1.收益法是以完善的資產(chǎn)運(yùn)營為基礎(chǔ)，根據(jù)資產(chǎn)預(yù)期運(yùn)營收益和當(dāng)前形勢下的適當(dāng)折現(xiàn)率估算資產(chǎn)未來收益來作為資產(chǎn)現(xiàn)行價(jià)值，容易被投資者所接受的優(yōu)點(diǎn)。
2.市場法則是以成熟的產(chǎn)權(quán)交易市場為基礎(chǔ)，依靠與評估對象相似或可比的參照物交易價(jià)格和系列調(diào)整系數(shù)估算資產(chǎn)價(jià)值，能夠快速做出評估。
3.一般來說，對于大中型水庫及重要的小型水庫，其歷史檔案資料、財(cái)會資料和當(dāng)前物價(jià)資料等比較容易獲得，而根據(jù)評估準(zhǔn)則及相關(guān)規(guī)定，以現(xiàn)行條件下資產(chǎn)重置價(jià)值為基礎(chǔ)，減去資產(chǎn)實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，得出被評估資產(chǎn)的價(jià)值，評估結(jié)果能較為客觀公正反映資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)格。
水庫資產(chǎn)可以抵押嗎？
集體建設(shè)用地抵押貸款要取得集體的同意，才能抵押。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十三條“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。
有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押！
]]>宅基地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算方法
房屋。對征收宅基地上房屋的補(bǔ)償，一要合法合規(guī)，二要確保被征地農(nóng)民的居住條件不降低。能夠以提供住房等方式給予實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)優(yōu)先給予實(shí)物補(bǔ)償。
以重新分配宅基地、農(nóng)民自建房的方式補(bǔ)償?shù)?，給農(nóng)民的補(bǔ)償金額＝實(shí)測房屋面積×房屋重置價(jià)格。
無法重新分配宅基地、或被征地農(nóng)民選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按以下技術(shù)路線評估確定補(bǔ)償金額：
1.在實(shí)測房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村住房建筑標(biāo)準(zhǔn)（沒有標(biāo)準(zhǔn)的，以宅基地面積作為合規(guī)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)），劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。超出合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的，為超標(biāo)面積。同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)，確定法定保障面積。
房屋實(shí)測面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積，房屋實(shí)測面積≥合規(guī)面積≥法定保障面積，法定保障面積＝當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》刻拙娣e標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用住房）。
2.補(bǔ)償金額＝法定保障面積×（保障性住房價(jià)格+房屋重置價(jià)格）+（合規(guī)面積－法定保障面積）×保障性住房價(jià)格+超標(biāo)面積×重置價(jià)格。
3.保障性住房價(jià)格不能低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房價(jià)格平均水平；無法提供經(jīng)濟(jì)適用住房的，不能低于當(dāng)?shù)厣唐纷》績r(jià)格平均水平，面積按合規(guī)面積計(jì)算。
農(nóng)村構(gòu)筑物征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式
其他建筑物和構(gòu)筑物。在實(shí)測房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)爻鞘?、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村（建設(shè)）規(guī)劃規(guī)定，劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。房屋實(shí)測面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積。
補(bǔ)償金額＝合規(guī)面積×建筑物和構(gòu)筑物重置價(jià)格+超標(biāo)面積×單位面積建筑物和構(gòu)筑物的殘值。
農(nóng)作物青苗征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式
征收農(nóng)用地上有青苗的，按現(xiàn)狀評估并給予一次性貨幣補(bǔ)償。按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)償金額應(yīng)包含對孳息的補(bǔ)償。
對一年一熟或多熟的作物；
土地被征收時(shí)青苗距其孳息成熟時(shí)少于一年的，按年孳息的市場價(jià)格補(bǔ)償。補(bǔ)償金額＝年孳息產(chǎn)量×正常市場價(jià)格。
對多年生作物；
土地被征收前已產(chǎn)生收益的，補(bǔ)償金額＝（孳息年產(chǎn)量×正常市場價(jià)格－按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×（可生長年期－已生長年期）；土地被征收時(shí)尚未產(chǎn)生過收益的，補(bǔ)償金額＝孳息年產(chǎn)量×正常市場價(jià)格+（年額外投入+按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×已生長年期。
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農(nóng)用地補(bǔ)償評估
農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評估。
農(nóng)用地評估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場比較法。
對于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細(xì)說明。
收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法。
基本公式為：P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）
農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來確定，也可以通過計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用（種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。
土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價(jià)格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時(shí)，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：
1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測算還原率。
2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原率。
在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營使用土地的市場風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對來說產(chǎn)出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經(jīng)營農(nóng)用地的市場風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。
市場比較法可通過承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場價(jià)格。
集體建設(shè)用地補(bǔ)償評估
集體建設(shè)用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，可以通過調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進(jìn)行評估，在流轉(zhuǎn)市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
