2.建立科學(xué)規(guī)范的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)估體系。目前我國(guó)的無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估尚未建立一套適合本國(guó)市場(chǎng)情況又與國(guó)際行業(yè)規(guī)范相統(tǒng)一的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。為彌補(bǔ)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中法律依據(jù)的缺失，應(yīng)加強(qiáng)評(píng)估理論和標(biāo)準(zhǔn)的研究，探索無(wú)形資產(chǎn)新的評(píng)估思路和方法，這對(duì)于建立無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估體系，制定適合我國(guó)國(guó)情的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系和法律體系意義重大。在修改、完善《無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則》的同時(shí)，應(yīng)克服部門(mén)法規(guī)過(guò)多導(dǎo)致立法質(zhì)量的下降、法律的權(quán)威性不夠、法規(guī)間的沖突使得評(píng)估管理混亂的弊端。首先對(duì)涉及資產(chǎn)評(píng)估管理的主要部門(mén)如財(cái)政部、建設(shè)部、國(guó)土資源部出臺(tái)的法規(guī)條文進(jìn)行歸納、提煉，通過(guò)具體實(shí)際評(píng)估業(yè)務(wù)的檢驗(yàn)，不斷充實(shí)完善；其次加強(qiáng)對(duì)評(píng)估資格即資產(chǎn)評(píng)估師、房地產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師的自律規(guī)范，盡快頒布和實(shí)施《中華人民共和國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師法》。

3.在競(jìng)爭(zhēng)中提升企業(yè)的能力。無(wú)形資產(chǎn)作為企業(yè)總資產(chǎn)的組成部分，需要評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)情況，運(yùn)用合理的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，形成數(shù)據(jù)和量化指標(biāo)，這樣才能將企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)折價(jià)入股，才能確定各個(gè)投資方所占的比重，為其他的投資機(jī)構(gòu)和法人提供數(shù)據(jù)上的指導(dǎo)。無(wú)形資產(chǎn)作為現(xiàn)代企業(yè)最活躍的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資源和賴以生存的強(qiáng)大物質(zhì)技術(shù)基礎(chǔ)，如專有技術(shù)、商標(biāo)等，其作用是巨大的，是有形資產(chǎn)所不能替代的，是企業(yè)在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的正確評(píng)估，有利于改制企業(yè)與世界接軌，參與到世界范圍內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)中去，也是樹(shù)立企業(yè)形象、展示企業(yè)實(shí)力的重要手段。

請(qǐng)問(wèn)上述“最近一期審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的凈資產(chǎn)值”是被轉(zhuǎn)讓股權(quán)的標(biāo)的企業(yè)的凈資產(chǎn)值，還是轉(zhuǎn)讓方賬面上所記載的經(jīng)審計(jì)的被轉(zhuǎn)讓股權(quán)（長(zhǎng)期股權(quán)投資）的凈資產(chǎn)值（賬面價(jià)值）？

答：《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委 財(cái)政部令第32號(hào)）第三十二條中“轉(zhuǎn)讓價(jià)格可以資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告或最近一期審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的凈資產(chǎn)值為基礎(chǔ)確定”，最近一期審計(jì)報(bào)告確認(rèn)的凈資產(chǎn)值是指轉(zhuǎn)讓標(biāo)的企業(yè)審計(jì)后凈資產(chǎn)值。

首先，就國(guó)有企業(yè)相關(guān)人員責(zé)任而言，其行為構(gòu)成經(jīng)營(yíng)投資違規(guī)將受到國(guó)資監(jiān)管追責(zé)，由此給國(guó)有企業(yè)造成損失的，還應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。此外，情節(jié)嚴(yán)重的，還可能構(gòu)成徇私舞弊低價(jià)折股、出售國(guó)有資產(chǎn)罪并承擔(dān)刑事責(zé)任。

其次，對(duì)與評(píng)估相關(guān)的經(jīng)濟(jì)行為效力而言，12號(hào)令第二十七條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估而未進(jìn)行評(píng)估，由國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)通報(bào)批評(píng)并責(zé)令改正，必要時(shí)可依法向人民法院提起訴訟，確認(rèn)其相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為無(wú)效。而1992年出臺(tái)的《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》第十條則直接規(guī)定，對(duì)于應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的情形沒(méi)有進(jìn)行評(píng)估，該經(jīng)濟(jì)行為無(wú)效。但是，對(duì)常見(jiàn)資產(chǎn)交易合同而言，無(wú)論是原《合同法》還是現(xiàn)《民法典》，認(rèn)定交易合同行為無(wú)效都需要符合嚴(yán)格的條件，而前述兩個(gè)國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)出臺(tái)的規(guī)定均層級(jí)較低且并非法律、行政法規(guī)，故難以直接作為認(rèn)定經(jīng)濟(jì)行為效力的依據(jù)。

