根據(jù)《公司法》的規(guī)定，企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)投資的，應(yīng)當(dāng)對(duì)非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估，以評(píng)估價(jià)作為投資額。但企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定對(duì)以非貨幣性資產(chǎn)投資的，應(yīng)以投出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為投資的入賬價(jià)值。如果涉及補(bǔ)價(jià)的，按以下方法確定換入投資的初始投資成本:

1.收到補(bǔ)價(jià)的，按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)確認(rèn)的收益和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)減去補(bǔ)價(jià)后的余額，作為初始投資成本;

2.支付補(bǔ)價(jià)的，按換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上支付的補(bǔ)價(jià)和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)，作為初始投資成本。

稅法上，對(duì)非貨幣性資產(chǎn)投資交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)將其分解為按公允價(jià)值銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理，應(yīng)將非貨幣性資產(chǎn)的公允價(jià)值或評(píng)估價(jià)超過非貨幣性資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額確認(rèn)當(dāng)期所得。如果視同公允價(jià)值銷售的所得數(shù)額較大，納稅有困難的，納稅人可以報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可作為遞延所得，在投資交易發(fā)生當(dāng)期及隨后不超過5個(gè)納稅年度內(nèi)平均攤銷到各年度的應(yīng)納稅所得中。作為被投資企業(yè)可以按資產(chǎn)公允價(jià)值作為計(jì)稅成本，對(duì)依法計(jì)提的折舊或攤銷、結(jié)轉(zhuǎn)的成本、費(fèi)用允許稅前扣除。

二、清產(chǎn)核資發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值

企業(yè)按國(guó)務(wù)院的規(guī)定進(jìn)行清產(chǎn)核資或自行聘請(qǐng)社會(huì)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估，在會(huì)計(jì)上，對(duì)評(píng)估增值的資產(chǎn)，一方面增加相應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值，另一方面增加企業(yè)的資本公積，也就是說，會(huì)計(jì)上對(duì)評(píng)估增值部分不確認(rèn)為企業(yè)的收益。按照成本核算的要求，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值部分企業(yè)可以計(jì)提折舊和攤銷費(fèi)用。

在稅法上:公司對(duì)資產(chǎn)評(píng)估增值既不屬他人的捐贈(zèng)，也不是企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)，也不屬于《企業(yè)所得稅條例》規(guī)定的應(yīng)稅收入。因此，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值不應(yīng)當(dāng)并入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。在折舊、費(fèi)用的攤銷上，納稅人的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和投資等各項(xiàng)資產(chǎn)成本的確定應(yīng)遵循歷史成本原則。納稅人發(fā)生合并、分立和資本結(jié)構(gòu)調(diào)整等改組活動(dòng)，有關(guān)資產(chǎn)隱含的增值或損失在稅法上已確認(rèn)實(shí)現(xiàn)的，可按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的價(jià)值確定有關(guān)資產(chǎn)的成本。也就是說，只有在企業(yè)改組活動(dòng)中，企業(yè)將非貨幣性資產(chǎn)視為以公允價(jià)值銷售和分配兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，并按規(guī)定計(jì)算財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失的情況下，資產(chǎn)的計(jì)稅成本可以按評(píng)估價(jià)確認(rèn)，由此計(jì)提折舊費(fèi)用并允許稅前扣除。除此之外，都應(yīng)當(dāng)遵照歷史成本原則，即依照取得該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際成本作為企業(yè)所得稅的計(jì)稅成本。

三、企業(yè)改組發(fā)生的資產(chǎn)評(píng)估增值

根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)合并、兼并、分立一般是按資產(chǎn)的賬面價(jià)值加上應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為被合并、分立方入賬價(jià)值;合并、分立方的資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值作為入賬的依據(jù)。