宅基地評估。1.在評估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進(jìn)行評估。
沒有流轉(zhuǎn)市場且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權(quán)價(jià)格。
宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權(quán)收益
原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。
2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對宅基地進(jìn)行評估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。
征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測算后向社會公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測算：
一是通過年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。
宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）
二是通過成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：
價(jià)差比例=（宅基地所有權(quán)價(jià)格－取得宅基地稅費(fèi)－開發(fā)費(fèi)－因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權(quán)價(jià)格
確定了價(jià)差比例后，可以在評估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。
重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。
不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。
其他集體建設(shè)用地評估。對國有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評價(jià)確定補(bǔ)償金額。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評估，采用收益還原法時(shí)，應(yīng)按無限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價(jià)格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價(jià)格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場比較法評估。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估。
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農(nóng)用地補(bǔ)償評估
農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評估。
農(nóng)用地評估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場比較法。
對于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。
下面以耕地為例對收益還原法的使用做詳細(xì)說明。
收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法。
基本公式為：P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）
農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來確定，也可以通過計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用（種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。
土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價(jià)格的比率，其原理是對于土地所有者來說，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時(shí)，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：
1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測算還原率。
2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對其影響程度確定。
3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原率。
在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營使用土地的市場風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對來說產(chǎn)出穩(wěn)定，市場波動較小，因此經(jīng)營農(nóng)用地的市場風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。
市場比較法可通過承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場價(jià)格。
集體建設(shè)用地補(bǔ)償評估
集體建設(shè)用地的評估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，可以通過調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進(jìn)行評估，在流轉(zhuǎn)市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。
宅基地評估。1.在評估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進(jìn)行評估。
沒有流轉(zhuǎn)市場且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評估宅基地所有權(quán)價(jià)格。
宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權(quán)收益
原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。
2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對宅基地進(jìn)行評估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。
征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測算后向社會公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測算：
一是通過年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。
宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）
二是通過成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：
價(jià)差比例=（宅基地所有權(quán)價(jià)格－取得宅基地稅費(fèi)－開發(fā)費(fèi)－因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權(quán)價(jià)格
確定了價(jià)差比例后，可以在評估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。
重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。
不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。
其他集體建設(shè)用地評估。對國有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評價(jià)確定補(bǔ)償金額。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評估，采用收益還原法時(shí)，應(yīng)按無限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價(jià)格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價(jià)格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場比較法評估。對鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評估。
