筆者認(rèn)為，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估是采取單項(xiàng)評(píng)估加總還是采取整體評(píng)估的方法，應(yīng)該取決于資產(chǎn)交易的不同目的。單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估強(qiáng)調(diào)的是一般資產(chǎn)作為生產(chǎn)要素的作用，而整體資產(chǎn)評(píng)估強(qiáng)調(diào)的是資產(chǎn)的組合效應(yīng)，因此，一般來說，當(dāng)組成企業(yè)的各類資產(chǎn)分別被當(dāng)作一般生產(chǎn)要素來轉(zhuǎn)讓時(shí)，整體資產(chǎn)評(píng)估只能采用單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估加總的方法；如果企業(yè)的資產(chǎn)業(yè)務(wù)涉及到產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，如股份制改造、合資、兼并等產(chǎn)權(quán)交易，即企業(yè)被當(dāng)作一個(gè)有機(jī)整體來轉(zhuǎn)讓時(shí)，企業(yè)資產(chǎn)應(yīng)采用整體評(píng)估的方法。

對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)采取整體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能以企業(yè)（或者說是企業(yè)的全部資產(chǎn)）作為直接評(píng)估對(duì)象，而必須以企業(yè)內(nèi)由多種資產(chǎn)所組成的資產(chǎn)集合體所具有的獲利能力作為評(píng)估對(duì)象。因?yàn)榍罢邔?shí)質(zhì)上是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的疊加，沒有揭示出企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)之間的內(nèi)在聯(lián)系。

而企業(yè)作為一個(gè)盈利性組織，在本質(zhì)上必然要求各項(xiàng)資產(chǎn)形成一個(gè)有機(jī)整體，從而使其具有生產(chǎn)經(jīng)營能力和獲利能力。構(gòu)成企業(yè)整體的各項(xiàng)資產(chǎn)，作為具體的生產(chǎn)要素在企業(yè)中發(fā)揮的作用是各不相同的，但它們必須按統(tǒng)一的盈利目標(biāo)要求構(gòu)成整體，從而具有作為整體的特定功能。

因此，企業(yè)中即使單項(xiàng)（件）資產(chǎn)并不十分完善，但它們同樣可以綜合、統(tǒng)一成具有良好功能的整體。所以，在企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易過程中，對(duì)企業(yè)整體資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，必須以資產(chǎn)集合體所具有的整體獲利能力作為評(píng)估對(duì)象，即應(yīng)采用收益現(xiàn)值法來評(píng)估企業(yè)整體資產(chǎn)，并據(jù)此判斷企業(yè)整體資產(chǎn)的價(jià)格。

企業(yè)價(jià)值評(píng)估

在企業(yè)價(jià)值評(píng)估方面，專家認(rèn)為傳統(tǒng)資產(chǎn)定價(jià)方法并不適用于具有高成長性和高風(fēng)險(xiǎn)性特征的創(chuàng)業(yè)板上市公司和互聯(lián)網(wǎng)公司，其中，收益法忽略了不確定性的價(jià)值，而實(shí)物期權(quán)法則考慮了風(fēng)險(xiǎn)的價(jià)值，故實(shí)物期權(quán)法較傳統(tǒng)方法更適用于該類企業(yè)價(jià)值評(píng)估。

單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估

在單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方面，專家認(rèn)為電信牌照無形資產(chǎn)使用權(quán)具有投融資風(fēng)險(xiǎn)，并存在管理柔性、價(jià)值難以衡量的問題，但實(shí)物期權(quán)法可以較為準(zhǔn)確地衡量其價(jià)值，他們對(duì)中國移動(dòng)4G牌照使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估，發(fā)現(xiàn)使用傳統(tǒng)凈現(xiàn)值方法會(huì)低估50.3%的價(jià)值。

專利資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

在專利資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方面，專家認(rèn)為成本法未考慮專利資產(chǎn)的預(yù)期收益，導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏低，市場(chǎng)法難以在市場(chǎng)上找到信息完全匹配的專利資產(chǎn)參照物，收益法雖能全面考慮專利資產(chǎn)價(jià)值的影響因素，但也存在折現(xiàn)率難以確定的缺陷，實(shí)物期權(quán)法將看漲期權(quán)、看跌期權(quán)引入專利資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中，考慮了各種不確定影響因素，但該方法由于建立在諸多理想化假設(shè)之上，其評(píng)估結(jié)果也存在一定誤差。

一、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日

（一）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的概念

資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論對(duì)應(yīng)的時(shí)間基準(zhǔn)，評(píng)估委托人需要選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)時(shí)點(diǎn)價(jià)值，有效的服務(wù)于評(píng)估目的。資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受客戶的評(píng)估委托之后，需要了解委托人根據(jù)評(píng)估目的及相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為需要確定的評(píng)估時(shí)點(diǎn)，也就是委托人需要評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估在什么時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。這個(gè)時(shí)間點(diǎn)就是資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日。

（二）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日的作用

１.明確評(píng)估結(jié)論所對(duì)應(yīng)的時(shí)間點(diǎn)

資產(chǎn)評(píng)估是為特定的經(jīng)濟(jì)行為服務(wù)的，這個(gè)特定的經(jīng)濟(jì)行為是存在實(shí)效性的。評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際上起到了規(guī)定評(píng)估結(jié)論所對(duì)應(yīng)的時(shí)間基準(zhǔn)的作用。評(píng)估基準(zhǔn)日通常是現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，即現(xiàn)時(shí)性評(píng)估；也可以是過去或?qū)淼臅r(shí)點(diǎn)，即追溯性評(píng)估或預(yù)測(cè)性評(píng)估。