在企業(yè)所得稅上，原則上應(yīng)按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓、處置資產(chǎn)，計(jì)算資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得，依法繳納企業(yè)所得稅;接受資產(chǎn)方按公允價(jià)值作為計(jì)稅成本。但根據(jù)(國(guó)稅發(fā)118號(hào))第四條(二)款規(guī)定:”如果企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易的接受企業(yè)支付的交換額中，除接受企業(yè)股權(quán)以外的現(xiàn)金、有價(jià)證券、其他資產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱”非股權(quán)支付額”)不高于所支付的股權(quán)的票面價(jià)值(或股本的賬面價(jià)值)20%的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，轉(zhuǎn)讓企業(yè)可暫不計(jì)算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。接受企業(yè)接受轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，須以其在轉(zhuǎn)讓企業(yè)原賬面凈值為基礎(chǔ)確定，不得按經(jīng)評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值調(diào)整。”但從2003年1月1日起，對(duì)支付現(xiàn)金不高于所支付的股權(quán)賬面價(jià)值20%的，也可以按評(píng)估價(jià)值入賬并可在稅前扣除。因?yàn)閲?guó)家稅務(wù)總局在《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)制度需要明確的有關(guān)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)45號(hào))對(duì)此重新規(guī)定為:”符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干問題的通知》(國(guó)稅發(fā)118號(hào))第四條(二)款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓企業(yè)暫不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失的整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓改組，接受企業(yè)取得的轉(zhuǎn)讓企業(yè)的資產(chǎn)的成本，可以按評(píng)估確認(rèn)價(jià)值確定，不需要進(jìn)行納稅調(diào)整。”國(guó)家稅務(wù)總局之所以如此調(diào)整，是因?yàn)?國(guó)稅發(fā)45號(hào))規(guī)定:”符合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)118號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)合并分立業(yè)務(wù)有關(guān)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)119號(hào))暫不確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的企業(yè)整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)置換、合并和分立等改組業(yè)務(wù)中，取得補(bǔ)價(jià)或非股權(quán)支付額的企業(yè)，應(yīng)將所轉(zhuǎn)讓或處置資產(chǎn)中包含的與補(bǔ)價(jià)或非股權(quán)支付額相對(duì)應(yīng)的增值，確認(rèn)為當(dāng)期應(yīng)納稅所得”。

資產(chǎn)評(píng)估屬于價(jià)值判斷的范疇，其概念可以從一般意義、專業(yè)角度和法律角度三個(gè)層次進(jìn)行表述。

1.一般意義：資產(chǎn)評(píng)估就是估計(jì)和判斷資產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)進(jìn)行市場(chǎng)交易時(shí)，所有的市場(chǎng)參與者大都會(huì)依據(jù)自己所掌握的知識(shí)和信息，自覺或不自覺地運(yùn)用資產(chǎn)評(píng)估的理論和方法，對(duì)交易對(duì)象進(jìn)行價(jià)值判斷，從而確定其交易價(jià)格。

2.專業(yè)角度：作為一種專業(yè)服務(wù)，資產(chǎn)評(píng)估是由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員依據(jù)一定的執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的專業(yè)化活動(dòng)。

3.法律角度：《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》規(guī)定：第二條本法所稱資產(chǎn)評(píng)估（以下稱評(píng)估），是指評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專業(yè)服務(wù)行為。

國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的概念

在中國(guó)，由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則、范圍、程序和標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用科學(xué)的方法,以統(tǒng)一的貨幣單位,對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估價(jià)?？茖W(xué)地對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，可以如實(shí)地反映國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值量及其變動(dòng)，推動(dòng)國(guó)有資產(chǎn)的合理流動(dòng)、優(yōu)化配置和有效、節(jié)約使用，保障國(guó)有資產(chǎn)的保值和增值，維護(hù)國(guó)有資產(chǎn)所有者和經(jīng)營(yíng)者的合法權(quán)益，鞏固和發(fā)展社會(huì)主義公有制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

