加油站資產(chǎn)評(píng)估的方法有哪些？

加油站因存在客觀收益，適用收益法評(píng)估，又因加油站位置稍有差異，收益差別較大，故不易找到類似的交易案例，難以采用市場(chǎng)比較法，故可采用成本法+收益法進(jìn)行評(píng)估。

現(xiàn)詳細(xì)闡述成本法+收益法在加油站拆遷評(píng)估中的應(yīng)用。

成本法+收益法評(píng)估加油站的評(píng)估思路

當(dāng)加油站被拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，加油站評(píng)估應(yīng)含特許經(jīng)營(yíng)權(quán)價(jià)值。

這就要先弄清土地的法定用途，通過(guò)土地證或者用地規(guī)劃確定法定用途性質(zhì)，一塊單一的土地，僅憑土地證或用地規(guī)劃是無(wú)法成立加油站的，此類項(xiàng)目不同于開(kāi)小賣鋪一樣隨意，政府多部門嚴(yán)格的審批手續(xù)使其在一定區(qū)域內(nèi)具有明顯的排他性和壟斷性。

從根本上講，加油站的超常利潤(rùn)產(chǎn)生于國(guó)家嚴(yán)格的行業(yè)準(zhǔn)入門檻，確立的他的特殊性質(zhì)取得的。故在拆遷終止經(jīng)營(yíng)不再異地經(jīng)營(yíng)時(shí)適用成本法+收益法進(jìn)行評(píng)估。

當(dāng)加油站被拆遷進(jìn)行土地置換異地經(jīng)營(yíng)進(jìn)行補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，按成本法+收益比較法進(jìn)行估值是更趨于合理的方法。

現(xiàn)就如下詳細(xì)闡述：盡管在一般商服土地評(píng)估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對(duì)區(qū)位經(jīng)營(yíng)環(huán)境的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的。

加油站資產(chǎn)評(píng)估的步驟有哪些

（一）加油站的現(xiàn)場(chǎng)勘察

（1）地理位置勘查

加油站的地理位置，對(duì)于加油站的收益起決定性作用，規(guī)模相同的加油站因坐落位置不一樣，受益情況差別巨大，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)，應(yīng)先觀察加油站處于城市中位置，沿城區(qū)主要道路是國(guó)道還是省道，主干道還是一般道路，周圍車輛流動(dòng)量等。

同時(shí)對(duì)置換的土地的地理位置進(jìn)行相同的勘察，便于比較兩塊地的收益差異。

（2）加油站的設(shè)施及配套設(shè)施情況

一些新建的加油站配套設(shè)施齊全、設(shè)備較新；一些老的加油站效益較好的，經(jīng)常更新加油設(shè)備，配套設(shè)施齊全，而效益一般的加油站因經(jīng)濟(jì)條件限制，通常無(wú)力及時(shí)更換設(shè)備，設(shè)備陳舊，配套設(shè)施不齊全。