]]>1.找好參照
宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估的方法理論。
2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評估技術(shù)指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對宅基地價(jià)格評估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評估。
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。
宅基地價(jià)格評估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽縣，其評估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，找出兩者的區(qū)別，然后對國有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。
宅基地地價(jià)計(jì)算公式
宅基地地價(jià)=國有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)
2.理清思路
把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。
夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。
參照三類規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級別評定方面，運(yùn)用多因素綜合評價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。
抓住四個(gè)要點(diǎn)：
一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級別。
二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測算、分析。
三是選擇評估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評估技術(shù)指引》。
四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評估更準(zhǔn)確有效。
宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛。
]]>1.找好參照
宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估的方法理論。
2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評估技術(shù)指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對宅基地價(jià)格評估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評估。
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。
宅基地價(jià)格評估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽縣，其評估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，找出兩者的區(qū)別，然后對國有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。
宅基地地價(jià)計(jì)算公式
宅基地地價(jià)=國有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)
2.理清思路
把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。
夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。
參照三類規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級別評定方面，運(yùn)用多因素綜合評價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。
抓住四個(gè)要點(diǎn)：
一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級別。
二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測算、分析。
三是選擇評估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評估技術(shù)指引》。
四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評估更準(zhǔn)確有效。
宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛。
]]>答：《廣東省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：
監(jiān)事機(jī)構(gòu)對評估報(bào)告有異議的，可以在評估報(bào)告公布之日起十五日內(nèi)向評估機(jī)構(gòu)書面提出異議，該評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書面異議之日起三十日內(nèi)作出書面解釋。
監(jiān)事機(jī)構(gòu)對評估機(jī)構(gòu)書面解釋仍有異議的，可以在收到書面解釋之日起十日內(nèi)，提請成員大會或者成員代表會議決定委托其他資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評。受委托進(jìn)行復(fù)評的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間內(nèi)作出復(fù)評結(jié)論。未經(jīng)復(fù)評，不得否定初評報(bào)告。
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對農(nóng)村集體資產(chǎn)價(jià)值評估報(bào)告有異議的該如何處理？
答：《廣東省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：
農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對評估報(bào)告有異議的，可以向監(jiān)事機(jī)構(gòu)提出，由監(jiān)事機(jī)構(gòu)辦理。
清產(chǎn)核資是否需要進(jìn)行資產(chǎn)估價(jià)？
答：集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有的未納入會計(jì)核算或無原始憑證的資產(chǎn)要進(jìn)行資產(chǎn)估價(jià)。集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有的資產(chǎn)中，賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值背離較大的資產(chǎn)，可以進(jìn)行價(jià)值重估。
]]>農(nóng)村集體資產(chǎn)包括什么？
（一）依法屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等資源性資產(chǎn)；
（二）集體所有的用于經(jīng)營的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備、無形資產(chǎn)、集體投資形成的投資權(quán)益等經(jīng)營性資產(chǎn)；
（三）集體所有的用于公共服務(wù)的教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、交通等方面的非經(jīng)營性資產(chǎn)；
（四）依法屬于集體所有的其他資產(chǎn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過接受政府撥款等投入，社會捐贈、群眾自籌等途徑所形成的資產(chǎn)，屬于農(nóng)村集體資產(chǎn)。
農(nóng)村集體資產(chǎn)歸誰所有？
《憲法》第6條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”，《民法通則》第74條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”“村農(nóng)民集體所有”和“集體經(jīng)濟(jì)組織所有”，《土地管理法》第8條規(guī)定為“農(nóng)民集體所有”，《物權(quán)法》第59條規(guī)定為“成員集體所有”?！吨泄仓醒雵鴦?wù)院關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）則指出，在清產(chǎn)核資基礎(chǔ)上，把農(nóng)村集體資產(chǎn)的所有權(quán)確權(quán)到不同層級的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體。
