資產評估公司企業(yè)性質分為兩種，合伙制和有限公司、人員、2/3股東必須是滿3年連續(xù)執(zhí)業(yè)的資產評估師。人員數(shù)量是3名、有限公司是需要5個資產評估師。

房地產評估和土地估價評估公司的人員就是地房地產評估師和土地評估師的人員。第二個不同就是評估對象不同。房地產評估和土地評估實際是一個系統(tǒng)只是分為兩個類別。資產評估是會計體系方面的。簡單一點就是醫(yī)生不同，看的病也不一樣。

資產評估公司、房地產資產評估、土地估價評估公司三者有什么不同？總結而言：評估對象不同，房地產評估對象為房地產，土地評估對象為土地，相應的技術規(guī)范也不同。資質及主管部門不同，房地產評估需要房地產估價機構和房地產估價師，省級行政主管部門為住建廳；土地評估需要土地評估機構和土地估價師，省級行政主管部門為自然資源廳；話說土地評估要并入房地產評估統(tǒng)一管理，但還沒下文。

資產評估公司的主要職責：根據(jù)市評估中心規(guī)定，被評估資產凈值400萬元上的，由市評估中心審核、確認。具體程序是：中介機構出具評估報告后，由企財科主管資產評估的同志對報告進行初審，并擬寫資產評估確認審請函，將報告報送市評估中心。

設立合伙制的資產評估機構具備以下條件：

1.2名以上合伙人。合伙人須是注冊資產評估師，執(zhí)業(yè)滿3年，且無不良記錄

2.3名以上注冊資產評估師

3.8名以上專業(yè)職齡人員，且結構合理

4.書面合伙協(xié)議

5.合伙人實際出資總額在人民幣10萬元以上

6.機構名稱符合本辦法規(guī)定的要求

7.固定的經營場所和從事合伙經營的必要條件

8.財政部門規(guī)定的其他條件。

1、關于從事房地產估價活動的年限

申請一級需從事房地產估價活動連續(xù)6年以上。具體從業(yè)年限根據(jù)申請機構營業(yè)執(zhí)照上的“成立日期”確定。申請機構營業(yè)執(zhí)照上的“成立日期”，至提交一級申請之日應當滿6周年。

因公司合并、分立等原因導致申請機構營業(yè)執(zhí)照上的成立日期與實際從業(yè)年限不符的，應當提供工商行政管理部門出具的公司合并、分立的相關證明。

2、關于取得二級的年限

申請一級需取得二級3年以上。申請機構應當注意以下事項：

（1）首次取得二級的時間（有效期起始日期）至提交一級申請之日應當滿3周年。

（2）當前等級為二級，且在有效期內。

（3）多次取得二級的，證書的有效期應當是連續(xù)的。如出現(xiàn)上一次二級有效期截止日期，至下一次二級有效期起始日期之間不連續(xù)超過一個月的，需由省級房地產行政主管部門出具證明。

（4）多次取得二級的，提交申請材料時應當提供歷次二級證書的復印件。

3、關于注冊資本及股東情況的證明

申請機構提供的注冊資本和股東情況的證明材料，應當與申請機構提交的申請表上反映的注冊資本和股東情況一致，且必須是經工商行政管理部門認可或者備案的（證明材料加蓋工商行政管理部門印章）。僅由申請機構蓋章的注冊資本或者股東情況的證明，不能作為審核依據(jù)。

4、關于專職注冊房地產估價師證明

申請機構需提交的專職注冊房地產估價師證明包括三項材料：

（1）估價師與申請機構簽訂的勞動合同。

注意：勞動合同應當在有效期內。申請機構的法定代表人（執(zhí)行合伙人）、具有注冊房地產估價師身份的股東均需要提供勞動合同。

（2）申請機構委托當?shù)厝瞬欧罩行耐泄芄纼r師人事檔案的證明材料。

注意：證明材料出具日期應當在申請之日前3個月內。證明材料應當能明確反映估價師的人事檔案是由申請機構委托人才服務中心代理的。

（3）申請機構為估價師繳納社會保險的證明材料。

注意：證明材料出具日期應當在申請之日前3個月內。證明材料須能清晰地反映社保繳費單位及參保人名單。只提供繳納社保的發(fā)票，但無參保人名單的，或者社保繳費單位不詳?shù)?，均不符合要求?/p>