對(duì)此，司法實(shí)踐存在爭(zhēng)議，最高人民法院的觀點(diǎn)前后也不一致，一部分裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，未按規(guī)定評(píng)估的資產(chǎn)交易合同有效，理由主要是其未違反法律、行政法規(guī)級(jí)別的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，如“最高人民法院（2013）民申字第2119號(hào)”、“最高人民法院（2014）民申字第304號(hào)”、“（2017）粵民終2966號(hào)”等案件。另一部分裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，未按規(guī)定評(píng)估的資產(chǎn)交易合同無(wú)效，如“最高人民法院（2013）民申字第1301號(hào)”、“最高人民法院（2008）民申字第461號(hào)”等案。

其中，“（2013）民申字第2119號(hào)”一案中法院認(rèn)為：國(guó)有資產(chǎn)未經(jīng)評(píng)估，不一定就賤賣(mài)，也可能實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值。由于無(wú)效的合同自始沒(méi)有法律效力，無(wú)法追認(rèn)，在某些情形下，反倒對(duì)國(guó)有資產(chǎn)保護(hù)不利，還可能導(dǎo)致受讓人在資產(chǎn)貶值后據(jù)此惡意抗辯，違背誠(chéng)實(shí)信用原則，就會(huì)危及交易安全和交易秩序。如果出現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)占有單位與他人惡意串通，故意壓低資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的情形，則可按照合同法第五十二條的規(guī)定，以惡意串通，損害國(guó)家利益為由認(rèn)定合同無(wú)效，同樣能達(dá)到保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)的目的。

對(duì)上述觀點(diǎn)，筆者認(rèn)為，在商事活動(dòng)中，國(guó)有資產(chǎn)交易原則上應(yīng)進(jìn)行評(píng)估是眾所周知的常識(shí)，故國(guó)有企業(yè)的交易對(duì)手理應(yīng)負(fù)有注意義務(wù)，因?yàn)橐坏╇p方繞過(guò)評(píng)估而徑行交易，往往背后存在著利益輸送甚至惡意串通，基本不存在什么善意的將“實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值”的情況，也就是說(shuō)，不評(píng)估的行為導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)流失風(fēng)險(xiǎn)的概率要大得多，何況資產(chǎn)的價(jià)值隨著基準(zhǔn)日的變化而變化，所謂“實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于實(shí)際價(jià)值”的證明難度會(huì)隨著時(shí)間推移不斷增大，進(jìn)而要在后續(xù)訴訟中證明交易雙方存在“惡意串通”更為困難，并不利于國(guó)有資產(chǎn)的有效保護(hù)。

綜上，在進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估也可能存在虛假、作弊的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)情況下，除有明確豁免規(guī)定外，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)做盡做就是國(guó)有資產(chǎn)管理必須守住的底線，故從維護(hù)交易安全、秩序與防范國(guó)有資產(chǎn)流失的平衡角度，可參考公司對(duì)外擔(dān)保效力的認(rèn)定規(guī)則，未來(lái)宜在法律、行政法規(guī)層面直接明確未按規(guī)定評(píng)估的資產(chǎn)交易合同無(wú)效，但受讓方證明其盡到一般注意義務(wù)或?qū)儆谏埔獾某?，如受讓人已要求?guó)有企業(yè)提供國(guó)有企業(yè)同級(jí)國(guó)資監(jiān)管部門(mén)的批復(fù)，明確可不進(jìn)行評(píng)估的。

在20世紀(jì)八九十年代，并購(gòu)浪潮涌現(xiàn)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)作為客觀、獨(dú)立、公正的評(píng)定估算第三方應(yīng)運(yùn)而生。隨著改革開(kāi)放和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)化程度逐漸加深，國(guó)有資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)布局發(fā)生了較大變化。國(guó)有企業(yè)混所有制改革、境外收購(gòu)、員工股權(quán)激勵(lì)、收購(gòu)非國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)、非貨幣資產(chǎn)出資等經(jīng)濟(jì)行為逐年遞增，方案設(shè)計(jì)愈發(fā)復(fù)雜，國(guó)有資產(chǎn)的價(jià)值判斷越來(lái)越重要。