屬村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的資產(chǎn)歸該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有。屬組(隊(duì))集體所有的資產(chǎn)仍歸該組(隊(duì))成員集體所有。集體資產(chǎn)所有權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞村集體所有財(cái)產(chǎn)。
至于這些資產(chǎn)由誰支配，則牽扯到了集體所有權(quán)，能夠處置農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的權(quán)利可以被叫做集體所有權(quán)，該權(quán)利屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的由村民委員會代表集體行使所有權(quán)。
]]>農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)歸誰所有？
答：《憲法》第6條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”，《民法通則》第74條規(guī)定為“勞動群眾集體所有”“村農(nóng)民集體所有”和“集體經(jīng)濟(jì)組織所有”，《土地管理法》第8條規(guī)定為“農(nóng)民集體所有”，《物權(quán)法》第59條規(guī)定為“成員集體所有”。《中共中央國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）則指出，在清產(chǎn)核資基礎(chǔ)上，把農(nóng)村集體資產(chǎn)的所有權(quán)確權(quán)到不同層級的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體。
農(nóng)村集體資產(chǎn)所有權(quán)由誰代為行使？
答：屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的由村民委員會代表集體行使所有權(quán)；分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的由村民小組代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)。
農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的政策依據(jù)是什么？
答：《中共中央國務(wù)院關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見》（中發(fā)〔2016〕37號）；
《中共廣東省委廣東省人民政府關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的實(shí)施意見》（粵發(fā)〔2018〕6號）；
《農(nóng)業(yè)部財(cái)政部國土資源部水利部國家林業(yè)局教育部文化部國家衛(wèi)生計(jì)生委體育總局關(guān)于全面開展農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資工作的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2017〕11號）；
《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于支持農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕55號）；
《農(nóng)業(yè)部財(cái)政部民政部審計(jì)署關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范村級財(cái)務(wù)管理工作的意見》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2013〕6號）；
《農(nóng)業(yè)部監(jiān)察部關(guān)于印發(fā)<農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)務(wù)公開規(guī)定》的通知》（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2011〕13號）；
《農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村集體資金資產(chǎn)資源管理指導(dǎo)的意見（農(nóng)經(jīng)發(fā)〔2009〕4號）等。
]]>是不是所有集體資產(chǎn)都必須做資產(chǎn)評估？
是否評估要看條件！市農(nóng)資辦有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，集體經(jīng)濟(jì)組織有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)對集體資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估（以下所指資產(chǎn)包括土地資源，且土地資源不論面積大小都應(yīng)評估）。
大額資產(chǎn)實(shí)行參股、聯(lián)營、股份合作、合資、合作經(jīng)營的；大額資產(chǎn)進(jìn)行拍賣、轉(zhuǎn)讓、置換等產(chǎn)權(quán)變更的；大額資產(chǎn)抵押及其他擔(dān)保的；集體經(jīng)濟(jì)組織合并、分立、改制、改組及其設(shè)立或者占有份額的企業(yè)兼并、分立、破產(chǎn)清算的；其他依法需要進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評估的。
股東(代表)大會決定資產(chǎn)評估方式
那么，由誰來確定評估集體資產(chǎn)的方式？據(jù)上述有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，除涉及“三舊改造”“土地招拍掛”等政策要求必須委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的事項(xiàng)外，其他事項(xiàng)是否交資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估，可由集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會或者股東代表會議決定。如果決定委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估的，應(yīng)在會上同時(shí)決定選擇評估機(jī)構(gòu)的方式或直接選定評估機(jī)構(gòu)。理事會按會議決定方式選擇的評估機(jī)構(gòu)視為有效，無須再報(bào)股東大會或股東代表會議表決。
集體經(jīng)濟(jì)組織股東大會或者股東代表會議，決定不委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估的事項(xiàng)，應(yīng)在會上同時(shí)決定該資產(chǎn)價(jià)值評估的具體方式（金額）。
集體資產(chǎn)評估結(jié)果至少公示15天
對集體資產(chǎn)評估的公示，有以下規(guī)定。
資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體股東公布，在財(cái)務(wù)公布欄張貼，公示期一般不少于15日。評估結(jié)果公示期內(nèi)未收到任何異議的，評估結(jié)果視為有效，無須再報(bào)股東大會或股東代表會議表決通過。
股東或監(jiān)事會對評估結(jié)果有異議的，可在評估結(jié)果公布之日起15日內(nèi)，以監(jiān)事會名義向評估機(jī)構(gòu)書面提出，評估機(jī)構(gòu)應(yīng)在收到書面異議之日起30日內(nèi)作出書面解釋。股東或監(jiān)事會對解釋仍有異議的，可在收到回復(fù)之日起10日內(nèi)，提請股東大會或股東代表會議決定是否委托其他資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評。未經(jīng)復(fù)評，不得否定初評結(jié)果。一旦復(fù)評，重新啟動相關(guān)程序。
不委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的，按股東大會或者股東代表會議決定方式，確定的評估結(jié)果應(yīng)向全體股東公布，在財(cái)務(wù)公布欄張貼，公示期一般不少于10日。評估結(jié)果公示期內(nèi)未收到任何異議的，評估結(jié)果視為有效，無須再報(bào)股東大會或股東代表會議表決。
不委托資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估的，股東或監(jiān)事會對評估結(jié)果有異議的，提請股東大會或股東代表會議決定是否采取其他評估方式進(jìn)行評估。會議決定采取其他評估方式評估的，啟動相應(yīng)評估程序。
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