隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的迅速發(fā)展，涉及生物資產(chǎn)交易、租賃、抵押、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)越來(lái)越多，人們對(duì)生物資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值的需求越來(lái)越強(qiáng)烈。然而生物資產(chǎn)不同于一般非生物資產(chǎn)，生物資產(chǎn)是活的、具有生命力的經(jīng)濟(jì)資源，生物資產(chǎn)的價(jià)值隨著生物的生命運(yùn)動(dòng)軌跡不斷變化。因此，如何針對(duì)生物資產(chǎn)的特殊性對(duì)其價(jià)值進(jìn)行合理評(píng)估，是當(dāng)前資產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域亟待解決的問題。

一、生物資產(chǎn)的特殊性

(一)生物資產(chǎn)具有生物轉(zhuǎn)化和自然增殖功能

生物資產(chǎn)與非生物資產(chǎn)相比最大的區(qū)別在于其具有生命，生物資產(chǎn)可以通過(guò)生物轉(zhuǎn)化功能不斷自然更新和人為繁殖擴(kuò)大，這是一般資產(chǎn)不具備的。

(二)生物資產(chǎn)具有強(qiáng)周期性、季節(jié)性

不同類型生物資產(chǎn)的生長(zhǎng)周期差異較大，這種強(qiáng)周期性特點(diǎn)，人類一般不能隨意改變。

(三)生物資產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)收益不確定性

生物資產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性和未來(lái)收益不確定性主要表現(xiàn)在兩方面：一方面是自然因素;另一方面是人為因素。若人為管理不善或人為故意制造災(zāi)害，同樣會(huì)造成生物資產(chǎn)數(shù)量或質(zhì)量的降低。

(四)生物資產(chǎn)具有附著物的不可分割性

一般來(lái)說(shuō)，植物資產(chǎn)依附土地，漁業(yè)生物資產(chǎn)依附江河水系，它們具有附著物的不可分割性，即樹木、農(nóng)作物離開土地?zé)o法生長(zhǎng)，魚兒離開水無(wú)法生存，一旦它們離開其依附物，將會(huì)失去生命，亦即不再屬于生物資產(chǎn)的范疇。部分生物資產(chǎn)與附著物的不可分割性，決定了它們不能進(jìn)行單獨(dú)交易。

二、生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法分析

市場(chǎng)法、收益法和成本法是資產(chǎn)評(píng)估的三種基本評(píng)估方法，均得到世界評(píng)估業(yè)普遍認(rèn)可。與一般資產(chǎn)相似，生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法從理論上講同樣有市場(chǎng)法、收益法和成本法三種類型，但在具體運(yùn)用中需結(jié)合生物資產(chǎn)的特殊性。

(一)生物資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)法

生物資產(chǎn)活躍市場(chǎng)分析。生物資產(chǎn)依據(jù)生物特征的分類，可以分為植物資產(chǎn)和動(dòng)物資產(chǎn)。由于它們的生活方式不同，其交易市場(chǎng)的活躍程度也不同，那么生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)”應(yīng)該對(duì)植物資產(chǎn)與動(dòng)物資產(chǎn)分別進(jìn)行分析。

(1)植物資產(chǎn)。植物資產(chǎn)“植根于”土地，它們的價(jià)值不能與土地的價(jià)值完全相分離，因此，植物資產(chǎn)交易也和土地交易相關(guān)聯(lián)。我國(guó)的土地屬于國(guó)家或農(nóng)村集體所有，土地買賣與轉(zhuǎn)讓的只是土地的使用權(quán)。因此，生長(zhǎng)期間的植物資產(chǎn)市場(chǎng)交易非常有限，不過(guò)偶爾也有交易的情形。由于植物資產(chǎn)按其所處的行業(yè)不同可以進(jìn)一步劃分為農(nóng)作物資產(chǎn)與林木資產(chǎn)，下面分別分析這兩類生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場(chǎng)”。

①農(nóng)作物資產(chǎn)。未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)偶爾也有交易的情形，如國(guó)家和集體在征用農(nóng)村集體所有土地時(shí)，按照規(guī)定需要支付“青苗補(bǔ)償費(fèi)”，該費(fèi)用實(shí)質(zhì)上反映的是生長(zhǎng)期間作物的交易價(jià)格，這種征用土地的情形只是偶爾發(fā)生，不具有普遍性。生長(zhǎng)期間未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)，大部分情況下沒有交易市場(chǎng)，同時(shí)也不存在市場(chǎng)交易的需求。但是農(nóng)作物資產(chǎn)中有一類特殊的作物，可以連通土壤進(jìn)行市場(chǎng)交易，那就是園藝作物中的花卉。處于任何生長(zhǎng)期間的花卉均可作為交易對(duì)象。目前我國(guó)花卉市場(chǎng)交易極為活躍，市場(chǎng)交易價(jià)格信息系統(tǒng)也比較完備，不難在市場(chǎng)上找到同一品種花卉的交易價(jià)格。

②林木資產(chǎn)。我國(guó)《森林法》把森林分為防護(hù)林、用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林和特種用途林，其中防護(hù)林和特種用途林屬于公益性生物資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，基于其防護(hù)功能和公益性功能，基本不存在市場(chǎng)交易行為。薪炭林主要解決山區(qū)和林區(qū)能源問題，基本上不存在活躍的交易市場(chǎng)。用材林林木資產(chǎn)市場(chǎng)交易主要發(fā)生在采伐期間或成熟后，不過(guò)交易市場(chǎng)最活躍的還是砍伐后的木材市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)林的活躍市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，人們需要的僅僅是經(jīng)濟(jì)林的產(chǎn)品，并非經(jīng)濟(jì)林木本身，所以在市場(chǎng)上活躍交易的是經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)出的產(chǎn)品。再加上經(jīng)濟(jì)林依附于土地，不能發(fā)生位移，更限制了其交易。所以，理論上，經(jīng)濟(jì)林不存在公開的交易市場(chǎng)。現(xiàn)實(shí)中，偶爾也有經(jīng)濟(jì)林交易的行為，但是很少，不具有普遍性。