為加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理，我國(guó)陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)行政法規(guī)，1991年《國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》（國(guó)務(wù)院令第91號(hào)）確立了我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估工作的基本依據(jù)。此后，監(jiān)管部門(mén)陸續(xù)出臺(tái)了多部政策性文件，如《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委令第12號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)資委產(chǎn)權(quán)[2006]274號(hào)）、《關(guān)于企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告審核工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2009]941號(hào)）、《關(guān)于規(guī)范中央企業(yè)選聘評(píng)估機(jī)構(gòu)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2011]68號(hào)）、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目備案工作指引》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)[2013]64號(hào)）、《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國(guó)資委、財(cái)政部令第32號(hào)）等。通過(guò)多項(xiàng)制度與政策修訂，我國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理制度體系逐步搭建。

2.管理機(jī)制分析

隨著國(guó)家機(jī)關(guān)組織結(jié)構(gòu)的逐步調(diào)整，資產(chǎn)評(píng)估管理機(jī)制發(fā)生較大改動(dòng)，主要圍繞監(jiān)管主體和監(jiān)管模式兩個(gè)維度發(fā)生了變化。第一，從國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管來(lái)看，監(jiān)管主體已從國(guó)有資產(chǎn)管理局轉(zhuǎn)變?yōu)樨?cái)政部、國(guó)資委雙主體分類監(jiān)管機(jī)制，監(jiān)管模式由申請(qǐng)核準(zhǔn)制轉(zhuǎn)變?yōu)楹藴?zhǔn)備案制。第二，從資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)管來(lái)看，監(jiān)管主體已從政府監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)檎c行業(yè)協(xié)會(huì)雙層監(jiān)管，監(jiān)管模式轉(zhuǎn)變?yōu)樾姓O(jiān)管與自律監(jiān)管有機(jī)結(jié)合。

在現(xiàn)行國(guó)資監(jiān)管體系下，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目執(zhí)行核準(zhǔn)備案制。經(jīng)國(guó)資委批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為事項(xiàng)涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目由國(guó)資委備案或核準(zhǔn)，由國(guó)務(wù)院國(guó)資委所出資企業(yè)及其各級(jí)子企業(yè)批準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)行為事項(xiàng)所涉及的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目由中央企業(yè)負(fù)責(zé)備案。通過(guò)管理機(jī)制的調(diào)整，進(jìn)一步落實(shí)了監(jiān)管“放、管、服”總體原則，主管部門(mén)資產(chǎn)評(píng)估備案權(quán)限下放至中央企業(yè)，重心轉(zhuǎn)移到監(jiān)督檢查與評(píng)估管理，提高了對(duì)央企集團(tuán)的審核要求與備案責(zé)任。中央企業(yè)在國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估備案工作過(guò)程中，需根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)評(píng)估備案指導(dǎo)要求，從評(píng)估報(bào)告內(nèi)容、評(píng)估報(bào)告形式、評(píng)估目的、評(píng)估方法和評(píng)估結(jié)論與經(jīng)濟(jì)行為的適配性等多維度對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行綜合審核。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)法》，企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)是指國(guó)家對(duì)企業(yè)各種形式的出資所形成的權(quán)益。國(guó)有獨(dú)資企業(yè)改制為有限公司后，公司資產(chǎn)屬于法人財(cái)產(chǎn)。作為獨(dú)立法人，國(guó)有企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中取得的違約金等收益也屬于法人財(cái)產(chǎn)。

國(guó)有資產(chǎn)無(wú)償劃轉(zhuǎn)是否需要審計(jì)與評(píng)估？

根據(jù)《關(guān)于印發(fā)<企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)管理暫行辦法>的通知》（國(guó)資發(fā)產(chǎn)權(quán)〔2005〕239號(hào)）規(guī)定，劃轉(zhuǎn)雙方應(yīng)當(dāng)組織被劃轉(zhuǎn)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定開(kāi)展審計(jì)或清產(chǎn)核資，以中介機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告或經(jīng)劃出方國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)的清產(chǎn)核資結(jié)果作為企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)無(wú)償劃轉(zhuǎn)的依據(jù)。

答復(fù)內(nèi)容：

《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委令第12號(hào)）第二條的適用范圍包括國(guó)有全資、控股以及實(shí)際控制企業(yè)。國(guó)有參股企業(yè)發(fā)生《企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理暫行辦法》（國(guó)資委令第12號(hào)）第六條相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為時(shí)，國(guó)有參股企業(yè)的國(guó)有股東代表應(yīng)當(dāng)按照國(guó)資監(jiān)管相關(guān)規(guī)定發(fā)表股東意見(jiàn)。

第1步，選定機(jī)構(gòu)：被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第2步，簽訂合同：一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

第3步，實(shí)地評(píng)估：估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。

第4步，公示解釋：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門(mén)將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。

第5步，交付報(bào)告：公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門(mén)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