此外，根據(jù)《注冊房地產估價師管理辦法》（建設部令第151號）第42條的規(guī)定，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得執(zhí)業(yè)資格的，經所在單位同意可以辦理房地產估價師注冊，申請時視為專職注冊房地產估價師，但不得擔任房地產估價機構法定代表人或者執(zhí)行合伙人。

國務院決定，取消和下放45項行政審批項目，取消11項職業(yè)資格許可和認定事項，將31項工商登記前置審批事項改為后置審批。另建議取消和下放7項依據(jù)有關法律設立的行政審批事項，將5項依據(jù)有關法律設立的工商登記前置審批事項改為后置審批，國務院將依照法定程序提請全國人民代表大會常務委員會修訂相關法律規(guī)定?！秶鴦赵宏P于取消和下放50項行政審批項目等事項的決定》（國發(fā)〔2013〕27號）和《國務院關于取消和下放一批行政審批項目的決定》（國發(fā)〔2013〕44號）中提出的涉及修改法律的行政審批項目，有8項國務院已按照法定程序提請全國人民代表大會常務委員會修改了相關法律，現(xiàn)一并予以公布。

證書由住房和城鄉(xiāng)建設部統(tǒng)一印制，住房和城鄉(xiāng)建設部、自然資源部共同用印，在全國范圍內有效;

和原房地產估價師職業(yè)范圍相比，新規(guī)定后取得房地產估價師證書可依法從事房地產估價業(yè)務和土地估價業(yè)務，簽署房地產估價報告和土地估價報告;

新規(guī)定實施之前，取得的房地產估價師資格證書、土地估價師資格證書效力不變;同時取得房地產估價師資格證書和土地估價師資格證；

同時擁有房估和土估證書的人員，可以換領新規(guī)定的房地產估價師職業(yè)資格證書。根據(jù)新規(guī)定取得房地產估價師職業(yè)資格，可以根據(jù)《經濟專業(yè)人員職稱評價基本標準條件》規(guī)定的學歷資歷條件對應初級或者中級職稱，并可以作為申報高一級職稱的條件。

證書效力：原房地產估價師資格證書和原土地估價師資格證書效力不變，若同時取得上述兩本證書的人員，可換領新房地產估價師職業(yè)資格證書;

土地登記代理人是指取得土地登記代理人職業(yè)資格的人，是從事土地登記代理業(yè)務和發(fā)起設立土地登記代理機構的必備條件。根據(jù)國務院2014年8月12日發(fā)布的《國務院關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》（國發(fā)[2014]27號）取消了土地登記代理人的職業(yè)資格許可和認定。

土地評估師是指經全國統(tǒng)一考試合格，依法取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》，并經注冊登記的以不動產為評價對象的專業(yè)技術人員。根據(jù)國務院2014年8月12日發(fā)布的《國務院關于取消和調整一批行政審批項目等事項的決定》（國發(fā)[2014]27號）文件，已經取消土地估價師資格認證。

各位讀者查看中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會的名稱變遷，即可說明。

中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會（簡稱“中估協(xié)”）成立于1994年5月，原名中國土地估價師協(xié)會，2014年8月更名為中國土地估價師與土地登記代理人協(xié)會。協(xié)會英文名稱為China Real Estate Valuers and Agents Association，縮寫為CREVA。協(xié)會是由具有土地估價資格、土地登記代理資格及從事土地估價、登記代理工作的組織和個人自愿組成，依法登記成立的、非營利性的全國行業(yè)自律性社會團體。

兩個證書組織管理部門不同

房地產估價師由住房和城鄉(xiāng)建設部和自然資源部組織考試，而資產評估師是中國資產評估協(xié)會組織的考試，由人力資源社會保障部、財政部負責監(jiān)督和檢查。

證書執(zhí)業(yè)范圍不同

房地產估價師主要針對的是房地產的專門評估，既可以出具房地產估價報告，也可以出具土地估價報告，而資產評估師的執(zhí)業(yè)范圍除了房與地之外，還有機器設備、庫存材料等所有一切資產。