2.果樹果林市場(chǎng)出現(xiàn)了“交易熱”在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動(dòng)下，不僅水果樹的鮮果進(jìn)入市場(chǎng)，還有水果樹(水果林)也以商品介入流通領(lǐng)域，進(jìn)行形式多樣的交易，不僅果樹苗，還有水果幼樹、產(chǎn)前期功齡水果樹，乃至進(jìn)入穩(wěn)產(chǎn)的水果林都可以產(chǎn)品的形式進(jìn)行銷售或拍賣。近幾年來(lái)，果樹交易額迅速增加，果林交易市場(chǎng)日益繁榮。

3.應(yīng)運(yùn)而生水果樹林資產(chǎn)“評(píng)估熱”水果樹自經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)、至交易的全過(guò)程都需要估值，如進(jìn)行拍賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、入股、聯(lián)營(yíng)、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都需要對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估。俗稱“搖錢樹”的水果林，被看成是價(jià)值較高和收益較穩(wěn)定的資產(chǎn)。民間果樹自由交易自行評(píng)估早就出現(xiàn)。近幾年來(lái)，銀行審核貸款抵押物時(shí)，把進(jìn)入盛產(chǎn)期的水果列入主要的可靠的抵押效果較理想的抵押對(duì)象。去年，我縣的林業(yè)貸款項(xiàng)目，銀行看重以水果林抵押，全年經(jīng)正式評(píng)估的水果林資產(chǎn)價(jià)值計(jì)2600多萬(wàn)元，占林業(yè)山地綜合開發(fā)項(xiàng)目貸款抵押物評(píng)估值的87%。

水果林資產(chǎn)的構(gòu)成水果林資產(chǎn)主要包括果品（鮮果），果樹（或果林）和林地（水果園地）三個(gè)部分。三者之間既有區(qū)別，又有聯(lián)系。一般評(píng)估都以果品為基礎(chǔ)，當(dāng)其水果產(chǎn)量高，年純收益值高，其果樹資產(chǎn)及林地資產(chǎn)價(jià)值也隨之較高。所以，對(duì)水果樹鮮果產(chǎn)量的測(cè)定是水果林資產(chǎn)評(píng)估的基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：蘋果樹、梨樹、櫻桃樹、橙子樹資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)，桃子樹、棗子樹、榴蓮樹資產(chǎn)評(píng)估注意事項(xiàng)

宅基地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算方法

房屋。對(duì)征收宅基地上房屋的補(bǔ)償，一要合法合規(guī)，二要確保被征地農(nóng)民的居住條件不降低。能夠以提供住房等方式給予實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)優(yōu)先給予實(shí)物補(bǔ)償。

以重新分配宅基地、農(nóng)民自建房的方式補(bǔ)償?shù)?，給農(nóng)民的補(bǔ)償金額＝實(shí)測(cè)房屋面積×房屋重置價(jià)格。

無(wú)法重新分配宅基地、或被征地農(nóng)民選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按以下技術(shù)路線評(píng)估確定補(bǔ)償金額：

1.在實(shí)測(cè)房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村住房建筑標(biāo)準(zhǔn)（沒有標(biāo)準(zhǔn)的，以宅基地面積作為合規(guī)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)），劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。超出合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的，為超標(biāo)面積。同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)，確定法定保障面積。

房屋實(shí)測(cè)面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積，房屋實(shí)測(cè)面積≥合規(guī)面積≥法定保障面積，法定保障面積＝當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》刻拙娣e標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用住房）。

2.補(bǔ)償金額＝法定保障面積×（保障性住房?jī)r(jià)格+房屋重置價(jià)格）+（合規(guī)面積－法定保障面積）×保障性住房?jī)r(jià)格+超標(biāo)面積×重置價(jià)格。

3.保障性住房?jī)r(jià)格不能低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格平均水平；無(wú)法提供經(jīng)濟(jì)適用住房的，不能低于當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格平均水平，面積按合規(guī)面積計(jì)算。

農(nóng)村構(gòu)筑物征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式

其他建筑物和構(gòu)筑物。在實(shí)測(cè)房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)爻鞘?、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村（建設(shè)）規(guī)劃規(guī)定，劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。房屋實(shí)測(cè)面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積。

補(bǔ)償金額＝合規(guī)面積×建筑物和構(gòu)筑物重置價(jià)格+超標(biāo)面積×單位面積建筑物和構(gòu)筑物的殘值。

農(nóng)作物青苗征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式

征收農(nóng)用地上有青苗的，按現(xiàn)狀評(píng)估并給予一次性貨幣補(bǔ)償。按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)償金額應(yīng)包含對(duì)孳息的補(bǔ)償。

對(duì)一年一熟或多熟的作物；

土地被征收時(shí)青苗距其孳息成熟時(shí)少于一年的，按年孳息的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。補(bǔ)償金額＝年孳息產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格。

對(duì)多年生作物；

土地被征收前已產(chǎn)生收益的，補(bǔ)償金額＝（孳息年產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格－按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×（可生長(zhǎng)年期－已生長(zhǎng)年期）；土地被征收時(shí)尚未產(chǎn)生過(guò)收益的，補(bǔ)償金額＝孳息年產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格+（年額外投入+按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×已生長(zhǎng)年期。