三亞市棚戶區(qū)改造房屋征收評估管理暫行辦法 (2017版)
第一章總則
第一條為規(guī)范我市棚戶區(qū)改造房屋征收評估活動,保證房屋征收評估結果客觀公平,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)《房地產估價機構管理辦法(2015年5月4日修正版)》和《三亞市棚戶區(qū)改造房屋征收補償安置暫行辦法》(三府〔2015〕112號)等相關文件規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條在本市行政區(qū)域內,棚戶區(qū)改造項目房屋征收評估機構選定和監(jiān)督管理,對相關評估結果進行復核評估和鑒定,適用本辦法。
第三條市住房城鄉(xiāng)建設局應當每年推薦一批社會信譽好、綜合實力強、具有三級以上資質的房地產價格評估機構(以下簡稱“評估機構”)名單供被征收人選擇。
第四條因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和相關房地產交易信息的,評估機構可持房屋征收部門介紹函查詢,市不動產登記部門及其他相關部門應當提供便利。
評估機構評估測算新建商品房價格,如需向有關房地產開發(fā)企業(yè)征詢銷售價格時,房地產開發(fā)企業(yè)應當如實提供。
第五條被征收房屋和用于產權調換房屋及其占用范圍內的國有土地使用權的價值應當一并評估。
第二章評估機構選定
第六條國有土地上棚戶區(qū)改造項目征收范圍確定后,房屋征收部門應當公布房屋征收評估機構選定方案,其主要內容應包括:
(一)房屋征收部門應當根據征收項目需要,就項目概況、評估范圍、承擔房屋征收評估的評估機構數量、評估期限等納入(市評估機構備選)名單的評估機構發(fā)出報名通知,在報名并出具評估承諾書的評估機構中推薦2至5家作為候選評估機構,供被征收人選擇。
(二)房屋征收部門應在征收范圍內,就候選評估機構的資格、信譽、評估人員等情況進行公示,告知被征收人協(xié)商選定評估機構的權利、期限。候選評估機構應委派1至2名工作人員在房屋征收部門指定的地點進行現場介紹。
(三)承擔房屋征收評估的評估機構由被征收房屋所在地區(qū)人民政府、居(村)民委員會組織被征收人在國有土地上棚戶區(qū)改造項目征收范圍確定后,10日內從候選評估機構中協(xié)商選擇。超過50%的被征收人共同簽字認可的評估機構,視為共同協(xié)商選定。
(四)在公告協(xié)商期內協(xié)商不成的,房屋征收部門組織集中投票,并將投票選擇評估機構的時間、地點和相關事宜告知被征收人。被征收人應在規(guī)定時間內持房屋權屬證書,按一個房屋權屬證書一票的原則,到指定地點參與投票。依據計票結果,得票最多且票數超過參與投票被征收人50%的評估機構當選。得票最多的評估機構出現兩家以上票數相同的,房屋征收部門通過組織公開抽簽或搖號的方式選定評估機構。參與投票的被征收人占被征收人總人數比例低于50%的,視為投票選定不成功。
(五)參與投票的被征收人占被征收人總人數比例低于50%的,房屋征收部門可以通過抽簽、搖號等形式在候選評估機構中隨機選定評估機構。
集中投票、抽簽或者搖號時,邀請被征收人代表、被征收房屋所在地區(qū)人民政府、居(村)民委員會代表進行監(jiān)督。
第七條承擔房屋征收評估的評估機構(以下簡稱“征收評估機構”)選定后,房屋征收部門應當在征收范圍內公告,并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
房屋征收部門應當向征收評估機構支付評估費用,并從征收補償工作經費中列支。
]]>三亞市棚戶區(qū)改造房屋征收評估管理暫行辦法 (2017版)
第一章總則
第一條為規(guī)范我市棚戶區(qū)改造房屋征收評估活動,保證房屋征收評估結果客觀公平,根據《國有土地上房屋征收與補償條例》(國務院第590號令)《國有土地上房屋征收評估辦法》(建房〔2011〕77號)《房地產估價機構管理辦法(2015年5月4日修正版)》和《三亞市棚戶區(qū)改造房屋征收補償安置暫行辦法》(三府〔2015〕112號)等相關文件規(guī)定,結合本市實際,制定本辦法。
第二條在本市行政區(qū)域內,棚戶區(qū)改造項目房屋征收評估機構選定和監(jiān)督管理,對相關評估結果進行復核評估和鑒定,適用本辦法。
