RETIS基金，即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種將不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)或權(quán)益轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品，在證券交易所公開(kāi)交易的一種信托基金。REITs（Real EstateInvestment Trusts），房地產(chǎn)投資信托基金。 說(shuō)白了，就是把住宅、公寓、商業(yè)、林地、工業(yè)等地產(chǎn)項(xiàng)目，打包成資產(chǎn)支持證券，上市交易。

它有著強(qiáng)制分紅、收益穩(wěn)健，專(zhuān)業(yè)化管理等特點(diǎn)。中國(guó)首批公共基礎(chǔ)設(shè)施REITs于2021年6月21日正式上市，共有9單基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)項(xiàng)目將分別在上海證券交易所（5單）、深圳證券交易所（4單）上市交易。

自REITs在我國(guó)首次上市以來(lái)，每年都有多批次多款產(chǎn)品推出面向投資者。截至2023年5月，已有27只基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金產(chǎn)品獲批發(fā)行，已上市的REITs基金產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到了25只。

REITs有什么特點(diǎn)？

流動(dòng)性較高（這里面指的是場(chǎng)內(nèi)REITS）：RETIS基金在證券交易所上市交易，投資者可以隨時(shí)買(mǎi)賣(mài)，不受不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的限制；

收益相對(duì)穩(wěn)定：RETIS基金主要依靠基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金、收費(fèi)等現(xiàn)金流作為收益來(lái)源，受經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)波動(dòng)的影響較小；

安全性較強(qiáng)：RETIS基金通過(guò)特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利，具有較高的抵押價(jià)值和法律保障；

高比例分紅：RETIS基金規(guī)定每年至少將90%的可分配利潤(rùn)用于分配，為投資者提供穩(wěn)定的現(xiàn)金回報(bào)。

REITs是支持T+0交易嗎？

不支持哦！公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)上的交易是實(shí)行t+0交易制度嗎？公募REITs是t+1，投資者在T日買(mǎi)入，T+1日賣(mài)出，一般是以100份或其整數(shù)倍賣(mài)出或者買(mǎi)入，當(dāng)賣(mài)出時(shí)余額不足100份部分，需要一次性申報(bào)賣(mài)出。

場(chǎng)內(nèi)認(rèn)購(gòu)：使用場(chǎng)內(nèi)證券賬戶(hù)認(rèn)購(gòu)基金份額。第一次認(rèn)購(gòu)，需先開(kāi)通相關(guān)權(quán)限。

場(chǎng)外認(rèn)購(gòu)：通過(guò)銀行、基金公司、第三方銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)認(rèn)購(gòu)基金份額。

REITs有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意呢？

政策風(fēng)險(xiǎn)：RETIS基金作為一種新興的金融產(chǎn)品，在我國(guó)還處于試點(diǎn)階段，相關(guān)的法律法規(guī)和監(jiān)管政策可能會(huì)發(fā)生變化，影響RETIS基金的發(fā)行、運(yùn)營(yíng)和退出；

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：RETIS基金雖然與不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)獨(dú)立，但仍受到供求關(guān)系、利率水平、市場(chǎng)情緒等因素的影響，可能導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng)和收益下降；

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)：RETIS基金依賴(lài)于特定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目作為收益來(lái)源，如果項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)困難、質(zhì)量問(wèn)題、合同糾紛等情況，可能影響現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和可持續(xù)性。

答：企業(yè)應(yīng)參照32號(hào)令第三十三條相關(guān)要求提交材料。國(guó)資監(jiān)管機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注：發(fā)行涉及底層資產(chǎn)的權(quán)屬情況，國(guó)家出資企業(yè)對(duì)相關(guān)資產(chǎn)的評(píng)估備案情況，REITs發(fā)行價(jià)格確定機(jī)制是否有利于維護(hù)國(guó)有權(quán)益，相關(guān)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)防范措施情況等。

問(wèn)題：《通知》第五條是否適用于國(guó)有股東所持上市公司股份劃轉(zhuǎn)和實(shí)物資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)？

