一是不動(dòng)產(chǎn)損失評(píng)估。指不能隨遷的財(cái)產(chǎn)的拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估；
二是停產(chǎn)損失評(píng)估。指因搬遷而停產(chǎn)給企業(yè)造成的損失價(jià)值評(píng)估；
三是搬遷費(fèi)評(píng)估。指隨遷財(cái)產(chǎn)搬遷的全部合理費(fèi)用。
我們的分項(xiàng)也獲得了委托方的認(rèn)可，分項(xiàng)不僅體現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的深刻了解，評(píng)估結(jié)論和報(bào)告也便于各方審查核準(zhǔn)。其中，不動(dòng)產(chǎn)損失是要用于與政府主管部門談判補(bǔ)償，停產(chǎn)損失要為董事會(huì)和股東大會(huì)審議通過，并向政府主管部門申報(bào)；搬遷費(fèi)需由大股東核準(zhǔn)并出資。在評(píng)估過程中，我們本著“科學(xué)合理，不重不漏”的原則，加大現(xiàn)場(chǎng)核查工作力度，按時(shí)高質(zhì)量地實(shí)現(xiàn)了在競(jìng)標(biāo)時(shí)的承諾。評(píng)估報(bào)告受到主管部門的肯定，評(píng)估結(jié)論也為各方所接受。我們的作法是：
(一)不動(dòng)產(chǎn)損失評(píng)估
搬遷企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物(設(shè)備基礎(chǔ)，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)損失評(píng)估的價(jià)值類型是“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。拆遷補(bǔ)償價(jià)值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償價(jià)值。例如當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補(bǔ)償價(jià)值。對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估。當(dāng)?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評(píng)估的平均指導(dǎo)價(jià)，非住宅房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)則要求比照住宅拆遷評(píng)估指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)浮動(dòng)，但未對(duì)有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評(píng)估對(duì)象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對(duì)，加之可供比對(duì)的工業(yè)建筑市場(chǎng)交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評(píng)估采用成本法確定不動(dòng)產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)值。
(二)停產(chǎn)損失評(píng)估
《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般以被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的一定比例計(jì)算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤(rùn)的若干倍給予補(bǔ)償。
搬遷會(huì)造成停產(chǎn)，停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時(shí)損失。需要注意的是，機(jī)械工廠的搬遷，其短時(shí)停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。以本案為例，產(chǎn)成品仍必須按合同兌現(xiàn)，原材料仍按計(jì)劃采購(gòu)，一些生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)仍在進(jìn)行。在此次工廠搬遷損失的評(píng)估中，停產(chǎn)損失的評(píng)估用搬遷期間企業(yè)凈利潤(rùn)的損失計(jì)算。搬遷期間月度平均凈利潤(rùn)用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤(rùn)率和當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入計(jì)算。當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長(zhǎng)率)/12。委托方設(shè)定此次的搬遷時(shí)限為兩個(gè)月。
(三)搬遷費(fèi)評(píng)估
工廠搬遷費(fèi)評(píng)估是對(duì)隨遷財(cái)產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運(yùn)到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費(fèi)用的估測(cè)。此次評(píng)估中搬遷費(fèi)不計(jì)資金成本。
搬遷費(fèi)的估價(jià)不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師要針對(duì)不同的搬遷財(cái)產(chǎn)，經(jīng)過深入調(diào)查研究，科學(xué)縝密，經(jīng)濟(jì)合理地設(shè)定一個(gè)搬遷方案，以此作為搬遷費(fèi)用計(jì)價(jià)的基礎(chǔ)。以機(jī)器設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般應(yīng)包括：拆卸費(fèi)，包裝費(fèi)，吊裝費(fèi)，運(yùn)費(fèi)，卸車費(fèi)，安裝調(diào)試費(fèi)，驗(yàn)收費(fèi)，不可預(yù)見費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)。搬遷費(fèi)評(píng)估為計(jì)價(jià)所設(shè)定的運(yùn)輸方案，不是搬遷組織措施計(jì)劃，更不是裝車計(jì)劃。
