隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的完善，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的迅速發(fā)展，涉及生物資產(chǎn)交易、租賃、抵押、保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)越來越多，人們對生物資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值的需求越來越強(qiáng)烈。然而生物資產(chǎn)不同于一般非生物資產(chǎn)，生物資產(chǎn)是活的、具有生命力的經(jīng)濟(jì)資源，生物資產(chǎn)的價(jià)值隨著生物的生命運(yùn)動軌跡不斷變化。因此，如何針對生物資產(chǎn)的特殊性對其價(jià)值進(jìn)行合理評估，是當(dāng)前資產(chǎn)評估領(lǐng)域亟待解決的問題。
一、生物資產(chǎn)的特殊性
(一)生物資產(chǎn)具有生物轉(zhuǎn)化和自然增殖功能
生物資產(chǎn)與非生物資產(chǎn)相比最大的區(qū)別在于其具有生命，生物資產(chǎn)可以通過生物轉(zhuǎn)化功能不斷自然更新和人為繁殖擴(kuò)大，這是一般資產(chǎn)不具備的。
(二)生物資產(chǎn)具有強(qiáng)周期性、季節(jié)性
不同類型生物資產(chǎn)的生長周期差異較大，這種強(qiáng)周期性特點(diǎn)，人類一般不能隨意改變。
(三)生物資產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、未來收益不確定性
生物資產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)性和未來收益不確定性主要表現(xiàn)在兩方面：一方面是自然因素;另一方面是人為因素。若人為管理不善或人為故意制造災(zāi)害，同樣會造成生物資產(chǎn)數(shù)量或質(zhì)量的降低。
(四)生物資產(chǎn)具有附著物的不可分割性
一般來說，植物資產(chǎn)依附土地，漁業(yè)生物資產(chǎn)依附江河水系，它們具有附著物的不可分割性，即樹木、農(nóng)作物離開土地?zé)o法生長，魚兒離開水無法生存，一旦它們離開其依附物，將會失去生命，亦即不再屬于生物資產(chǎn)的范疇。部分生物資產(chǎn)與附著物的不可分割性，決定了它們不能進(jìn)行單獨(dú)交易。
二、生物資產(chǎn)價(jià)值評估方法分析
市場法、收益法和成本法是資產(chǎn)評估的三種基本評估方法，均得到世界評估業(yè)普遍認(rèn)可。與一般資產(chǎn)相似，生物資產(chǎn)價(jià)值評估方法從理論上講同樣有市場法、收益法和成本法三種類型，但在具體運(yùn)用中需結(jié)合生物資產(chǎn)的特殊性。
(一)生物資產(chǎn)價(jià)值評估的市場法
生物資產(chǎn)活躍市場分析。生物資產(chǎn)依據(jù)生物特征的分類，可以分為植物資產(chǎn)和動物資產(chǎn)。由于它們的生活方式不同，其交易市場的活躍程度也不同，那么生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場”應(yīng)該對植物資產(chǎn)與動物資產(chǎn)分別進(jìn)行分析。
(1)植物資產(chǎn)。植物資產(chǎn)“植根于”土地，它們的價(jià)值不能與土地的價(jià)值完全相分離，因此，植物資產(chǎn)交易也和土地交易相關(guān)聯(lián)。我國的土地屬于國家或農(nóng)村集體所有，土地買賣與轉(zhuǎn)讓的只是土地的使用權(quán)。因此，生長期間的植物資產(chǎn)市場交易非常有限，不過偶爾也有交易的情形。由于植物資產(chǎn)按其所處的行業(yè)不同可以進(jìn)一步劃分為農(nóng)作物資產(chǎn)與林木資產(chǎn)，下面分別分析這兩類生物資產(chǎn)“是否存在一個(gè)活躍的公開市場”。
①農(nóng)作物資產(chǎn)。未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)偶爾也有交易的情形，如國家和集體在征用農(nóng)村集體所有土地時(shí)，按照規(guī)定需要支付“青苗補(bǔ)償費(fèi)”，該費(fèi)用實(shí)質(zhì)上反映的是生長期間作物的交易價(jià)格，這種征用土地的情形只是偶爾發(fā)生，不具有普遍性。生長期間未成熟的農(nóng)作物資產(chǎn)，大部分情況下沒有交易市場，同時(shí)也不存在市場交易的需求。但是農(nóng)作物資產(chǎn)中有一類特殊的作物，可以連通土壤進(jìn)行市場交易，那就是園藝作物中的花卉。處于任何生長期間的花卉均可作為交易對象。目前我國花卉市場交易極為活躍，市場交易價(jià)格信息系統(tǒng)也比較完備，不難在市場上找到同一品種花卉的交易價(jià)格。