第6步，申請(qǐng)復(fù)核：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

第7步，申請(qǐng)鑒定：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

第1步，選定機(jī)構(gòu)：被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)。

第2步，簽訂合同：一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，與評(píng)估機(jī)構(gòu)簽訂評(píng)估委托合同。征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。

第3步，實(shí)地評(píng)估：估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，選用一種或多種方法進(jìn)行評(píng)估。

第4步，公示解釋：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果，房屋征收部門(mén)將評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價(jià)師要對(duì)初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。

第5步，交付報(bào)告：公示期滿后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門(mén)提供整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門(mén)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

第6步，申請(qǐng)復(fù)核：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

第7步，申請(qǐng)鑒定：被征收人或者房屋征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

第一條為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，制定本辦法。

第二條評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

第三條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開(kāi)展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見(jiàn)負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)通過(guò)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第五條同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)。

兩家以上房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織相關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第六條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）委托人和房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況；

（二）負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；

（三）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)；

（四）委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料；

（五）評(píng)估過(guò)程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）評(píng)估費(fèi)用及收取方式；

（七）評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭(zhēng)議的方法；

（十）其他需要載明的事項(xiàng)。

第七條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開(kāi)展評(píng)估工作。

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第八條被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第九條房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書(shū)和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書(shū)與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級(jí)人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第十條被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

第十一條被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

第十二條房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。

國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估有哪些內(nèi)容？

國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估范圍，國(guó)家資產(chǎn)占用單位在發(fā)生下列情況和行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估：①資產(chǎn)出售;②企業(yè)兼并、聯(lián)營(yíng)、股份經(jīng)營(yíng);③與外國(guó)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)組織或者個(gè)人舉辦合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)或者合作經(jīng)營(yíng)企業(yè);④企業(yè)清算;⑤企業(yè)、單位改變所有制性質(zhì);⑥依照法律、法規(guī)規(guī)定需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他情況和行為。

國(guó)有資產(chǎn)占用單位發(fā)生資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保、企業(yè)承包、租賃以及當(dāng)事人認(rèn)為需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的其他行為，也需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。

國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估范圍包括那些？

固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估遵循真實(shí)性、科學(xué)性、可行性原則，依照法定的標(biāo)準(zhǔn)、程序和方法，對(duì)被評(píng)估的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估價(jià)。管理機(jī)構(gòu)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估工作，由國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)組織、管理和監(jiān)督。持有省級(jí)以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)的資產(chǎn)評(píng)估公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)事務(wù)所、財(cái)務(wù)咨詢公司或者經(jīng)省級(jí)以上國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可的臨時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)，可以接受資產(chǎn)占用單位的委托，從事國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估的流程有哪些？

①申請(qǐng)立項(xiàng)。需要進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估的單位，應(yīng)按隸屬關(guān)系向國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)提交資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)書(shū)，并附具評(píng)估前的財(cái)產(chǎn)目錄和有關(guān)會(huì)計(jì)報(bào)表等。國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)接到資產(chǎn)評(píng)估申請(qǐng)書(shū)后，在規(guī)定期限內(nèi)進(jìn)行審核并作出是否進(jìn)行評(píng)估的決定,通知申請(qǐng)單位及其主管部門(mén)。申請(qǐng)單位據(jù)此委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估資產(chǎn)。

②資產(chǎn)清查。受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，在對(duì)資產(chǎn)占用單位全面進(jìn)行資產(chǎn)、債權(quán)、債務(wù)清查的基礎(chǔ)上，核實(shí)資產(chǎn)帳面與實(shí)際是否相符，經(jīng)營(yíng)成果是否真實(shí)，據(jù)以作出鑒定。

③評(píng)定估價(jià)。受委托的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)資產(chǎn)原值、凈值、新舊程度、重置成本、獲利能力等因素，按照國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)規(guī)定的評(píng)估方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估價(jià)，并在評(píng)估工作結(jié)束后，向委托評(píng)估的單位提出資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書(shū)。

④驗(yàn)收確認(rèn)。委托評(píng)估的占有單位取得資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告書(shū)后，報(bào)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果。國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)要在規(guī)定期限內(nèi)對(duì)報(bào)告書(shū)組織審核、驗(yàn)證、協(xié)商，確認(rèn)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果并下達(dá)確認(rèn)通知書(shū)。資產(chǎn)占用單位對(duì)確認(rèn)通知書(shū)有異議的，可在規(guī)定期限內(nèi)向上一級(jí)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)復(fù)核。經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)后的評(píng)估價(jià)值，作為調(diào)整資產(chǎn)帳面價(jià)值，參股、入股價(jià)值及確立成交價(jià)格的依據(jù)。