商品房樓盤銷售備案價是根據(jù)開發(fā)商拿地時的樓板價以及建造房屋材料成本、人工成本來定價的。房價備案制度是指要求開發(fā)商在第一次開盤定價時，必須根據(jù)規(guī)定的時間提前到當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案，然后才可以向房管部門申請銷售許可證。

商品房樓盤備案的價格將在房管部門的官方網(wǎng)站上向社會公布，這一價格即為該樓盤的最高售價，開發(fā)商不得擅自在銷售中突破此價格賣房。

商品房樓盤備案是根據(jù)我國建設(shè)部所頒發(fā)的《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得證書。

商品房樓盤銷售備案價格和銷售價格的區(qū)別：

一：含義不同

商品房樓盤銷售備案價格是開發(fā)商在開盤之前就在建委備案的價格。

銷售價就是開盤后的成交價格。

二：價格高低不同

商品房樓盤銷售備案價格是開發(fā)商新售商品房的最高價格，并不是已經(jīng)出售或者正在銷售的房源的實際成交價格。房地產(chǎn)開發(fā)商做出的價格承諾，在實際銷售過程中不得突破。如果漲價必須二次備案，說明漲價原因。

商品房的預(yù)售價格變動幅度原則上不超過之前的備案價格的5%，具體變動需要由各地房地產(chǎn)主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H確定。也就是說從理論上說，政府都會要求嚴(yán)格執(zhí)行房價備案制度，銷售價格不允許比備案價格高。

三：執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不同

備案價就是指每一套商品房在申請預(yù)售時就已經(jīng)確定了參考價格，而不是現(xiàn)在所普遍采取的隨行就市。具體而言，則是對開發(fā)商申請預(yù)售的每套商品房都要進(jìn)行價格備案，調(diào)價幅度超過備案就需要重新備案，不然就可能違規(guī)或者不能簽約。

房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售方案中申報的“一房一價”，要明確調(diào)價的期限，并嚴(yán)格按照申報價對外銷售的。

合法性。項目的決策和實施是否符合配套的行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章，是否符合國家和省制定的規(guī)范性文件和其他政策文件，是否符合法定程序，是否完善申報要求，是否真實有效。

合理性。是否符合該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的近期和長期規(guī)劃、國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)和特別規(guī)劃，是否反映大多數(shù)群眾的意愿，是否遵循公開、公平、公正的原則，是否考慮到群眾的現(xiàn)實利益和長遠(yuǎn)利益。

安全。項目各項準(zhǔn)備工作是否充分，補(bǔ)償安置費用是否已經(jīng)到位，補(bǔ)償安置政策的宣傳是否到位，農(nóng)民安置途徑是否實施等。

可行性。項目的決定和實施是否經(jīng)過嚴(yán)格的可行性論證，對公眾的聽證要求是否經(jīng)過聽證，措施是否完善，是否為大多數(shù)公眾所接受和支持。

可控性。項目的決定和實施是否存在集體性事件、嚴(yán)重影響社會穩(wěn)定的問題、實施項目是否會引起農(nóng)民、周邊居民和相關(guān)權(quán)利人的嚴(yán)重不滿、影響穩(wěn)定的沖突風(fēng)險是否在控制范圍內(nèi)、是否有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定因素的對策。

二、社會穩(wěn)定風(fēng)險評估程序：

(a)制定評估方案。項目是評價對象，(街道)是評價主體，準(zhǔn)確把握評價重點，制定專業(yè)文件，科學(xué)制定社會穩(wěn)定風(fēng)險評價方案，啟動風(fēng)險評價程序，及時組織評價。

(b)充分聽取意見。村(街)根據(jù)評價方案組織專門工作組，通過資料查詢、群眾訪問、問卷調(diào)查、輿論評價、召開座談會等方式廣泛征求意見，準(zhǔn)確掌握公眾對評價事項的反應(yīng)和心理動態(tài)。各地在社會穩(wěn)定風(fēng)險評估中發(fā)現(xiàn)的矛盾糾紛和不穩(wěn)定風(fēng)險，同時要做好解決問題的工作。

(c)仔細(xì)分析預(yù)測。圍繞問題的合法性、合理性、安全性、可行性、可控性和其他相關(guān)問題進(jìn)行綜合分析研究，尋找社會穩(wěn)定風(fēng)險點，逐項分析可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素，判斷預(yù)測風(fēng)險發(fā)生概率和相關(guān)風(fēng)險的控制程度等重大復(fù)雜難題，根據(jù)情況征求上級主管部門的意見和建議。

(d)確定危險程度。根據(jù)項目實施后對社會穩(wěn)定可能產(chǎn)生的影響程度確定風(fēng)險等級。風(fēng)險水平分為三類：高風(fēng)險、中風(fēng)險和低風(fēng)險。農(nóng)民、周邊居民及相關(guān)權(quán)利人反對項目是高風(fēng)險的。有反對意見，反應(yīng)比較強(qiáng)烈，有可能引起矛盾沖突，是中度危險。個別反對意見是低風(fēng)險的。

(e)編寫評估報告。綜合城市(街道)綜合意見建議、預(yù)測分析、風(fēng)險等級等，形成社會穩(wěn)定評價報告，邀請相關(guān)專家和社會組織、專門機(jī)構(gòu)、項目相關(guān)群眾代表等進(jìn)行論證，提出意見和建議，得出實施、推遲實施、暫不實施的論證結(jié)論。