具體到國(guó)企混改中，站在參與混改的戰(zhàn)略投資者角度，考慮未來能夠?yàn)榛旄钠髽I(yè)帶來的正協(xié)同效應(yīng)價(jià)值，即使以市場(chǎng)價(jià)值作為交易價(jià)格參考仍具有一定的談判余地；站在混改企業(yè)的角度，包含協(xié)同效應(yīng)的投資價(jià)值是其能夠得到的交易對(duì)價(jià)的上限。然而，考慮到戰(zhàn)略投資者未來對(duì)混改企業(yè)發(fā)展的增值投入，將全部協(xié)同效應(yīng)價(jià)值體現(xiàn)在交易對(duì)價(jià)中顯然是不公平的做法，可以結(jié)合戰(zhàn)略投資者為產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)所做的貢獻(xiàn)及其最終給混改企業(yè)帶來的價(jià)值增量進(jìn)行綜合分析，即混改企業(yè)利用投資價(jià)值作為交易作價(jià)參考依據(jù)時(shí)需要考慮協(xié)同效應(yīng)的形成和歸屬問題，綜合利用投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)論形成合理的交易價(jià)格。

因此，混改企業(yè)引入投資者時(shí)，針對(duì)特定投資者可以考慮其能夠帶來的協(xié)同效應(yīng)價(jià)值，以保障國(guó)有企業(yè)在混改之后實(shí)現(xiàn)最大程度的價(jià)值增值，而非單純以摘牌價(jià)的高低確定投資者（假設(shè)投資者都是理性的，摘牌價(jià)不會(huì)高于投資價(jià)值的上限），在考慮協(xié)同效應(yīng)價(jià)值的情況下，摘牌價(jià)甚至可以低于掛牌價(jià)。例如，某混改企業(yè)面臨三個(gè)戰(zhàn)略投資者A、B和C，從支付對(duì)價(jià)金額看，戰(zhàn)略投資者A＞戰(zhàn)略投資者B＞戰(zhàn)略投資者C，但三者與國(guó)有企業(yè)能夠產(chǎn)生的協(xié)同效應(yīng)價(jià)值數(shù)量相反，即戰(zhàn)略投資者C＞戰(zhàn)略投資者B＞戰(zhàn)略投資者A。僅從支付對(duì)價(jià)的絕對(duì)金額看，投資者A似乎是首選，但投資者C帶來的協(xié)同效應(yīng)價(jià)值扣除其少支付的市場(chǎng)價(jià)值部分仍是高于其他投資者的。因此，從國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值最大化的角度出發(fā)，考慮投資者為混改企業(yè)帶來的絕對(duì)價(jià)值增量，引入戰(zhàn)略投資者C或許才是最佳選擇。

戰(zhàn)略投資者帶來的價(jià)值增量=協(xié)同效應(yīng)價(jià)值-（市場(chǎng)價(jià)值-支付對(duì)價(jià)）

戰(zhàn)略投資者A：價(jià)值增量=30萬-（100萬-105萬）=35萬

戰(zhàn)略投資者B：價(jià)值增量=60萬-（100萬-100萬）=60萬

戰(zhàn)略投資者C：價(jià)值增量=80萬-（100萬-95萬）=75萬

根據(jù)以上分析，戰(zhàn)略投資者C以最低的支付對(duì)價(jià)卻可以為混改企業(yè)帶來最大的價(jià)值增值，由此反映出兩個(gè)問題：一是以支付對(duì)價(jià)高低作為混改企業(yè)確定戰(zhàn)略投資者的首要標(biāo)準(zhǔn)或許并不合適，還要看投資者未來能夠帶來的協(xié)同效應(yīng)價(jià)值；二是支付對(duì)價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)值或掛牌價(jià)時(shí)，也許不能直接作出造成國(guó)有資產(chǎn)流失的論斷，還要看投資者未來在混改企業(yè)中發(fā)揮的角色功能以及由此帶來的價(jià)值增量。鑒于此，2016年國(guó)資委財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委財(cái)政部第32號(hào)令）中規(guī)定的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目首次正式信息披露的轉(zhuǎn)讓底價(jià)，不得低于經(jīng)核準(zhǔn)或備案的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的評(píng)估結(jié)果”以及“降低轉(zhuǎn)讓底價(jià)或變更受讓條件后重新披露信息的……新的轉(zhuǎn)讓底價(jià)低于評(píng)估結(jié)果的90%時(shí)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)轉(zhuǎn)讓行為批準(zhǔn)單位書面同意”可能就有進(jìn)一步探討的空間。

