資產(chǎn)評(píng)估公司企業(yè)性質(zhì)分為兩種，合伙制和有限公司、人員、2/3股東必須是滿3年連續(xù)執(zhí)業(yè)的資產(chǎn)評(píng)估師。人員數(shù)量是3名、有限公司是需要5個(gè)資產(chǎn)評(píng)估師。

房地產(chǎn)評(píng)估和土地估價(jià)評(píng)估公司的人員就是地房地產(chǎn)評(píng)估師和土地評(píng)估師的人員。第二個(gè)不同就是評(píng)估對(duì)象不同。房地產(chǎn)評(píng)估和土地評(píng)估實(shí)際是一個(gè)系統(tǒng)只是分為兩個(gè)類別。資產(chǎn)評(píng)估是會(huì)計(jì)體系方面的。簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是醫(yī)生不同，看的病也不一樣。

資產(chǎn)評(píng)估公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估、土地估價(jià)評(píng)估公司三者有什么不同？總結(jié)而言：評(píng)估對(duì)象不同，房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象為房地產(chǎn)，土地評(píng)估對(duì)象為土地，相應(yīng)的技術(shù)規(guī)范也不同。資質(zhì)及主管部門不同，房地產(chǎn)評(píng)估需要房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師，省級(jí)行政主管部門為住建廳；土地評(píng)估需要土地評(píng)估機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師，省級(jí)行政主管部門為自然資源廳；話說(shuō)土地評(píng)估要并入房地產(chǎn)評(píng)估統(tǒng)一管理，但還沒(méi)下文。

資產(chǎn)評(píng)估公司的主要職責(zé)：根據(jù)市評(píng)估中心規(guī)定，被評(píng)估資產(chǎn)凈值400萬(wàn)元上的，由市評(píng)估中心審核、確認(rèn)。具體程序是：中介機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告后，由企財(cái)科主管資產(chǎn)評(píng)估的同志對(duì)報(bào)告進(jìn)行初審，并擬寫資產(chǎn)評(píng)估確認(rèn)審請(qǐng)函，將報(bào)告報(bào)送市評(píng)估中心。

設(shè)立合伙制的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)具備以下條件：

1.2名以上合伙人。合伙人須是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師，執(zhí)業(yè)滿3年，且無(wú)不良記錄

2.3名以上注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師

3.8名以上專業(yè)職齡人員，且結(jié)構(gòu)合理

4.書(shū)面合伙協(xié)議

5.合伙人實(shí)際出資總額在人民幣10萬(wàn)元以上

6.機(jī)構(gòu)名稱符合本辦法規(guī)定的要求

7.固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和從事合伙經(jīng)營(yíng)的必要條件

8.財(cái)政部門規(guī)定的其他條件。

1、關(guān)于從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的年限

申請(qǐng)一級(jí)需從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上。具體從業(yè)年限根據(jù)申請(qǐng)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的“成立日期”確定。申請(qǐng)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的“成立日期”，至提交一級(jí)申請(qǐng)之日應(yīng)當(dāng)滿6周年。

因公司合并、分立等原因?qū)е律暾?qǐng)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上的成立日期與實(shí)際從業(yè)年限不符的，應(yīng)當(dāng)提供工商行政管理部門出具的公司合并、分立的相關(guān)證明。

2、關(guān)于取得二級(jí)的年限

申請(qǐng)一級(jí)需取得二級(jí)3年以上。申請(qǐng)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)注意以下事項(xiàng)：

（1）首次取得二級(jí)的時(shí)間（有效期起始日期）至提交一級(jí)申請(qǐng)之日應(yīng)當(dāng)滿3周年。

（2）當(dāng)前等級(jí)為二級(jí)，且在有效期內(nèi)。

（3）多次取得二級(jí)的，證書(shū)的有效期應(yīng)當(dāng)是連續(xù)的。如出現(xiàn)上一次二級(jí)有效期截止日期，至下一次二級(jí)有效期起始日期之間不連續(xù)超過(guò)一個(gè)月的，需由省級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門出具證明。