答：第五條中“企業(yè)產(chǎn)權(quán)”包含上市公司股份，涉及實(shí)物資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)可參照?qǐng)?zhí)行。

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)評(píng)估（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。和海外成熟市場(chǎng)不同，我國(guó)的REITs市場(chǎng)在發(fā)端時(shí)，將房地產(chǎn)（包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)）排除在外，而專(zhuān)門(mén)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉(cāng)儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目；鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開(kāi)展試點(diǎn)。

2020年8月7日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《指引》），自公布之日起施行。《指引》第七條規(guī)定“申請(qǐng)注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，聘請(qǐng)符合規(guī)定的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專(zhuān)業(yè)服務(wù)。

”第十一條規(guī)定“申請(qǐng)注冊(cè)基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。

”第三十四條規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請(qǐng)?jiān)u估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)每年進(jìn)行1次評(píng)估。出現(xiàn)下列情形之一的，基金管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)聘請(qǐng)企業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

什么是REITs新規(guī)？

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)評(píng)估（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，中國(guó)REITs的初期市值將達(dá)到萬(wàn)億元級(jí)別。

REITs新規(guī)對(duì)行業(yè)的影響？

中國(guó)版REITs的到來(lái)，必定會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活帶來(lái)不小的影響。從目前的實(shí)際情況來(lái)看，對(duì)這幾個(gè)方面的影響可能會(huì)更大一些。首先是對(duì)住房租賃市場(chǎng)的影響。根據(jù)鏈家研究和預(yù)測(cè)，目前中國(guó)租賃人口已達(dá)1.9億人，住房租賃市場(chǎng)租金GMV已超過(guò)1萬(wàn)億元，未來(lái)10年，中國(guó)租賃人口近2.3億人，租房市場(chǎng)租金GMV將接近3萬(wàn)億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達(dá)4.6萬(wàn)億元。憑借人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，可以預(yù)見(jiàn)中國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展前景可期。推出中國(guó)版REITs，毫無(wú)疑問(wèn)是適應(yīng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的要求的，也是能夠有效推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的。尤其對(duì)長(zhǎng)租房市場(chǎng)，能夠起到積極的促進(jìn)作用，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)等發(fā)展長(zhǎng)租公寓，減少短租給租賃雙方都帶來(lái)不利影響。

其二是對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的影響。目前，很多開(kāi)發(fā)企業(yè)都把開(kāi)展物業(yè)和住房租賃業(yè)務(wù)當(dāng)作企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方面，中國(guó)版REITs的推出，毫無(wú)疑問(wèn)能夠有效化解開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)資金占用規(guī)模較大、周轉(zhuǎn)效率不高的矛盾，減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，從而有效鼓勵(lì)和激勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)加大物業(yè)管理、住房租賃工作力度，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

再者是對(duì)國(guó)企改革的影響。雖然從表面看，中國(guó)版REITs和國(guó)企改革搭不上邊，但是，仔細(xì)分析就不能發(fā)現(xiàn)，REITs對(duì)國(guó)企改革的影響是比較大的。因?yàn)椋鄶?shù)國(guó)有企業(yè)、尤其是地方國(guó)有企業(yè)，都有大量的存量土地、存量房產(chǎn)，如果推行REITs，無(wú)疑可以幫助國(guó)有企業(yè)將這些存量資產(chǎn)盤(pán)活，從而為推動(dòng)國(guó)企改革創(chuàng)造良好的條件。

最后是對(duì)股市的影響。中國(guó)版REITs對(duì)股市的影響是最直接、最明顯的。因?yàn)?，近年?lái)，受調(diào)控政策影響，股市的房地產(chǎn)板塊一直表現(xiàn)不是很好。但是，今年1月份以來(lái)，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了一定的回暖。新政的出臺(tái)，無(wú)疑將對(duì)房地產(chǎn)板塊是一大促進(jìn)，特別是持有物業(yè)比較多、公寓房、存量房比較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，會(huì)帶來(lái)一定提振。所以，新政一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)板塊走出低迷帶來(lái)積極影響。