基于上述分析，筆者建議國(guó)企混改評(píng)估中，除了常規(guī)的市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估之外，必要時(shí)還可以增加針對(duì)特定投資者的投資價(jià)值評(píng)估和使用。將投資價(jià)值評(píng)估結(jié)論作為市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)論的有效補(bǔ)充，以實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值最大化為目標(biāo)，幫助混改企業(yè)綜合利用投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)論形成合理的交易價(jià)格，這對(duì)吸引優(yōu)質(zhì)的戰(zhàn)略投資者參與混改從而實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值大有裨益，對(duì)于全面擴(kuò)大深化國(guó)企混改工作具有極大的推動(dòng)和促進(jìn)作用。當(dāng)然，也可以從政策層面對(duì)“同股同價(jià)”、“國(guó)有資產(chǎn)流失”以及交易掛牌價(jià)等方面加強(qiáng)研究，形成更符合國(guó)企混改需求、有利于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的相關(guān)規(guī)范要求，從而從政策和實(shí)踐層面共同助力國(guó)企混改進(jìn)一步深入推進(jìn)。

在20世紀(jì)八九十年代，并購浪潮涌現(xiàn)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為客觀、獨(dú)立、公正的評(píng)定估算第三方應(yīng)運(yùn)而生。隨著改革開放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)化程度逐漸加深，國(guó)有資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)布局發(fā)生了較大變化。國(guó)有企業(yè)混所有制改革、境外收購、員工股權(quán)激勵(lì)、收購非國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)、非貨幣資產(chǎn)出資等經(jīng)濟(jì)行為逐年遞增，方案設(shè)計(jì)愈發(fā)復(fù)雜，國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值判斷越來越重要。

為加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)行政法規(guī)，1991年《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)）確立了我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估工作的基本依據(jù)。此后，監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)了多部政策性文件，如《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委令第12號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào)）、《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2009]941號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2011]68號(hào)）、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào)）、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委、財(cái)政部令第32號(hào)）等。通過多項(xiàng)制度與政策修訂，我國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理制度體系逐步搭建。

2.管理機(jī)制分析

隨著國(guó)家機(jī)關(guān)組織結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)制發(fā)生較大改動(dòng)，主要圍繞監(jiān)管主體和監(jiān)管模式兩個(gè)維度發(fā)生了變化。第一，從國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管來看，監(jiān)管主體已從國(guó)有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)政部、國(guó)資委雙主體分類監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管模式由申請(qǐng)核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)楹藴?zhǔn)備案制。第二，從資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管來看，監(jiān)管主體已從政府監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)檎c行業(yè)協(xié)會(huì)雙層監(jiān)管，監(jiān)管模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管與自律監(jiān)管有機(jī)結(jié)合。

在現(xiàn)行國(guó)資監(jiān)管體系下，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目執(zhí)行核準(zhǔn)備案制。經(jīng)國(guó)資委批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目由國(guó)資委備案或核準(zhǔn)，由國(guó)務(wù)院國(guó)資委所出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為事項(xiàng)所涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目由中央企業(yè)負(fù)責(zé)備案。通過管理機(jī)制的調(diào)整，進(jìn)一步落實(shí)了監(jiān)管“放、管、服”總體原則，主管部門資產(chǎn)評(píng)估備案權(quán)限下放至中央企業(yè)，重心轉(zhuǎn)移到監(jiān)督檢查與評(píng)估管理，提高了對(duì)央企集團(tuán)的審核要求與備案責(zé)任。中央企業(yè)在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估備案工作過程中，需根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估備案指導(dǎo)要求，從評(píng)估報(bào)告內(nèi)容、評(píng)估報(bào)告形式、評(píng)估目的、評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)論與經(jīng)濟(jì)行為的適配性等多維度對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行綜合審核。