（4）多次取得二級(jí)的，提交申請(qǐng)材料時(shí)應(yīng)當(dāng)提供歷次二級(jí)證書(shū)的復(fù)印件。

3、關(guān)于注冊(cè)資本及股東情況的證明

申請(qǐng)機(jī)構(gòu)提供的注冊(cè)資本和股東情況的證明材料，應(yīng)當(dāng)與申請(qǐng)機(jī)構(gòu)提交的申請(qǐng)表上反映的注冊(cè)資本和股東情況一致，且必須是經(jīng)工商行政管理部門認(rèn)可或者備案的（證明材料加蓋工商行政管理部門印章）。僅由申請(qǐng)機(jī)構(gòu)蓋章的注冊(cè)資本或者股東情況的證明，不能作為審核依據(jù)。

4、關(guān)于專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證明

申請(qǐng)機(jī)構(gòu)需提交的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證明包括三項(xiàng)材料：

（1）估價(jià)師與申請(qǐng)機(jī)構(gòu)簽訂的勞動(dòng)合同。

注意：勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)在有效期內(nèi)。申請(qǐng)機(jī)構(gòu)的法定代表人（執(zhí)行合伙人）、具有注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師身份的股東均需要提供勞動(dòng)合同。

（2）申請(qǐng)機(jī)構(gòu)委托當(dāng)?shù)厝瞬欧?wù)中心托管估價(jià)師人事檔案的證明材料。

注意：證明材料出具日期應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)之日前3個(gè)月內(nèi)。證明材料應(yīng)當(dāng)能明確反映估價(jià)師的人事檔案是由申請(qǐng)機(jī)構(gòu)委托人才服務(wù)中心代理的。

（3）申請(qǐng)機(jī)構(gòu)為估價(jià)師繳納社會(huì)保險(xiǎn)的證明材料。

注意：證明材料出具日期應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)之日前3個(gè)月內(nèi)。證明材料須能清晰地反映社保繳費(fèi)單位及參保人名單。只提供繳納社保的發(fā)票，但無(wú)參保人名單的，或者社保繳費(fèi)單位不詳?shù)?，均不符合要求?/p>

此外，根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》（建設(shè)部令第151號(hào)）第42條的規(guī)定，大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員取得執(zhí)業(yè)資格的，經(jīng)所在單位同意可以辦理房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)，申請(qǐng)時(shí)視為專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但不得擔(dān)任房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)法定代表人或者執(zhí)行合伙人。

國(guó)務(wù)院決定，取消和下放45項(xiàng)行政審批項(xiàng)目，取消11項(xiàng)職業(yè)資格許可和認(rèn)定事項(xiàng)，將31項(xiàng)工商登記前置審批事項(xiàng)改為后置審批。另建議取消和下放7項(xiàng)依據(jù)有關(guān)法律設(shè)立的行政審批事項(xiàng)，將5項(xiàng)依據(jù)有關(guān)法律設(shè)立的工商登記前置審批事項(xiàng)改為后置審批，國(guó)務(wù)院將依照法定程序提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)修訂相關(guān)法律規(guī)定?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于取消和下放50項(xiàng)行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)〔2013〕27號(hào)）和《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和下放一批行政審批項(xiàng)目的決定》（國(guó)發(fā)〔2013〕44號(hào)）中提出的涉及修改法律的行政審批項(xiàng)目，有8項(xiàng)國(guó)務(wù)院已按照法定程序提請(qǐng)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)修改了相關(guān)法律，現(xiàn)一并予以公布。

證書(shū)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一印制，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、自然資源部共同用印，在全國(guó)范圍內(nèi)有效;

和原房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)范圍相比，新規(guī)定后取得房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)可依法從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)和土地估價(jià)業(yè)務(wù)，簽署房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)報(bào)告;

新規(guī)定實(shí)施之前，取得的房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)、土地估價(jià)師資格證書(shū)效力不變;同時(shí)取得房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)和土地估價(jià)師資格證；

同時(shí)擁有房估和土估證書(shū)的人員，可以換領(lǐng)新規(guī)定的房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證書(shū)。根據(jù)新規(guī)定取得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格，可以根據(jù)《經(jīng)濟(jì)專業(yè)人員職稱評(píng)價(jià)基本標(biāo)準(zhǔn)條件》規(guī)定的學(xué)歷資歷條件對(duì)應(yīng)初級(jí)或者中級(jí)職稱，并可以作為申報(bào)高一級(jí)職稱的條件。