考試內容不同

房地產估價師考的是:《房地產制度法規(guī)政策》、《房地產估價原理與方法》、《房地產估價基礎與實務》、《土地估價基礎與實務》四個科目，而資產評估師考的是：《資產評估基礎》、《資產評估相關知識》、《資產評估實務（一）》和《資產評估實務（二）》四個科目。

再說說房地產估價師與資產評估師的關聯(lián)：

一般規(guī)模較大的公司會有三個資質，資產評估、房地產估價、土地估價，特別是會計師事務所起家的中介！

這些公司既可以做房產報告，也可以做資產報告，所以一些考過資產評估師的人也會考房地產估價師。業(yè)務上講，資產里面包含一部分房產內容。另外，二者在考試上很多知識點是相同的，例如評估原理、評估方法、評估程序、評估報告……

在我國，業(yè)內主流觀點也認為貸款抵押物價值對應的應該是“市場價值”。我國的貸款銀行事實上也是這樣實行的，即由貸款銀行在我們評估師提供的評估結論基礎上，確定風險折扣，從而決定貸多少款。在建設部、中國人民銀行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部委聯(lián)合下發(fā)的《房地產抵押估價指導意見(建住房[2006]8號)》(以下稱《意見》)中，也涉及到了抵押物評估時的價值類型?！兑庖姟返谒臈l提出：“房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?！?/p>

但有的觀點認為，貸款抵押物價值對應的應該是一個“謹慎的”價值類型。其理由可能是基于下面三方面考慮的：一是評估執(zhí)業(yè)時應遵循“謹慎性”原則；二是要強調在評估中不得高估收入或低估費用成本；三是認為既然評估價值是”未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，那么該評估價值似乎應該比市場價值要小一點。

對貸款抵押物評估中應采取“謹慎性”價值類型的觀點，筆者對此有以下分析：

1、貸款銀行都希望抵押財產的價值不高評?！爸斏餍浴币矐撌窃u估師的一種執(zhí)業(yè)態(tài)度和一種職業(yè)操守。實際上，《意見》在第十條至第二十八條的評估操作要求中，已經非常重視評估師保持謹慎性工作態(tài)度這一問題了。如《意見》較詳細地提出了評估中三種基本評估方法運用時的要求、不得濫用假設和限制條件、評估師報告進行有關的提示與進行抵押房地產變現(xiàn)能力分析等等。

2、沒有必要因“謹慎性”的需要，將抵押物的評估價值類型由“市場價值”改變?yōu)椤暗盅簝r值”，從而對抵押物評估得出的市場價值進行折扣。根據(jù)目前我國貸款銀行的貫例，是由債權人——貸款銀行自己來確定風險折扣。房地產市場資產泡沫的產生和泡沫到底有多少，問題很復雜，如果央行與銀監(jiān)會擔憂當前的房地產市場的資產泡沫，那也是由其根據(jù)對總體情況的判斷來考慮銀行風險折扣的問題，而不適于由評估師通過改變評估價值類型來決定。

3、至于《意見》第四條“未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”之后，評估結果中的價值類型仍然是市場價值，而并不是所謂的抵押價值。扣除“法定優(yōu)先受償款”，只是對抵押物權利瑕疵事項的特別處理。

4、抵押物的評估價值受經濟、貸款政策及評估規(guī)范各種因素的影向。如果按照歐洲價值評估行業(yè)所應用的抵押價值類型進行評估，當房地產市場比較平穩(wěn)時，則我們通過對市場價值的修正得出抵押房地產的抵押價值可能還容易一些。而當前我國房地產價格持續(xù)上揚，房地產市場的資產泡沫可能是非常大的，此時評估其抵押價值則是非常困難的了。

最后需要強調的是，價值評估中一切“價值類型”的定義，都是圍繞評估目的而確定的，并服務于評估報告的使用者。而市場價值為“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷以后所達成的公平交易值?！敝灰覀兂浞置鞔_了市場價值這一價值類型的內涵與功能，就可以提供一份以市場價值為價值類型的、清晰的抵押價值評估報告了。