從目前混改實(shí)踐來看，對(duì)混改企業(yè)的評(píng)估基本都采用了市場(chǎng)價(jià)值類型，并假設(shè)被評(píng)估企業(yè)按照交易前的狀態(tài)持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

例如，江西國(guó)資委調(diào)研中了解到，江西省目前關(guān)于國(guó)企混改項(xiàng)目評(píng)估中使用的價(jià)值類型都是市場(chǎng)價(jià)值；對(duì)天津國(guó)企混改調(diào)研中也發(fā)現(xiàn)國(guó)企集團(tuán)混改均采用了市場(chǎng)價(jià)值類型。

市場(chǎng)價(jià)值是否應(yīng)該成為國(guó)企混改的唯一選擇呢？誠(chéng)然，對(duì)于在產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)公開進(jìn)行的股權(quán)交易行為，市場(chǎng)價(jià)值或許是合適的選擇。

但是，國(guó)企混改中也存在非公開協(xié)議進(jìn)行的產(chǎn)權(quán)交易。

根據(jù)國(guó)資委與財(cái)政部聯(lián)合下發(fā)的《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（第32號(hào)令），國(guó)有產(chǎn)權(quán)采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式適用于兩種情形：

（1）涉及主業(yè)處于關(guān)系國(guó)家安全、國(guó)民經(jīng)濟(jì)命脈的重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域企業(yè)的重組整合，對(duì)受讓方有特殊要求，企業(yè)產(chǎn)權(quán)需要在國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式（如中國(guó)聯(lián)通混改就屬于該種情形）；

（2）同一國(guó)家出資企業(yè)及其各級(jí)控股企業(yè)或?qū)嶋H控制企業(yè)之間因?qū)嵤﹥?nèi)部重組整合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)該國(guó)家出資企業(yè)審議決策，可以采取非公開協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式。

此外，在實(shí)際混改過程中，混改企業(yè)為了尋找與其主業(yè)經(jīng)營(yíng)更有協(xié)同性的戰(zhàn)略投資者，并加強(qiáng)雙方的溝通與了解，促使雙方能夠全程參與混改進(jìn)程，一般在產(chǎn)權(quán)交易中心掛牌之前就會(huì)提前對(duì)投資者進(jìn)行篩選，并達(dá)成交易意向，以保障國(guó)企混改能夠順利實(shí)現(xiàn)。

國(guó)企混改引入戰(zhàn)略投資人的目的是利用其引入新的體制、機(jī)制、管理、市場(chǎng)、資金及技術(shù)等各方面優(yōu)勢(shì)，從而使混改企業(yè)未來取得更好的發(fā)展，故投資人一般是與混改企業(yè)處于同一行業(yè)上下游或相關(guān)行業(yè)，并且與混改企業(yè)能夠產(chǎn)生正向協(xié)同效應(yīng)的企業(yè)，綜合其他方面的一些匹配要素，符合混改企業(yè)要求的投資人并不多，往往不能構(gòu)成有效的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，有時(shí)甚至是一對(duì)一協(xié)商。

因此，國(guó)企混改中引入投資人時(shí)投資雙方均有各自的訴求，需要在最終的交易對(duì)價(jià)里有所反映，此時(shí)投資價(jià)值也許能夠更好地體現(xiàn)這種特定投資關(guān)系的訴求。

國(guó)企混改的基本目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)各種所有制資本取長(zhǎng)補(bǔ)短、相互促進(jìn)、共同發(fā)展，讓處于充分競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域的國(guó)有企業(yè)與成長(zhǎng)性民營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，創(chuàng)造協(xié)同效應(yīng)，調(diào)動(dòng)國(guó)有資本與民營(yíng)資本的積極性。