證書(shū)效力：原房地產(chǎn)估價(jià)師資格證書(shū)和原土地估價(jià)師資格證書(shū)效力不變，若同時(shí)取得上述兩本證書(shū)的人員，可換領(lǐng)新房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格證書(shū);

土地登記代理人是指取得土地登記代理人職業(yè)資格的人，是從事土地登記代理業(yè)務(wù)和發(fā)起設(shè)立土地登記代理機(jī)構(gòu)的必備條件。根據(jù)國(guó)務(wù)院2014年8月12日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)[2014]27號(hào)）取消了土地登記代理人的職業(yè)資格許可和認(rèn)定。

土地評(píng)估師是指經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試合格，依法取得《中華人民共和國(guó)土地估價(jià)師資格證書(shū)》，并經(jīng)注冊(cè)登記的以不動(dòng)產(chǎn)為評(píng)價(jià)對(duì)象的專業(yè)技術(shù)人員。根據(jù)國(guó)務(wù)院2014年8月12日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于取消和調(diào)整一批行政審批項(xiàng)目等事項(xiàng)的決定》（國(guó)發(fā)[2014]27號(hào)）文件，已經(jīng)取消土地估價(jià)師資格認(rèn)證。

各位讀者查看中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)的名稱變遷，即可說(shuō)明。

中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)（簡(jiǎn)稱“中估協(xié)”）成立于1994年5月，原名中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，2014年8月更名為中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)。協(xié)會(huì)英文名稱為China Real Estate Valuers and Agents Association，縮寫為CREVA。協(xié)會(huì)是由具有土地估價(jià)資格、土地登記代理資格及從事土地估價(jià)、登記代理工作的組織和個(gè)人自愿組成，依法登記成立的、非營(yíng)利性的全國(guó)行業(yè)自律性社會(huì)團(tuán)體。

兩個(gè)證書(shū)組織管理部門不同

房地產(chǎn)估價(jià)師由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和自然資源部組織考試，而資產(chǎn)評(píng)估師是中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)組織的考試，由人力資源社會(huì)保障部、財(cái)政部負(fù)責(zé)監(jiān)督和檢查。

證書(shū)執(zhí)業(yè)范圍不同

房地產(chǎn)估價(jià)師主要針對(duì)的是房地產(chǎn)的專門評(píng)估，既可以出具房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也可以出具土地估價(jià)報(bào)告，而資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)范圍除了房與地之外，還有機(jī)器設(shè)備、庫(kù)存材料等所有一切資產(chǎn)。

考試內(nèi)容不同

房地產(chǎn)估價(jià)師考的是:《房地產(chǎn)制度法規(guī)政策》、《房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》、《土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)》四個(gè)科目，而資產(chǎn)評(píng)估師考的是：《資產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)》、《資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)知識(shí)》、《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（一）》和《資產(chǎn)評(píng)估實(shí)務(wù)（二）》四個(gè)科目。

再說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)師與資產(chǎn)評(píng)估師的關(guān)聯(lián)：

一般規(guī)模較大的公司會(huì)有三個(gè)資質(zhì)，資產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)估價(jià)、土地估價(jià)，特別是會(huì)計(jì)師事務(wù)所起家的中介！

這些公司既可以做房產(chǎn)報(bào)告，也可以做資產(chǎn)報(bào)告，所以一些考過(guò)資產(chǎn)評(píng)估師的人也會(huì)考房地產(chǎn)估價(jià)師。業(yè)務(wù)上講，資產(chǎn)里面包含一部分房產(chǎn)內(nèi)容。另外，二者在考試上很多知識(shí)點(diǎn)是相同的，例如評(píng)估原理、評(píng)估方法、評(píng)估程序、評(píng)估報(bào)告……

在我國(guó)，業(yè)內(nèi)主流觀點(diǎn)也認(rèn)為貸款抵押物價(jià)值對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是“市場(chǎng)價(jià)值”。我國(guó)的貸款銀行事實(shí)上也是這樣實(shí)行的，即由貸款銀行在我們?cè)u(píng)估師提供的評(píng)估結(jié)論基礎(chǔ)上，確定風(fēng)險(xiǎn)折扣，從而決定貸多少款。在建設(shè)部、中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)三部委聯(lián)合下發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)(建住房[2006]8號(hào))》(以下稱《意見(jiàn)》)中，也涉及到了抵押物評(píng)估時(shí)的價(jià)值類型?！兑庖?jiàn)》第四條提出：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