（１）現(xiàn)時(shí)性評(píng)估。如果評(píng)估基日選擇的是現(xiàn)時(shí)日期，也就是評(píng)估工作日近期的時(shí)點(diǎn)，這時(shí)評(píng)估結(jié)論采用的價(jià)格依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)是近期有效的。

（２）追溯性評(píng)估。如果評(píng)估基準(zhǔn)日選擇的是過去的日期，而非評(píng)估工作日近期時(shí)點(diǎn)，這樣的評(píng)估就屬于追溯性評(píng)估。

（３）預(yù)測(cè)性評(píng)估。如果評(píng)估基準(zhǔn)日選擇的是未來的日期，而非評(píng)估工作日近期時(shí)點(diǎn)，這樣的評(píng)估就屬于預(yù)測(cè)性評(píng)估。

２.用于確定評(píng)估報(bào)告結(jié)論的使用期限

由于實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評(píng)估所服務(wù)的經(jīng)濟(jì)行為具有時(shí)效性，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論的使用也應(yīng)該規(guī)定一個(gè)有效期，超過這個(gè)有效期，評(píng)估報(bào)告的結(jié)論就很有可能不能有效、合理的反映評(píng)估對(duì)象及其所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)情況。

二、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日

（一）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日的概念

按照《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》的規(guī)定，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日通常為評(píng)估結(jié)論形成的日期。

（二）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日的法律意義

根據(jù)目前評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定以及社會(huì)對(duì)評(píng)估報(bào)告的認(rèn)識(shí)慣例，評(píng)估報(bào)告的法律意義是，在評(píng)估基準(zhǔn)日到評(píng)估報(bào)告日之間，如果被評(píng)估資產(chǎn)發(fā)生重大變化，評(píng)估機(jī)構(gòu)負(fù)有了解和披露這些變化及其可能對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生影響的義務(wù)。評(píng)估報(bào)告日后，評(píng)估機(jī)構(gòu)不再負(fù)有對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)重大變化進(jìn)行了解和披露的義務(wù)。

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動(dòng)的場(chǎng)所；構(gòu)筑物通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。房屋建筑由基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)等組成。建筑物有以下特殊屬性。

(一)不可位移性

建成后的建筑物坐落位置、結(jié)構(gòu)類型、建筑朝向都是固定不變的。

(二)產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性

一般資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界是比較清楚的。單項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)要么是所有權(quán)，要么是使用權(quán)、租用權(quán)等，但在評(píng)估中經(jīng)常遇到同一幢建筑物具有多重產(chǎn)權(quán)屬性的情況，如公私同幢，私私同幢等，或表現(xiàn)為同幢房產(chǎn)中部分具有所有權(quán)，另一部分體現(xiàn)為租賃權(quán)。

（三）功能變異性

多數(shù)資產(chǎn)功能通常是固定不變的，使用價(jià)值將隨改變而消失。但建筑物不同功能改變反而會(huì)提高其使用價(jià)值，如商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造，臨街工業(yè)用房改造成商業(yè)用房等。

二、建筑物的分類

（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類

房屋建筑物的承重結(jié)構(gòu)決定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。房屋建筑物按承重結(jié)構(gòu)分為以下四種。

1．鋼結(jié)構(gòu)：由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由鋼或鋼網(wǎng)架構(gòu)成，樓板由鋼筋混凝土制成，墻體由磚或其他材料制成。

2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土澆筑而成。墻體用磚或其他材料制作。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)可進(jìn)一步劃分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。

(1)框架結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物骨架，屋面、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎(chǔ)。墻體全部為非承重墻，只起分隔和圍護(hù)作用，房間布置靈活，不受樓板跨度的限制，適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業(yè)廠房。

(2)剪力墻結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土墻體承重，可承受垂直荷載和水平地震荷載，高層建筑樓板和墻體均為現(xiàn)澆或預(yù)制鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強(qiáng)。

(3)框架剪力墻結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)與剪力墻結(jié)構(gòu)的結(jié)合體。

3．混合結(jié)構(gòu)

混合結(jié)構(gòu)分為磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。

(1)磚混結(jié)構(gòu)：屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱磚砌。結(jié)構(gòu)荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎(chǔ)。因此，磚砌承重墻質(zhì)量的好壞、砌體強(qiáng)度大小將直接關(guān)系到磚混結(jié)構(gòu)的質(zhì)量和壽命?；A(chǔ)不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，意味著磚混結(jié)構(gòu)建筑的整體破壞。

(2)磚木結(jié)構(gòu)：墻、柱用磚砌筑，樓層、屋架用木材建造。

4．其他結(jié)構(gòu)：主要包括木結(jié)構(gòu)、竹木混合結(jié)構(gòu)、簡易建筑物等。

(二)按房屋建筑物使用功能分類

1.工業(yè)用建筑物：工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物，包括廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)生產(chǎn)用建筑物也屬于此類。

2.民用建筑：包括民用住宅和公共建筑。公共建筑劃分為營業(yè)用建筑物和行政事業(yè)用建筑物。營業(yè)用建筑物指商業(yè)、金融和保險(xiǎn)、郵電、旅館、飯店，及旅游服務(wù)業(yè)修建的人文景觀和服務(wù)場(chǎng)所。行政事業(yè)用建筑指黨政機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體和科、教、文、衛(wèi)、體育等事業(yè)用建筑。軍用建筑和外國駐華機(jī)構(gòu)建筑也屬此類。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。

另外，根據(jù)建筑物的建筑程度和使用狀況可將建筑物分為完工工程和在建工程。