工廠搬遷損失評(píng)估是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償而提供的價(jià)值參考的專業(yè)意見。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)針對(duì)搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評(píng)估報(bào)告使用要求的差異，關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括：
1．鑒于為搬遷損失給付補(bǔ)償?shù)牟块T不同，對(duì)應(yīng)的搬遷損失評(píng)估報(bào)告特別是價(jià)值類型必須符合該部門的有關(guān)規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評(píng)估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進(jìn)行，價(jià)值類型是“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。而對(duì)于給付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)牟块T不承諾補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目，如訂單流失、信譽(yù)受損等形成的間接損失，則不列入評(píng)估范圍內(nèi)。
2．搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權(quán)依長(zhǎng)期合同租賃取得。租賃費(fèi)已一次付清，租金遠(yuǎn)低于現(xiàn)行市價(jià)。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權(quán)利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評(píng)估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權(quán)的取得方式和價(jià)格協(xié)議中，向有關(guān)部門申報(bào)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
3．在工廠搬遷損失評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師要加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)清查核實(shí)。工業(yè)建筑要逐一核實(shí)建筑面積和結(jié)構(gòu)；機(jī)器設(shè)備要逐臺(tái)設(shè)定運(yùn)輸方案，關(guān)注拆卸損失和不可預(yù)見損失；存貨除數(shù)量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數(shù)；大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。
目前，該上市公司搬遷損失的評(píng)估結(jié)果已為各方所接受，相關(guān)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償順利推進(jìn)。工廠按計(jì)劃完成搬遷，在新址已正式投入生產(chǎn)，并為當(dāng)?shù)卣畼淞闃影骞こ獭?/p> ]]>
搜集有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，對(duì)機(jī)械設(shè)備進(jìn)行分類;反映待估資產(chǎn)的資料。包括原始價(jià)格，折舊，凈值，預(yù)期壽命，現(xiàn)有壽命，設(shè)備規(guī)格，設(shè)備完好率，以及利用效率。說明所評(píng)估資產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)的資料。在變更產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，請(qǐng)參閱產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓證書。
物價(jià)數(shù)據(jù)包括被評(píng)估資產(chǎn)的當(dāng)前批發(fā)價(jià)、可比資產(chǎn)或被評(píng)估對(duì)象的當(dāng)前價(jià)格、國(guó)內(nèi)公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)、被評(píng)估者收集的價(jià)格指數(shù)等。
真實(shí)資產(chǎn)數(shù)量的數(shù)據(jù)。對(duì)資產(chǎn)的實(shí)際數(shù)量進(jìn)行核對(duì)，如有差異，則進(jìn)行分類帳和卡片核對(duì)。從根本上說，企業(yè)機(jī)械設(shè)備評(píng)價(jià)應(yīng)該按照評(píng)價(jià)目標(biāo)、評(píng)價(jià)報(bào)告的要求和評(píng)價(jià)的工程優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行分類。
評(píng)價(jià)計(jì)劃的制定評(píng)價(jià)計(jì)劃的研究與發(fā)展是對(duì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的發(fā)展進(jìn)行精心規(guī)劃和有序安排的過程，具體內(nèi)容包括：委托方提供的資產(chǎn)清單，確定被評(píng)價(jià)機(jī)械設(shè)備的種類。建立分組和進(jìn)度。機(jī)器設(shè)備的評(píng)估可大致分為公用設(shè)備和專用設(shè)備兩類，也可按機(jī)械類別進(jìn)行分類，如動(dòng)力、傳動(dòng)、機(jī)械、儀表、運(yùn)輸?shù)?。還分工廠和車間。同時(shí)，對(duì)各種評(píng)價(jià)作業(yè)的工時(shí)進(jìn)行估算，組織并行作業(yè)和交叉作業(yè)，確定作業(yè)進(jìn)度。根據(jù)不同的評(píng)價(jià)目標(biāo)確定評(píng)價(jià)方法和評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。編制并印出各類評(píng)估所需表格。
