根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收部門(mén)一般是實(shí)施征收的人民政府，也可能是由人民政府委托的房屋征收管理辦公室。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被征收人公示，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明、聽(tīng)取意見(jiàn)。存在錯(cuò)誤的，價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該修正。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向房屋征收部門(mén)提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)與分戶估價(jià)報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)該向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告有疑問(wèn)的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說(shuō)明。

《評(píng)估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門(mén)對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。《評(píng)估辦法》第二十二條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門(mén)對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

因此，依據(jù)上述規(guī)定可知被拆遷人認(rèn)為評(píng)估報(bào)告價(jià)格不合理的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果不服的，可以向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

宅基地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算方法

房屋。對(duì)征收宅基地上房屋的補(bǔ)償，一要合法合規(guī)，二要確保被征地農(nóng)民的居住條件不降低。能夠以提供住房等方式給予實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)優(yōu)先給予實(shí)物補(bǔ)償。

以重新分配宅基地、農(nóng)民自建房的方式補(bǔ)償?shù)?，給農(nóng)民的補(bǔ)償金額＝實(shí)測(cè)房屋面積×房屋重置價(jià)格。

無(wú)法重新分配宅基地、或被征地農(nóng)民選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按以下技術(shù)路線評(píng)估確定補(bǔ)償金額：

1.在實(shí)測(cè)房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村住房建筑標(biāo)準(zhǔn)（沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，以宅基地面積作為合規(guī)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)），劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。超出合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的，為超標(biāo)面積。同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)，確定法定保障面積。

房屋實(shí)測(cè)面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積，房屋實(shí)測(cè)面積≥合規(guī)面積≥法定保障面積，法定保障面積＝當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》刻拙娣e標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用住房）。

2.補(bǔ)償金額＝法定保障面積×（保障性住房?jī)r(jià)格+房屋重置價(jià)格）+（合規(guī)面積－法定保障面積）×保障性住房?jī)r(jià)格+超標(biāo)面積×重置價(jià)格。

3.保障性住房?jī)r(jià)格不能低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格平均水平；無(wú)法提供經(jīng)濟(jì)適用住房的，不能低于當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格平均水平，面積按合規(guī)面積計(jì)算。

農(nóng)村構(gòu)筑物征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式

其他建筑物和構(gòu)筑物。在實(shí)測(cè)房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)爻鞘?、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村（建設(shè)）規(guī)劃規(guī)定，劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。房屋實(shí)測(cè)面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積。

補(bǔ)償金額＝合規(guī)面積×建筑物和構(gòu)筑物重置價(jià)格+超標(biāo)面積×單位面積建筑物和構(gòu)筑物的殘值。

農(nóng)作物青苗征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式

征收農(nóng)用地上有青苗的，按現(xiàn)狀評(píng)估并給予一次性貨幣補(bǔ)償。按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)償金額應(yīng)包含對(duì)孳息的補(bǔ)償。

對(duì)一年一熟或多熟的作物；

土地被征收時(shí)青苗距其孳息成熟時(shí)少于一年的，按年孳息的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。補(bǔ)償金額＝年孳息產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格。

對(duì)多年生作物；

土地被征收前已產(chǎn)生收益的，補(bǔ)償金額＝（孳息年產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格－按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×（可生長(zhǎng)年期－已生長(zhǎng)年期）；土地被征收時(shí)尚未產(chǎn)生過(guò)收益的，補(bǔ)償金額＝孳息年產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格+（年額外投入+按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×已生長(zhǎng)年期。

農(nóng)用地補(bǔ)償評(píng)估

農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地評(píng)估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評(píng)估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場(chǎng)比較法。

對(duì)于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對(duì)于待開(kāi)發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級(jí)工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

下面以耕地為例對(duì)收益還原法的使用做詳細(xì)說(shuō)明。

收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來(lái)無(wú)限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

農(nóng)用地的年純收益，既可以通過(guò)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來(lái)確定，也可以通過(guò)計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用（種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。

土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價(jià)格的比率，其原理是對(duì)于土地所有者來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)他出賣(mài)土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來(lái)地租（收益）一樣多時(shí)，他才愿意出賣(mài)土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類(lèi)型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測(cè)算還原率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)因素對(duì)其影響程度確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類(lèi)型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營(yíng)使用土地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)出穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)較小，因此經(jīng)營(yíng)農(nóng)用地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場(chǎng)比較法可通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場(chǎng)價(jià)格。

集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估

集體建設(shè)用地的評(píng)估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評(píng)估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地方，可以通過(guò)調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場(chǎng)比較法、剩余法進(jìn)行評(píng)估，在流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

宅基地評(píng)估。1.在評(píng)估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對(duì)其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評(píng)估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場(chǎng)比較法，通過(guò)比較因素修正進(jìn)行評(píng)估。

沒(méi)有流轉(zhuǎn)市場(chǎng)且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格。

宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)的增值+土地所有權(quán)收益

原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類(lèi)）評(píng)估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評(píng)估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評(píng)估方法確定。無(wú)法確定宅基地劃撥前的土地地類(lèi)的，按所在區(qū)域主要地類(lèi)確定。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。

