房屋構筑物資產(chǎn)評估不同如何認定?

2023最新房屋構筑物的資產(chǎn)評估不同如何認定？第一步：了解房屋建（構）筑物的概況，補充完善評估申報表。第二步：搜集權屬證明資料、對權屬不清晰的資產(chǎn)進行確認并核實相關問題。第三步：了解房地產(chǎn)有無涉訟事項及抵押、擔保事宜，如有，應當查明原因，并在報告中揭示，盡可能收集抵押評估報告。第四步：實地查勘評估對象，現(xiàn)場查看時，對于重要的房屋建構筑物應拍攝照片，目的是現(xiàn)場核實申報資料與實際情況是否相符。第五步：根據(jù)房屋建（構）筑物類型，已搜集到的相關資料，選擇合適的評估方法進行評估。

房屋構筑物資產(chǎn)評估認定標準和依據(jù)

什么是構筑物？什么是建筑物？認定標準是建筑物（構筑物）為人工建造的供人們進行各種生產(chǎn)或者生活等活動的場所。廣義的建筑物既包括建筑物，也包括構筑物。構筑物一般是指人們不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活的建筑物。構筑物評估，是指是房地產(chǎn)評估專業(yè)人員依據(jù)相關法規(guī)和規(guī)程，在設定的價值時點，對構筑物重置成新價進行評估。房地產(chǎn)估價專業(yè)僅接受與民用建筑物關聯(lián)的構筑物 （煙囪、水塔、貯倉（庫）、池類等）的估價委托。

式中： P——收益法評估值；Ri——資產(chǎn)期間收益；r——資本化率；i——持有期間。

房屋構筑物資產(chǎn)評估過程

1、計算不動產(chǎn)出租可以產(chǎn)生的收益

（1）采用收益法評估不動產(chǎn)時，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當釆用正?？陀^的租金，并在資產(chǎn)評估報告中披露租約情況。如果合同約定的租金明顯低于市場租金，評估人員應當調(diào)查租賃合同的真實性，分析解除合同的可能性以及其對評估價值的影響。

（2）釆用收益法評估時，不動產(chǎn)收益包括租金收入、押金利息收入、廣告收入營業(yè)收入分成收入等，有些不動產(chǎn)出租價格較低，但是根據(jù)租賃協(xié)議，出租人可以根據(jù)承租人營業(yè)收入?yún)⑴c收入分成，實際也増加了不動產(chǎn)出租收益，評估人員應重點關注上述收益對評估價值的影響，避免低估房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益。

（3）空置率和租金損失率，在租約期內(nèi)，一般無需考慮空置率和租金損失率；但是在租約期外，應當根據(jù)市場同類型物業(yè)的出租情況，客觀合理的確定空置率和租金損失率。

（4）在租約期外，確定出租收益時，應該根據(jù)同類型物業(yè)的市場租金情況進行合理的調(diào)整后確定，應剔除不合理因素的影響。(采用市場比較法經(jīng)調(diào)整后確定客觀合理的租金價值)

租金一般以每年3%-5%比例上浮?？罩寐室话銥?%-8%。

2、計算不動產(chǎn)出租需要繳納的各項費用

（1）房產(chǎn)稅：對外出租使用的房產(chǎn)，一般按照不含稅收入的12%繳納房產(chǎn)稅，但是，部分地區(qū)房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值的1.2%繳納，比如深圳市；

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：按照房地產(chǎn)占用的土地使用權面積，按照土地級別，計算城鎮(zhèn)土地使用稅；

（3）稅金及附加：以應繳納的増值稅金額為基礎，計算稅金及附加；對于老項目，增值稅按照簡易方式計征；對于新項目，由于涉及銷項稅和進項稅抵扣，很難做到準確計算，一般在實務操作中仍按照簡易計征的方法測算；