核查資產(chǎn)數(shù)量并進(jìn)行技術(shù)評(píng)估;估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)組織有關(guān)估價(jià)人員核查被估價(jià)單位申報(bào)的機(jī)械設(shè)備清單和帳目是否與實(shí)際相符，是否存在資產(chǎn)不足或產(chǎn)權(quán)界定不明等問題。根據(jù)被評(píng)估單位的管理狀況和資產(chǎn)數(shù)量，可以采取綜合盤點(diǎn)、重點(diǎn)盤點(diǎn)、抽樣調(diào)查等多種盤點(diǎn)方法。機(jī)器設(shè)備的技術(shù)性能、結(jié)構(gòu)狀態(tài)、運(yùn)行維護(hù)、負(fù)載狀態(tài)及完好程度應(yīng)由高級(jí)技師根據(jù)其功能損失和經(jīng)濟(jì)損失進(jìn)行鑒定。
估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法的確定完成上述基本工作后，根據(jù)估價(jià)目的確定估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，然后根據(jù)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)對(duì)象的具體情況，科學(xué)地選擇估價(jià)方法。在評(píng)估和出售單臺(tái)機(jī)器和設(shè)備時(shí)，通常采用現(xiàn)行的批發(fā)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和方法;清算和出售時(shí)，采用清算價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)和方法：采用現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)和收益法確定獲利能力;而在評(píng)估機(jī)械設(shè)備時(shí)，一般采用重置成本標(biāo)準(zhǔn)和方法。完成評(píng)估報(bào)告并計(jì)算評(píng)估值。為規(guī)范初始評(píng)估，提高工作積極性，科學(xué)反映評(píng)估結(jié)果，有必要編制一份評(píng)估表。其研究和發(fā)明是為了評(píng)估工作的需要，并為收集和整理數(shù)據(jù)提供一個(gè)同樣完整、完整、詳細(xì)的綱要;其他一些，為適應(yīng)評(píng)估過程而進(jìn)行的適當(dāng)銜接和過渡評(píng)估階段;第三，我們應(yīng)該著眼于評(píng)估報(bào)告的需要?？梢源笾路譃樵u(píng)價(jià)用途推薦表、評(píng)價(jià)進(jìn)度表和評(píng)價(jià)分類匯總表(簡(jiǎn)稱為匯總表)。描述表是評(píng)估機(jī)械設(shè)備的公共表格，適用于單件快速評(píng)估。
]]>在重置成本法下，設(shè)備的重估價(jià)值主要由重置全價(jià)和成新率兩大要素決定的，在此基礎(chǔ)上再考慮無形損耗。因?yàn)闊o形損耗中的某些數(shù)據(jù)測(cè)定，如功能性貶值的測(cè)定，比較困難，且操作繁瑣，在實(shí)際工作中難以做到，所以在沒有突出問題時(shí)一般不予考慮。評(píng)估時(shí)先評(píng)估出設(shè)備重置完全成本，再扣除損耗，得出重置凈值，即評(píng)估價(jià)格，可由以下公式取得：
重置凈值=設(shè)備重置全價(jià)-已損耗價(jià)值其中由：成新率=設(shè)備重置凈值/設(shè)備重置全價(jià)得：設(shè)備重置凈值=設(shè)備重置全價(jià)X設(shè)備成新率
下面分步論述重置全價(jià)和成新率的評(píng)估。
一、設(shè)備重置全價(jià)的評(píng)估
1.復(fù)原重置成本法的應(yīng)用復(fù)原重置成本是假定按原規(guī)模、原材料、原技術(shù)復(fù)制出該設(shè)備，而價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)按現(xiàn)行市價(jià)形成的重置成本，即“資產(chǎn)復(fù)原+價(jià)格重置”的前提條件。按復(fù)原重置成本法評(píng)估的設(shè)備一般有兩類：
(1)有現(xiàn)實(shí)類比物的設(shè)備這種設(shè)備使用時(shí)間不長(zhǎng)，市場(chǎng)上有相同的設(shè)備交易，評(píng)估時(shí)的重置全價(jià)等于重置買價(jià)和重置費(fèi)用的和。重置買價(jià)采用現(xiàn)行市價(jià);重置費(fèi)用按原發(fā)生費(fèi)用按增長(zhǎng)率加以調(diào)整。舉例說明如下：
某設(shè)備評(píng)估重置全價(jià)，被評(píng)估企業(yè)提供有關(guān)資料如下：該設(shè)備帳面原值78000元，其中買價(jià)
72000元，運(yùn)費(fèi)1800元，包裝費(fèi)1200元，安裝調(diào)試費(fèi)3000元，已投入使用2年。
評(píng)估分析：使用兩年，市場(chǎng)上相同設(shè)備現(xiàn)價(jià)96000元，費(fèi)用均有上漲，經(jīng)調(diào)查，兩年來鐵路運(yùn)價(jià)提高一倍，包裝材料及工資平均提高60%,安裝費(fèi)用上漲60%。
評(píng)估計(jì)算：設(shè)備重置買價(jià)=96000元重置運(yùn)費(fèi)=1800 X 2=3600元重置包裝費(fèi)=1200X(1+60%)=1920元重置安裝費(fèi)=3000 x(1+60%)=4800元設(shè)備重置全價(jià)=96000+3600+1920+4800=106320元
(2)無現(xiàn)實(shí)類比物設(shè)備，多為自制非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備，重估時(shí)采用細(xì)節(jié)分析法即成本重算法，也就是按料、工、費(fèi)的原耗用量和現(xiàn)行市價(jià)把成本重算一遍。
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