2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對(duì)宅基地進(jìn)行評(píng)估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。

征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評(píng)估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評(píng)估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來(lái)說(shuō)，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評(píng)估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對(duì)固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測(cè)算后向社會(huì)公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測(cè)算：

一是通過(guò)年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無(wú)限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

二是通過(guò)成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：

價(jià)差比例=（宅基地所有權(quán)價(jià)格－取得宅基地稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)費(fèi)－因改變農(nóng)用地用途和開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)的增值）/宅基地所有權(quán)價(jià)格

確定了價(jià)差比例后，可以在評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對(duì)征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。

其他集體建設(shè)用地評(píng)估。對(duì)國(guó)有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估，可以按照國(guó)家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來(lái)評(píng)價(jià)確定補(bǔ)償金額。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評(píng)估，采用收益還原法時(shí)，應(yīng)按無(wú)限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價(jià)格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價(jià)格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場(chǎng)比較法評(píng)估。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒(méi)有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評(píng)估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地補(bǔ)償評(píng)估

農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地評(píng)估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評(píng)估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場(chǎng)比較法。

對(duì)于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對(duì)于待開(kāi)發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級(jí)工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

下面以耕地為例對(duì)收益還原法的使用做詳細(xì)說(shuō)明。

收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來(lái)無(wú)限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

農(nóng)用地的年純收益，既可以通過(guò)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來(lái)確定，也可以通過(guò)計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用（種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。

土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價(jià)格的比率，其原理是對(duì)于土地所有者來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)他出賣(mài)土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來(lái)地租（收益）一樣多時(shí)，他才愿意出賣(mài)土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類(lèi)型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測(cè)算還原率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)因素對(duì)其影響程度確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類(lèi)型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營(yíng)使用土地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)出穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)較小，因此經(jīng)營(yíng)農(nóng)用地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場(chǎng)比較法可通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場(chǎng)價(jià)格。

集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估

集體建設(shè)用地的評(píng)估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評(píng)估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地方，可以通過(guò)調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場(chǎng)比較法、剩余法進(jìn)行評(píng)估，在流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

宅基地評(píng)估。1.在評(píng)估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對(duì)其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評(píng)估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場(chǎng)比較法，通過(guò)比較因素修正進(jìn)行評(píng)估。

沒(méi)有流轉(zhuǎn)市場(chǎng)且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格。

宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)的增值+土地所有權(quán)收益

原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類(lèi)）評(píng)估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評(píng)估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評(píng)估方法確定。無(wú)法確定宅基地劃撥前的土地地類(lèi)的，按所在區(qū)域主要地類(lèi)確定。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。

2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對(duì)宅基地進(jìn)行評(píng)估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。

征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評(píng)估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評(píng)估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來(lái)說(shuō)，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評(píng)估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對(duì)固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測(cè)算后向社會(huì)公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測(cè)算：

一是通過(guò)年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無(wú)限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

二是通過(guò)成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：

價(jià)差比例=（宅基地所有權(quán)價(jià)格－取得宅基地稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)費(fèi)－因改變農(nóng)用地用途和開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)的增值）/宅基地所有權(quán)價(jià)格

確定了價(jià)差比例后，可以在評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對(duì)征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。

其他集體建設(shè)用地評(píng)估。對(duì)國(guó)有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估，可以按照國(guó)家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來(lái)評(píng)價(jià)確定補(bǔ)償金額。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評(píng)估，采用收益還原法時(shí)，應(yīng)按無(wú)限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價(jià)格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價(jià)格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場(chǎng)比較法評(píng)估。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒(méi)有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評(píng)估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。

1.找好參照

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引(征求意見(jiàn)稿)》發(fā)布。該《指引》針對(duì)宅基地價(jià)格評(píng)估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評(píng)估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評(píng)估。

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽(yáng)縣，其評(píng)估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，找出兩者的區(qū)別，然后對(duì)國(guó)有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。

宅基地地價(jià)計(jì)算公式

宅基地地價(jià)=國(guó)有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒(méi)有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類(lèi)劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類(lèi)研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。

參照三類(lèi)規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類(lèi)規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國(guó)土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級(jí)別評(píng)定方面，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。

抓住四個(gè)要點(diǎn)：

一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級(jí)別。

二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算、分析。

三是選擇評(píng)估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評(píng)估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引》。

四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評(píng)估更準(zhǔn)確有效。

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺(tái)，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的糾紛。

1.找好參照

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引(征求意見(jiàn)稿)》發(fā)布。該《指引》針對(duì)宅基地價(jià)格評(píng)估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評(píng)估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評(píng)估。

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽(yáng)縣，其評(píng)估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，找出兩者的區(qū)別，然后對(duì)國(guó)有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。

宅基地地價(jià)計(jì)算公式

宅基地地價(jià)=國(guó)有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒(méi)有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類(lèi)劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類(lèi)研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。

參照三類(lèi)規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類(lèi)規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國(guó)土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級(jí)別評(píng)定方面，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。

抓住四個(gè)要點(diǎn)：

一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級(jí)別。

二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算、分析。

三是選擇評(píng)估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評(píng)估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引》。