但有的觀點(diǎn)認(rèn)為，貸款抵押物價(jià)值對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是一個(gè)“謹(jǐn)慎的”價(jià)值類型。其理由可能是基于下面三方面考慮的：一是評(píng)估執(zhí)業(yè)時(shí)應(yīng)遵循“謹(jǐn)慎性”原則；二是要強(qiáng)調(diào)在評(píng)估中不得高估收入或低估費(fèi)用成本；三是認(rèn)為既然評(píng)估價(jià)值是”未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”，那么該評(píng)估價(jià)值似乎應(yīng)該比市場(chǎng)價(jià)值要小一點(diǎn)。

對(duì)貸款抵押物評(píng)估中應(yīng)采取“謹(jǐn)慎性”價(jià)值類型的觀點(diǎn)，筆者對(duì)此有以下分析：

1、貸款銀行都希望抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值不高評(píng)?！爸?jǐn)慎性”也應(yīng)該是評(píng)估師的一種執(zhí)業(yè)態(tài)度和一種職業(yè)操守。實(shí)際上，《意見(jiàn)》在第十條至第二十八條的評(píng)估操作要求中，已經(jīng)非常重視評(píng)估師保持謹(jǐn)慎性工作態(tài)度這一問(wèn)題了。如《意見(jiàn)》較詳細(xì)地提出了評(píng)估中三種基本評(píng)估方法運(yùn)用時(shí)的要求、不得濫用假設(shè)和限制條件、評(píng)估師報(bào)告進(jìn)行有關(guān)的提示與進(jìn)行抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析等等。

2、沒(méi)有必要因“謹(jǐn)慎性”的需要，將抵押物的評(píng)估價(jià)值類型由“市場(chǎng)價(jià)值”改變?yōu)椤暗盅簝r(jià)值”，從而對(duì)抵押物評(píng)估得出的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行折扣。根據(jù)目前我國(guó)貸款銀行的貫例，是由債權(quán)人——貸款銀行自己來(lái)確定風(fēng)險(xiǎn)折扣。房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和泡沫到底有多少，問(wèn)題很復(fù)雜，如果央行與銀監(jiān)會(huì)擔(dān)憂當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫，那也是由其根據(jù)對(duì)總體情況的判斷來(lái)考慮銀行風(fēng)險(xiǎn)折扣的問(wèn)題，而不適于由評(píng)估師通過(guò)改變?cè)u(píng)估價(jià)值類型來(lái)決定。

3、至于《意見(jiàn)》第四條“未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款”之后，評(píng)估結(jié)果中的價(jià)值類型仍然是市場(chǎng)價(jià)值，而并不是所謂的抵押價(jià)值?？鄢胺ǘ▋?yōu)先受償款”，只是對(duì)抵押物權(quán)利瑕疵事項(xiàng)的特別處理。

4、抵押物的評(píng)估價(jià)值受經(jīng)濟(jì)、貸款政策及評(píng)估規(guī)范各種因素的影向。如果按照歐洲價(jià)值評(píng)估行業(yè)所應(yīng)用的抵押價(jià)值類型進(jìn)行評(píng)估，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)時(shí)，則我們通過(guò)對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的修正得出抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值可能還容易一些。而當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資產(chǎn)泡沫可能是非常大的，此時(shí)評(píng)估其抵押價(jià)值則是非常困難的了。

最后需要強(qiáng)調(diào)的是，價(jià)值評(píng)估中一切“價(jià)值類型”的定義，都是圍繞評(píng)估目的而確定的，并服務(wù)于評(píng)估報(bào)告的使用者。而市場(chǎng)價(jià)值為“自愿買方與自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷以后所達(dá)成的公平交易值。”只要我們充分明確了市場(chǎng)價(jià)值這一價(jià)值類型的內(nèi)涵與功能，就可以提供一份以市場(chǎng)價(jià)值為價(jià)值類型的、清晰的抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告了。