行浮動，但浮動的幅度不得超過指導價格的百分之五十。

第二十二條農村產權交易市場組織開展資產評估，按照以下原則進行收費：

（一）流轉交易方為農戶的，免收評估費用；

（二）流轉交易方為農業(yè)集體經濟組織、農村經濟組織、農業(yè)企業(yè)的按照物價部門審核批準公示的收費標準進行收費。經申請由農村產權交易委員會批準的，可以免予收費。

（三）除此之外的工商企業(yè)、市場主體按照物價部門審核批準公示的收費標準進行收費。

第二十三條農村產權資產評估標的物的價值有效期為6個月，農村產權評估小組和農村產權交易中心不對由于市場波動因素或其它重大因素造成的標的物評估價值增值或減值負責。

第二十四條申請評估的主體有下列情況的，農村產權資產評估小組將不為其提供資產評估服務：

（一）未經市農村產權交易中心交易鑒證的；

（二）流轉交易雙方不申請、不同意評估的；

（三）產權權屬不清或產權主管部門認為不宜評估的；

（四）農村集體資產、資源、股權價值評估中無村民、社員代表參與的；

（五）同一產權標的物有抵押融資貸款合同未履行完畢，申請再次評估的；

（六）相關法律法規(guī)規(guī)定不予進行評估的。

第二十五條對農村產權交易資產評估小組出具的結果報告有爭議的，交易雙方可以向市農村產權交易監(jiān)督管理委員會申請評估復核。對評估復核后仍有爭議的，由具有法定權限的部門進行裁決。

第五章附則

第二十六條本暫行管理辦法所指的農業(yè)產業(yè)（附著物）主要是指當前或今后一段時期內，由農業(yè)、林業(yè)、扶貧等部門或平臺公司、集體經濟組織或個人牽頭規(guī)劃種植的具備相當規(guī)模的實際種植面積，其認定標準應當符合市農業(yè)特色產業(yè)“3155”工程的驗收標準。利益第三方是指在同一個資產評估事項中，評估結果對除交易雙方外的第三人有運用價值或影響力的市場主體或個人。

第二十七條集體林地經營權抵押貸款和草地經營權抵押貸款的，可參照本評估辦法進行資產評估。

第二十八條本辦法由盤州市農村產權交易中心負責解釋。

第二十九條本辦法自發(fā)布之日起暫試行一年。

注：盤州市，隸屬于貴州省六盤水市。位于六盤水西南部，東鄰普安縣，南接興義市，西連富源縣、宣威市，北鄰水城縣。轄6街道14鎮(zhèn)7鄉(xiāng)：翰林街道、亦資街道、兩河街道、紅果街道、勝境街道、劉官街道；雙鳳鎮(zhèn)、盤關鎮(zhèn)、柏果鎮(zhèn)、烏蒙鎮(zhèn)、民主鎮(zhèn)、雞場坪鎮(zhèn)、竹海鎮(zhèn)、響水鎮(zhèn)、大山鎮(zhèn)、新民鎮(zhèn)、英武鎮(zhèn)、石橋鎮(zhèn)、丹霞鎮(zhèn)、保田鎮(zhèn)；普田回族鄉(xiāng)、舊營白族彝族苗族鄉(xiāng)、羊場布依族白族苗族鄉(xiāng)、保基苗族彝族鄉(xiāng)、淤泥彝族鄉(xiāng)、普古彝族苗族鄉(xiāng)、坪地彝族鄉(xiāng)。面積4056平方公里，人口105.34萬（2016年）。

盤州市被稱為世界古銀杏之鄉(xiāng)、“煤電之都”。地貌屬喀斯特地貌，以高原山地為主體；地勢西北高，東南低，中南部隆起。氣候屬亞熱帶高原季風氣候區(qū)，山有丹霞山、娘娘山、七指峰、八大山、老黑山等，河流有卡舍河、大河溝河、西鋪河、南沖河、馬草塘河、紅花灣河、白塊河、銅廠河等。

盤州市旅游景點有盤縣大洞、普安州文廟、北門城古樓及古城垣、張道藩故居、丹霞山風景區(qū)、碧云洞、白雨洞、九間樓、妥樂古銀杏、噠啦仙谷、烏蒙大草原、大洞竹海、坡上草原、七指峰省級森林公園、盤縣娘娘山國家級濕地公園、八大山省級自然保護區(qū)、老黑山省級森林公園等。

答復：

按照《四川農村集體經濟組織條例》第二十九條明確，農村集體資產具體包括：

（一）依法屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等資源性資產；

（二）集體所有的用于經營的建筑物、構筑物、設施設備、無形資產、集體投資形成的投資權益等經營性資產；

（三）集體所有的用于公共服務的教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、交通等方面的非經營性資產；

（四）依法屬于集體所有的其他資產。農村集體經濟組織通過接受政府撥款等投入，社會捐贈、群眾自籌等途徑所形成的資產，屬于農村集體資產。