第三條市住房城鄉(xiāng)建設局應當每年推薦一批社會信譽好、綜合實力強、具有三級以上資質的房地產價格評估機構(以下簡稱“評估機構”)名單供被征收人選擇。
第四條因房屋征收評估、復核評估、鑒定工作需要查詢被征收房屋和相關房地產交易信息的,評估機構可持房屋征收部門介紹函查詢,市不動產登記部門及其他相關部門應當提供便利。
評估機構評估測算新建商品房價格,如需向有關房地產開發(fā)企業(yè)征詢銷售價格時,房地產開發(fā)企業(yè)應當如實提供。
第五條被征收房屋和用于產權調換房屋及其占用范圍內的國有土地使用權的價值應當一并評估。
第二章評估機構選定
第六條國有土地上棚戶區(qū)改造項目征收范圍確定后,房屋征收部門應當公布房屋征收評估機構選定方案,其主要內容應包括:
(一)房屋征收部門應當根據征收項目需要,就項目概況、評估范圍、承擔房屋征收評估的評估機構數量、評估期限等納入(市評估機構備選)名單的評估機構發(fā)出報名通知,在報名并出具評估承諾書的評估機構中推薦2至5家作為候選評估機構,供被征收人選擇。
(二)房屋征收部門應在征收范圍內,就候選評估機構的資格、信譽、評估人員等情況進行公示,告知被征收人協(xié)商選定評估機構的權利、期限。候選評估機構應委派1至2名工作人員在房屋征收部門指定的地點進行現場介紹。
(三)承擔房屋征收評估的評估機構由被征收房屋所在地區(qū)人民政府、居(村)民委員會組織被征收人在國有土地上棚戶區(qū)改造項目征收范圍確定后,10日內從候選評估機構中協(xié)商選擇。超過50%的被征收人共同簽字認可的評估機構,視為共同協(xié)商選定。
(四)在公告協(xié)商期內協(xié)商不成的,房屋征收部門組織集中投票,并將投票選擇評估機構的時間、地點和相關事宜告知被征收人。被征收人應在規(guī)定時間內持房屋權屬證書,按一個房屋權屬證書一票的原則,到指定地點參與投票。依據計票結果,得票最多且票數超過參與投票被征收人50%的評估機構當選。得票最多的評估機構出現兩家以上票數相同的,房屋征收部門通過組織公開抽簽或搖號的方式選定評估機構。參與投票的被征收人占被征收人總人數比例低于50%的,視為投票選定不成功。
(五)參與投票的被征收人占被征收人總人數比例低于50%的,房屋征收部門可以通過抽簽、搖號等形式在候選評估機構中隨機選定評估機構。
集中投票、抽簽或者搖號時,邀請被征收人代表、被征收房屋所在地區(qū)人民政府、居(村)民委員會代表進行監(jiān)督。
第七條承擔房屋征收評估的評估機構(以下簡稱“征收評估機構”)選定后,房屋征收部門應當在征收范圍內公告,并與其簽訂房屋征收評估委托合同。
房屋征收部門應當向征收評估機構支付評估費用,并從征收補償工作經費中列支。
]]>造價鑒定費通常根據申報的工程結算總造價計算,而與審減金額及審核結果無關,具體收費比例視金額大小而定,通常為0.3%-1%。質量鑒定費視鑒定項目、鑒定范圍、難易程度而定,且各個機構收費不一致,存在很大差異。
上海市司法鑒定審計的收費標準是多少?
審計內容需要當事人申請收費標準100~500萬的按百分之二點七收取不足一百萬的按百分之三點五收取不足5000元的按5000元收取。
說明按差額定率分段收費計算額度按經濟糾紛或經濟案件涉及的金額計算經濟糾紛或經濟案件堅定涉及金額是指經濟糾紛或經濟案件牽涉的需要納入鑒定工作范圍的資金或支出總額。
司法鑒定房產后房產就要按照鑒定價格嗎?
只有需要經過司法機關裁決的才需要鑒定。在法院的審查過程中,如果需要進行建筑工程質量的鑒定,由當事人向法院提出申請,法院委托鑒定中心進行司法鑒定。司法鑒定人經嚴格審核合格后在司法部門注冊備案,其最終出具的司法鑒定結論具有法律效力。鑒定結果可以成為判案證據。與建筑工程相關的都可以鑒定。專家對與建筑工程相關的問題進行鑒定,包括建筑工程質量的評定、工程質量事故的鑒定、工程造價糾紛的鑒定等。
對老百姓而言,諸如房屋面積縮水、房屋裝修等問題,只要進入了司法程序,都可以要求鑒定。關于費用問題,這要根據建筑工程的現場情況、項目的類別和難易程度來確定。目前建筑司法鑒定中心對收費以上海市的指導價格為依據,按照現場情況的難易程度確定價格,比如房屋測繪標準、裝修環(huán)保標準等。例如檢測甲苯氣體,收費是根據在屋內放多少個監(jiān)測儀器來定的。
]]>造價鑒定費通常根據申報的工程結算總造價計算,而與審減金額及審核結果無關,具體收費比例視金額大小而定,通常為0.3%-1%。質量鑒定費視鑒定項目、鑒定范圍、難易程度而定,且各個機構收費不一致,存在很大差異。
上海市司法鑒定審計的收費標準是多少?