（4）物業(yè)管理費：此費用應根據(jù)租約情況確定，如果租約中明確約定該項費用由承租人另行支付，則無需考慮該項費用；如果沒有約定，則需要由出租人負擔；

（5）管理費用：維持委估對象正常出租經(jīng)營所發(fā)生的人員工資、水電等費用，一般以房地產(chǎn)出租收入為基數(shù)計算；

（6）銷售費用：帶有租約的房屋，租約期內(nèi)由于已經(jīng)簽訂了租賃合同，因此無需考慮銷售費用，租約期外，一般需要考慮銷售費用；

（7）維修費用：為了保證房屋的正常使用，每年需要進行房屋維修維護，一般以房屋的重置成本的一定比例為基礎計算維修費用；

（(8)）保險費用：保險費主要保障火災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失。房屋保險一般由屋主或住戶投保。

一般以房屋的重置成本的一定比例為基礎計算保險費用；費率通常為0.2%左右。

（9）印花稅：按照印花稅規(guī)定的稅率，以不含稅金額為基礎計算印花稅。

稅法規(guī)定：合同中價稅分別記載的以不含稅計算，未分別記載的以總價計算。

以上費用是否考慮，需要根據(jù)房屋所在地稅費的繳納政策綜合考慮確定，不能一概而論。

1. 各類權屬證書、規(guī)劃文件，需要逐頁復印，包含附記頁、附表、附圖。如有缺項等瑕疵，應進行說明。

2. 委托評估的財產(chǎn)范圍如包括家具家電等非固著的設施設備，應當進行說明。

3. 通常情況下，委托評估的財產(chǎn)范圍為不動產(chǎn)登記的全部范圍。根據(jù)案件需要，如果委托評估的財產(chǎn)范圍為不動產(chǎn)登記的部分范圍，且未登記相應面積，應先行委托有資質(zhì)的測繪機構進行測繪，確定財產(chǎn)范圍。

4. 評估基準日（價值時點），現(xiàn)時價值的評估基準日一般為估價師現(xiàn)場查勘的時間或委托書中規(guī)定的時間。根據(jù) 案件需要評估過去時點的價值，需在委托書中明確具體的時間。

5. 不能上市的住宅類型，評估的價值類型可根據(jù)案件的具體需要確定。

6. 需要單獨評估裝修價值的，房地產(chǎn)評估依據(jù)《北京市房屋重置成新價技術標準》進行估價，如需精確造價， 另行委托工程造價機構。

7. 根據(jù)房地產(chǎn)估價專業(yè)人員調(diào)查的情況，可以要求補充提供相關資料。

構筑物資產(chǎn)評估的規(guī)范指南含義

構筑物是指那些僅具有基礎結構和上部結構、不具有 內(nèi)部空間，或雖有一定的內(nèi)部空間、但不以人類在其中活動為功能目的的建筑產(chǎn)品，如橋梁、鐵路、公路、隧道、涵洞、煙囪、機坪、水塔等。

構筑物評估，是指是房地產(chǎn)評估專業(yè)人員依據(jù)相關法規(guī)和規(guī)程，在設定的價值時點，對構筑物重置成新價進行評估。房地產(chǎn)估價專業(yè)僅接受與民用建筑物關聯(lián)的構筑物 （煙囪、水塔、貯倉（庫）、池類等）的估價委托。

構筑物資產(chǎn)評估的規(guī)范指南 技術規(guī)范的名稱（包括但不限于）

1. 《構筑物設計規(guī)范》 2. 《工程預算定額》 3. 《北京市房屋重置成新價評估技術標準》

構筑物資產(chǎn)評估的規(guī)范指南 規(guī)范委托表述

為XXX案件的需要，對位于XXX構筑物（名稱或類型， 例如煙囪、水塔等）的重置成新價進行評估，評估基準日： XX年XX月XX日。 根據(jù)案件需要，對于委托評估的財產(chǎn)范圍、價值類型、評估基準日等有特殊要求的，參見Ⅴ注意事項。

哪些肯定應該得到補償？

(一)、被征收房屋價值的補償;

(二)、因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

構筑物補償有哪些方式？

（一）貨幣補償；

（二）房屋產(chǎn)權調(diào)換

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條的規(guī)定，被征收人可以選擇貨.幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換。被征收人選擇房屋產(chǎn)權調(diào)換的，市、縣級政府應當提供用于產(chǎn)權調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段房屋產(chǎn)權調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