②林木資產(chǎn)。我國《森林法》把森林分為防護(hù)林、用材林、經(jīng)濟(jì)林、薪炭林和特種用途林，其中防護(hù)林和特種用途林屬于公益性生物資產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)屬于國家，基于其防護(hù)功能和公益性功能，基本不存在市場交易行為。薪炭林主要解決山區(qū)和林區(qū)能源問題，基本上不存在活躍的交易市場。用材林林木資產(chǎn)市場交易主要發(fā)生在采伐期間或成熟后，不過交易市場最活躍的還是砍伐后的木材市場。經(jīng)濟(jì)林的活躍市場發(fā)展相對滯后，人們需要的僅僅是經(jīng)濟(jì)林的產(chǎn)品，并非經(jīng)濟(jì)林木本身，所以在市場上活躍交易的是經(jīng)濟(jì)林產(chǎn)出的產(chǎn)品。再加上經(jīng)濟(jì)林依附于土地，不能發(fā)生位移，更限制了其交易。所以，理論上，經(jīng)濟(jì)林不存在公開的交易市場。現(xiàn)實(shí)中，偶爾也有經(jīng)濟(jì)林交易的行為，但是很少，不具有普遍性。
]]>我們所說的建筑物一般是指農(nóng)場的養(yǎng)殖場比如養(yǎng)羊場、飼養(yǎng)員的宿舍、養(yǎng)殖場的辦公室等。附屬設(shè)施是指化糞池、陰涼棚、水井等。
建筑物的補(bǔ)償率是根據(jù)評估確定的，一般的牲畜圍場和附屬設(shè)施是根據(jù)建筑成本評估的，并合并成一個(gè)新的。員工住在工作人員宿舍、辦公室房間等住房中，由于住房的屬性，有必要結(jié)合周圍的住房價(jià)格來評估。
如果只是因?yàn)榄h(huán)境保護(hù)而停止?fàn)I業(yè)，房屋和附屬設(shè)施將不會被拆除，那么房屋和附屬設(shè)施的補(bǔ)償將不會涉及。但也要警惕，一些地方首先會以環(huán)境保護(hù)的名義關(guān)閉養(yǎng)殖場，然后以養(yǎng)殖場為違章建筑來拆除，以避免拆遷補(bǔ)償。
二、養(yǎng)殖場停產(chǎn)停業(yè)損失
一般說來，大型養(yǎng)羊場是專業(yè)化養(yǎng)殖，辦理養(yǎng)殖證書，有的企業(yè)甚至經(jīng)營，有營業(yè)執(zhí)照，拆遷導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營中斷甚至終止，在這種情況下，拆遷方應(yīng)以補(bǔ)償農(nóng)民生產(chǎn)停業(yè)的損失為基礎(chǔ)。
停工損失的賠償，應(yīng)根據(jù)農(nóng)場的經(jīng)營收入和利潤、停工時(shí)間等因素進(jìn)行評估。例如，如果一個(gè)農(nóng)場要被拆除，這個(gè)農(nóng)場每月的利潤為10萬元。預(yù)計(jì)恢復(fù)生產(chǎn)需要半年時(shí)間，停工損失60萬元。如果是永久停工，對停工損失的賠償，應(yīng)考慮到農(nóng)場的改造和職工的再就業(yè)循環(huán)。
對于企業(yè)，特別是經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，停工損失是一個(gè)非常重要的補(bǔ)償點(diǎn)。然而，許多企業(yè)主往往更注重”硬件補(bǔ)償”，如房屋、設(shè)備和設(shè)施，對”軟補(bǔ)償”不夠重視，有較大的靈活空間，如停工損失，往往造成更大的損失。
三、對存欄禽畜的出清的補(bǔ)償
說到拆遷，但圈圈里的豬還沒有長大，雞還沒有長大，賣不了錢，如果要處理拆遷，就應(yīng)該由拆遷方向農(nóng)民賠償損失，這就是對儲存欄中牲畜的清理補(bǔ)償。
牲畜儲存欄的清理補(bǔ)償一般是結(jié)合牲畜的種類、大小和市場價(jià)格來確定的，如一頭豬、一頭母豬、一頭豬、一頭頭、一頭、一棵樹的數(shù)量、確定價(jià)格、計(jì)算補(bǔ)償金額等。
四、養(yǎng)殖場搬遷補(bǔ)償
對于專業(yè)農(nóng)場來說，拆遷往往并不意味著終止養(yǎng)殖，而是需要重新確定新的地點(diǎn)，重建農(nóng)場以繼續(xù)養(yǎng)殖。在這個(gè)時(shí)候，它將涉及到農(nóng)場的社會保障、貨物搬遷到新的地點(diǎn)，在搬遷過程中存在磨損問題，這需要評估和補(bǔ)償設(shè)備的搬遷和搬遷損失。
賠償計(jì)劃因地制宜，影響賠償金額的因素包括四個(gè)方面：
1、地方政府的財(cái)政狀況
2、農(nóng)場是否有完整合格的手續(xù);實(shí)際有完整營業(yè)執(zhí)照的養(yǎng)殖經(jīng)營者在經(jīng)營期間被拆除的，應(yīng)當(dāng)先協(xié)商具體金額，不能協(xié)商，并委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