審計內容需要當事人申請收費標準100~500萬的按百分之二點七收取不足一百萬的按百分之三點五收取不足5000元的按5000元收取。
說明按差額定率分段收費計算額度按經濟糾紛或經濟案件涉及的金額計算經濟糾紛或經濟案件堅定涉及金額是指經濟糾紛或經濟案件牽涉的需要納入鑒定工作范圍的資金或支出總額。
司法鑒定房產后房產就要按照鑒定價格嗎?
只有需要經過司法機關裁決的才需要鑒定。在法院的審查過程中,如果需要進行建筑工程質量的鑒定,由當事人向法院提出申請,法院委托鑒定中心進行司法鑒定。司法鑒定人經嚴格審核合格后在司法部門注冊備案,其最終出具的司法鑒定結論具有法律效力。鑒定結果可以成為判案證據。與建筑工程相關的都可以鑒定。專家對與建筑工程相關的問題進行鑒定,包括建筑工程質量的評定、工程質量事故的鑒定、工程造價糾紛的鑒定等。
對老百姓而言,諸如房屋面積縮水、房屋裝修等問題,只要進入了司法程序,都可以要求鑒定。關于費用問題,這要根據建筑工程的現場情況、項目的類別和難易程度來確定。目前建筑司法鑒定中心對收費以上海市的指導價格為依據,按照現場情況的難易程度確定價格,比如房屋測繪標準、裝修環(huán)保標準等。例如檢測甲苯氣體,收費是根據在屋內放多少個監(jiān)測儀器來定的。
]]>1、評估對象具備多樣性。
涉案的價值評估對象涉及面很廣,包括企業(yè)股權、無形資產、動產、不動產等,其中涉及的不動產的種類更多,如寫字樓、商鋪、各種住宅、廠房、構筑物、無完備手續(xù)的聯建房、多方擁有產權的在建工程、抵押房產中的附屬建筑等等。
2、評估對象的業(yè)主往往不能提供齊全的權屬證明和必要的資料。
作為評估對象的涉案財產往往存在下列現象:如土地使用權比較復雜,建筑物的建設審批手續(xù)等資料不全;資產的財務資料不延續(xù),實物數量、規(guī)格等與賬面有差距;一些資產管理單位人員變化大,原來的事情已無人能說清楚;有些財產經多次輾轉,法律關系繁復,有關資料卻不完備;涉案財產的管理單位本身對法院執(zhí)法存在抵觸心理,導致更難獲得較全面的評估依據資料。而在評估隱蔽工程的填埋管線,深井等時,如無相關資料,將會更加增添評估工作的困難。
3、司法鑒定中的評估往往直接涉及涉案雙方的利益,處于尖銳的矛盾沖突之中。
進入訴訟就意味著訴訟雙方的矛盾已經不能協(xié)商解決,當事人的矛盾比較尖銳,因此也很有可能出現托人說情請求高評或低評的情況。
1、應堅持獨立、客觀、公正、科學的評估原則。
能成為法院指定的參與司法鑒定的評估機構,都是經法院考察,具備一定的評估資質和具有良好職業(yè)道德的評估機構。評估師應該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格,一定要排除干擾,秉承獨立,客觀,公正,科學的評估原則,確保涉案財產價值評估的工作質量。
2、注意評估報告的目的和價值類型。
司法鑒定中的價值評估,是為法院處分該項財產產缸供價值依據的。法院是在獲得所處分財產的評估價值之后。才決定如何處置,是以物抵賬,還是拍賣變現。按照最高人民法院的規(guī)定,處分財產拍賣底價應該由法院決定,拍賣底價的降低幅度也是有規(guī)定的。我們提供的評估報告應該反映所處分財產的公允市場價值,而不應該直接是快速變現時的拍賣底價。我們的評估報告要明確闡述這一評估價值類型,以免引起誤導。
3、接受了法院委托后,應主動和辦案法官溝通,了解涉案財產的具體情況,從專業(yè)角度提出有利于法院辦案的意見和建議。
涉案財產的評估,在許多時候其目的是為了使其順利變現。就如何有利于所處分財產的變現,評估師應能提出好的建議。如有一次,法院為拍賣涉案財產,委托我們評估某工廠福利區(qū)內的一個俱樂部的房屋及其土地的價值。
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