怎么評估房屋的價值資產(chǎn)？

無論是選取貨幣補償還是房屋產(chǎn)權調(diào)換，我們首先都應該弄清楚自己現(xiàn)在所有的房屋產(chǎn)權及附屬價值，然后才可以進行后續(xù)征收行為的操作。

1、由專業(yè)房地產(chǎn)評估機構評估確定價值。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專.家委員會申請鑒定。

2、房地產(chǎn)評估機構的選取協(xié)商優(yōu)先。房地產(chǎn)價格評估機構由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。

那作為被征收拆遷方，有些行為也是絕不允許的。比如房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償！

建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構筑物通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。房屋建筑由基礎、主體承重結構和屋頂及圍護結構等組成。建筑物有以下特殊屬性。

(一)不可位移性

建成后的建筑物坐落位置、結構類型、建筑朝向都是固定不變的。

(二)產(chǎn)權邊界復雜性

一般資產(chǎn)的產(chǎn)權邊界是比較清楚的。單項資產(chǎn)的產(chǎn)權要么是所有權，要么是使用權、租用權等，但在評估中經(jīng)常遇到同一幢建筑物具有多重產(chǎn)權屬性的情況，如公私同幢，私私同幢等，或表現(xiàn)為同幢房產(chǎn)中部分具有所有權，另一部分體現(xiàn)為租賃權。

（三）功能變異性

多數(shù)資產(chǎn)功能通常是固定不變的，使用價值將隨改變而消失。但建筑物不同功能改變反而會提高其使用價值，如商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造，臨街工業(yè)用房改造成商業(yè)用房等。

二、建筑物的分類

（一）按房屋承重結構分類

房屋建筑物的承重結構決定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。房屋建筑物按承重結構分為以下四種。

1．鋼結構：由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由鋼或鋼網(wǎng)架構成，樓板由鋼筋混凝土制成，墻體由磚或其他材料制成。

2．鋼筋混凝土結構：由鋼筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土澆筑而成。墻體用磚或其他材料制作。鋼筋混凝土結構可進一步劃分為排架結構、框架結構、框架剪力墻結構和剪力墻結構。

(1)框架結構由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物骨架，屋面、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎。墻體全部為非承重墻，只起分隔和圍護作用，房間布置靈活，不受樓板跨度的限制，適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業(yè)廠房。

(2)剪力墻結構為鋼筋混凝土墻體承重，可承受垂直荷載和水平地震荷載，高層建筑樓板和墻體均為現(xiàn)澆或預制鋼筋混凝土結構，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結構和框架結構強。

(3)框架剪力墻結構是框架結構與剪力墻結構的結合體。

3．混合結構

混合結構分為磚混結構和磚木結構。

(1)磚混結構：屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱磚砌。結構荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎。因此，磚砌承重墻質(zhì)量的好壞、砌體強度大小將直接關系到磚混結構的質(zhì)量和壽命?；A不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，意味著磚混結構建筑的整體破壞。

(2)磚木結構：墻、柱用磚砌筑，樓層、屋架用木材建造。

4．其他結構：主要包括木結構、竹木混合結構、簡易建筑物等。

(二)按房屋建筑物使用功能分類

1.工業(yè)用建筑物：工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構筑物，包括廠房、倉庫、實驗室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)生產(chǎn)用建筑物也屬于此類。

2.民用建筑：包括民用住宅和公共建筑。公共建筑劃分為營業(yè)用建筑物和行政事業(yè)用建筑物。營業(yè)用建筑物指商業(yè)、金融和保險、郵電、旅館、飯店，及旅游服務業(yè)修建的人文景觀和服務場所。行政事業(yè)用建筑指黨政機關、社會團體和科、教、文、衛(wèi)、體育等事業(yè)用建筑。軍用建筑和外國駐華機構建筑也屬此類。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。

另外，根據(jù)建筑物的建筑程度和使用狀況可將建筑物分為完工工程和在建工程。