3、是否在地方政府規(guī)定的拆除期限內(nèi)，一切形式的拆遷，都是指”限期內(nèi)”，不僅不會在規(guī)定的期限內(nèi)得到補(bǔ)償，而且地方政府還會組織力量進(jìn)行強(qiáng)制拆除。
4、養(yǎng)殖場環(huán)境是否過關(guān);農(nóng)場環(huán)境評估程序過關(guān)的，即將獲得較高的補(bǔ)償;弱勢不過關(guān)，可能會降低補(bǔ)償。
如果你覺得自己的羊養(yǎng)殖場征地拆遷補(bǔ)償不合理或者相關(guān)問題，可以聯(lián)系我們集慧，為您專業(yè)出具具備法律效力的資產(chǎn)評估報(bào)告，提高您的談判籌碼，得到公平補(bǔ)償。
]]>我們所說的建筑物一般是指農(nóng)場的養(yǎng)殖場比如養(yǎng)羊場、飼養(yǎng)員的宿舍、養(yǎng)殖場的辦公室等。附屬設(shè)施是指化糞池、陰涼棚、水井等。
建筑物的補(bǔ)償率是根據(jù)評估確定的，一般的牲畜圍場和附屬設(shè)施是根據(jù)建筑成本評估的，并合并成一個(gè)新的。員工住在工作人員宿舍、辦公室房間等住房中，由于住房的屬性，有必要結(jié)合周圍的住房價(jià)格來評估。
如果只是因?yàn)榄h(huán)境保護(hù)而停止?fàn)I業(yè)，房屋和附屬設(shè)施將不會被拆除，那么房屋和附屬設(shè)施的補(bǔ)償將不會涉及。但也要警惕，一些地方首先會以環(huán)境保護(hù)的名義關(guān)閉養(yǎng)殖場，然后以養(yǎng)殖場為違章建筑來拆除，以避免拆遷補(bǔ)償。
二、養(yǎng)殖場停產(chǎn)停業(yè)損失
一般說來，大型養(yǎng)羊場是專業(yè)化養(yǎng)殖，辦理養(yǎng)殖證書，有的企業(yè)甚至經(jīng)營，有營業(yè)執(zhí)照，拆遷導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營中斷甚至終止，在這種情況下，拆遷方應(yīng)以補(bǔ)償農(nóng)民生產(chǎn)停業(yè)的損失為基礎(chǔ)。
停工損失的賠償，應(yīng)根據(jù)農(nóng)場的經(jīng)營收入和利潤、停工時(shí)間等因素進(jìn)行評估。例如，如果一個(gè)農(nóng)場要被拆除，這個(gè)農(nóng)場每月的利潤為10萬元。預(yù)計(jì)恢復(fù)生產(chǎn)需要半年時(shí)間，停工損失60萬元。如果是永久停工，對停工損失的賠償，應(yīng)考慮到農(nóng)場的改造和職工的再就業(yè)循環(huán)。
對于企業(yè)，特別是經(jīng)營狀況良好的企業(yè)，停工損失是一個(gè)非常重要的補(bǔ)償點(diǎn)。然而，許多企業(yè)主往往更注重”硬件補(bǔ)償”，如房屋、設(shè)備和設(shè)施，對”軟補(bǔ)償”不夠重視，有較大的靈活空間，如停工損失，往往造成更大的損失。
三、對存欄禽畜的出清的補(bǔ)償
說到拆遷，但圈圈里的豬還沒有長大，雞還沒有長大，賣不了錢，如果要處理拆遷，就應(yīng)該由拆遷方向農(nóng)民賠償損失，這就是對儲存欄中牲畜的清理補(bǔ)償。
牲畜儲存欄的清理補(bǔ)償一般是結(jié)合牲畜的種類、大小和市場價(jià)格來確定的，如一頭豬、一頭母豬、一頭豬、一頭頭、一頭、一棵樹的數(shù)量、確定價(jià)格、計(jì)算補(bǔ)償金額等。
四、養(yǎng)殖場搬遷補(bǔ)償
對于專業(yè)農(nóng)場來說，拆遷往往并不意味著終止養(yǎng)殖，而是需要重新確定新的地點(diǎn)，重建農(nóng)場以繼續(xù)養(yǎng)殖。在這個(gè)時(shí)候，它將涉及到農(nóng)場的社會保障、貨物搬遷到新的地點(diǎn)，在搬遷過程中存在磨損問題，這需要評估和補(bǔ)償設(shè)備的搬遷和搬遷損失。
賠償計(jì)劃因地制宜，影響賠償金額的因素包括四個(gè)方面：
1、地方政府的財(cái)政狀況
2、農(nóng)場是否有完整合格的手續(xù);實(shí)際有完整營業(yè)執(zhí)照的養(yǎng)殖經(jīng)營者在經(jīng)營期間被拆除的，應(yīng)當(dāng)先協(xié)商具體金額，不能協(xié)商，并委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。
3、是否在地方政府規(guī)定的拆除期限內(nèi)，一切形式的拆遷，都是指”限期內(nèi)”，不僅不會在規(guī)定的期限內(nèi)得到補(bǔ)償，而且地方政府還會組織力量進(jìn)行強(qiáng)制拆除。
4、養(yǎng)殖場環(huán)境是否過關(guān);農(nóng)場環(huán)境評估程序過關(guān)的，即將獲得較高的補(bǔ)償;弱勢不過關(guān)，可能會降低補(bǔ)償。
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