鑒于此，在國(guó)企混改資產(chǎn)評(píng)估中，以市場(chǎng)價(jià)值作為唯一的價(jià)值類型也許會(huì)有失偏頗，對(duì)于特定投資者而言，改變價(jià)值類型選擇的慣性思維，增加投資價(jià)值這種能夠體現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)的價(jià)值類型，更加符合國(guó)企混改的實(shí)際需求，更能吸引優(yōu)質(zhì)的外部資本積極參與混改浪潮中。

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)評(píng)估（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。和海外成熟市場(chǎng)不同，我國(guó)的REITs市場(chǎng)在發(fā)端時(shí)，將房地產(chǎn)（包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)）排除在外，而專門服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目；鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

2020年8月7日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《指引》），自公布之日起施行?！吨敢返谄邨l規(guī)定“申請(qǐng)注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，聘請(qǐng)符合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)。

”第十一條規(guī)定“申請(qǐng)注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。

”第三十四條規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)每年進(jìn)行1次評(píng)估。出現(xiàn)下列情形之一的，基金管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)聘請(qǐng)企業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

什么是REITs新規(guī)？

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)評(píng)估（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，中國(guó)REITs的初期市值將達(dá)到萬億元級(jí)別。

REITs新規(guī)對(duì)行業(yè)的影響？

中國(guó)版REITs的到來，必定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活帶來不小的影響。從目前的實(shí)際情況來看，對(duì)這幾個(gè)方面的影響可能會(huì)更大一些。首先是對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響。根據(jù)鏈家研究和預(yù)測(cè)，目前中國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億人，住房租賃市場(chǎng)租金GMV已超過1萬億元，未來10年，中國(guó)租賃人口近2.3億人，租房市場(chǎng)租金GMV將接近3萬億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達(dá)4.6萬億元。憑借人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景可期。推出中國(guó)版REITs，毫無疑問是適應(yīng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的要求的，也是能夠有效推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的。尤其對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)，能夠起到積極的促進(jìn)作用，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)等發(fā)展長(zhǎng)租公寓，減少短租給租賃雙方都帶來不利影響。

其二是對(duì)開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的影響。目前，很多開發(fā)企業(yè)都把開展物業(yè)和住房租賃業(yè)務(wù)當(dāng)作企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方面，中國(guó)版REITs的推出，毫無疑問能夠有效化解開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)資金占用規(guī)模較大、周轉(zhuǎn)效率不高的矛盾，減輕開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，從而有效鼓勵(lì)和激勵(lì)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)加大物業(yè)管理、住房租賃工作力度，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

再者是對(duì)國(guó)企改革的影響。雖然從表面看，中國(guó)版REITs和國(guó)企改革搭不上邊，但是，仔細(xì)分析就不能發(fā)現(xiàn)，REITs對(duì)國(guó)企改革的影響是比較大的。因?yàn)?，多?shù)國(guó)有企業(yè)、尤其是地方國(guó)有企業(yè)，都有大量的存量土地、存量房產(chǎn)，如果推行REITs，無疑可以幫助國(guó)有企業(yè)將這些存量資產(chǎn)盤活，從而為推動(dòng)國(guó)企改革創(chuàng)造良好的條件。

最后是對(duì)股市的影響。中國(guó)版REITs對(duì)股市的影響是最直接、最明顯的。因?yàn)?，近年來，受調(diào)控政策影響，股市的房地產(chǎn)板塊一直表現(xiàn)不是很好。但是，今年1月份以來，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了一定的回暖。新政的出臺(tái)，無疑將對(duì)房地產(chǎn)板塊是一大促進(jìn)，特別是持有物業(yè)比較多、公寓房、存量房比較多的開發(fā)企業(yè)，會(huì)帶來一定提振。所以，新政一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)板塊走出低迷帶來積極影響。