四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評(píng)估更準(zhǔn)確有效。

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺(tái)，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的糾紛。

土地貸款資產(chǎn)評(píng)估的費(fèi)用怎么計(jì)算？

辦理土地抵押貸款在對(duì)土地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)按一般宗地評(píng)估費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50％計(jì)收評(píng)估費(fèi)。

當(dāng)然這個(gè)只是一個(gè)參考，具體的費(fèi)用還需要看當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

查看計(jì)算方式附件：2023年資產(chǎn)評(píng)估最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（附計(jì)算公式）

土地資產(chǎn)評(píng)估的法律依據(jù)是什么？

1.分析內(nèi)容

影響土地價(jià)格的因素主要有：

（1）一般因素。指影響城鎮(zhèn)地價(jià)總體水平的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和行政因素等，主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)性質(zhì)、城鎮(zhèn)發(fā)展過(guò)程、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、土地制度、住房制度、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。

（2）區(qū)域因素。指影響城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。

（3）個(gè)別因素。指宗地自身的地價(jià)影響因素，包括宗地自身的自然條件、開(kāi)發(fā)程度、形狀、長(zhǎng)度、寬度、面積、土地使用限制和宗地臨街條件等。

2.分析方法

土地估價(jià)時(shí)對(duì)影響因素的分析、選擇要根據(jù)因素影響程度的大小，分主次分析、確定影響因素。

3.市場(chǎng)比較

市場(chǎng)比較法是土地評(píng)估中最基本、最常用的評(píng)估方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。

答：《廣東省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：

監(jiān)事機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以在評(píng)估報(bào)告公布之日起十五日內(nèi)向評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面提出異議，該評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面異議之日起三十日內(nèi)作出書(shū)面解釋。

監(jiān)事機(jī)構(gòu)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)書(shū)面解釋仍有異議的，可以在收到書(shū)面解釋之日起十日內(nèi)，提請(qǐng)成員大會(huì)或者成員代表會(huì)議決定委托其他資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行復(fù)評(píng)。受委托進(jìn)行復(fù)評(píng)的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間內(nèi)作出復(fù)評(píng)結(jié)論。未經(jīng)復(fù)評(píng)，不得否定初評(píng)報(bào)告。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)農(nóng)村集體資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估報(bào)告有異議的該如何處理？

答：《廣東省農(nóng)村集體資產(chǎn)管理?xiàng)l例》第二十九條規(guī)定：

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)評(píng)估報(bào)告有異議的，可以向監(jiān)事機(jī)構(gòu)提出，由監(jiān)事機(jī)構(gòu)辦理。

清產(chǎn)核資是否需要進(jìn)行資產(chǎn)估價(jià)？

答：集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有的未納入會(huì)計(jì)核算或無(wú)原始憑證的資產(chǎn)要進(jìn)行資產(chǎn)估價(jià)。集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有的資產(chǎn)中，賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值背離較大的資產(chǎn)，可以進(jìn)行價(jià)值重估。

農(nóng)村集體資產(chǎn)包括什么？

（一）依法屬于集體所有的土地、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等資源性資產(chǎn)；

（二）集體所有的用于經(jīng)營(yíng)的建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)、集體投資形成的投資權(quán)益等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（三）集體所有的用于公共服務(wù)的教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、交通等方面的非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；

（四）依法屬于集體所有的其他資產(chǎn)。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)接受政府撥款等投入，社會(huì)捐贈(zèng)、群眾自籌等途徑所形成的資產(chǎn)，屬于農(nóng)村集體資產(chǎn)。

農(nóng)村集體資產(chǎn)歸誰(shuí)所有？

《憲法》第6條規(guī)定為“勞動(dòng)群眾集體所有”，《民法通則》第74條規(guī)定為“勞動(dòng)群眾集體所有”“村農(nóng)民集體所有”和“集體經(jīng)濟(jì)組織所有”，《土地管理法》第8條規(guī)定為“農(nóng)民集體所有”，《物權(quán)法》第59條規(guī)定為“成員集體所有”?！吨泄仓醒雵?guó)務(wù)院關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革的意見(jiàn)》（中發(fā)〔2016〕37號(hào)）則指出，在清產(chǎn)核資基礎(chǔ)上，把農(nóng)村集體資產(chǎn)的所有權(quán)確權(quán)到不同層級(jí)的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體。

屬村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的資產(chǎn)歸該村集體經(jīng)濟(jì)組織成員集體所有。屬組(隊(duì))集體所有的資產(chǎn)仍歸該組(隊(duì))成員集體所有。集體資產(chǎn)所有權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯，禁止任何單位和個(gè)人侵占、哄搶、私分、破壞村集體所有財(cái)產(chǎn)。

至于這些資產(chǎn)由誰(shuí)支配，則牽扯到了集體所有權(quán)，能夠處置農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)的權(quán)利可以被叫做集體所有權(quán)，該權(quán)利屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織代表集體行使所有權(quán)，未成立集體經(jīng)濟(jì)組織的由村民委員會(huì)代表集體行使所有權(quán)。