宅基地房屋征收補償計算公式和資產(chǎn)計算方法

房屋。對征收宅基地上房屋的補償，一要合法合規(guī)，二要確保被征地農(nóng)民的居住條件不降低。能夠以提供住房等方式給予實物補償?shù)?，應當?yōu)先給予實物補償。

以重新分配宅基地、農(nóng)民自建房的方式補償?shù)?，給農(nóng)民的補償金額＝實測房屋面積×房屋重置價格。

無法重新分配宅基地、或被征地農(nóng)民選擇貨幣補償?shù)模瑧敯匆韵录夹g路線評估確定補償金額：

1.在實測房屋面積的基礎上，按照當?shù)卣孛娣e標準和農(nóng)村住房建筑標準（沒有標準的，以宅基地面積作為合規(guī)建筑面積標準），劃分合規(guī)面積和超標面積。超出合規(guī)標準的，為超標面積。同時結合當?shù)乇Ｕ闲宰》棵娣e標準，確定法定保障面積。

房屋實測面積＝合規(guī)面積+超標面積，房屋實測面積≥合規(guī)面積≥法定保障面積，法定保障面積＝當?shù)乇Ｕ闲宰》刻拙娣e標準（經(jīng)濟適用住房）。

2.補償金額＝法定保障面積×（保障性住房價格+房屋重置價格）+（合規(guī)面積－法定保障面積）×保障性住房價格+超標面積×重置價格。

3.保障性住房價格不能低于當?shù)亟?jīng)濟適用房價格平均水平；無法提供經(jīng)濟適用住房的，不能低于當?shù)厣唐纷》績r格平均水平，面積按合規(guī)面積計算。

農(nóng)村構筑物征收補償計算公式和資產(chǎn)計算公式

其他建筑物和構筑物。在實測房屋面積的基礎上，按照當?shù)爻鞘小⑧l(xiāng)、鎮(zhèn)、村（建設）規(guī)劃規(guī)定，劃分合規(guī)面積和超標面積。房屋實測面積＝合規(guī)面積+超標面積。

補償金額＝合規(guī)面積×建筑物和構筑物重置價格+超標面積×單位面積建筑物和構筑物的殘值。

農(nóng)作物青苗征收補償計算公式和資產(chǎn)計算公式

征收農(nóng)用地上有青苗的，按現(xiàn)狀評估并給予一次性貨幣補償。按照《物權法》相關規(guī)定，補償金額應包含對孳息的補償。

對一年一熟或多熟的作物；

土地被征收時青苗距其孳息成熟時少于一年的，按年孳息的市場價格補償。補償金額＝年孳息產(chǎn)量×正常市場價格。

對多年生作物；

土地被征收前已產(chǎn)生收益的，補償金額＝（孳息年產(chǎn)量×正常市場價格－按面積折算的當?shù)厝司陝辙r(nóng)收入）×（可生長年期－已生長年期）；土地被征收時尚未產(chǎn)生過收益的，補償金額＝孳息年產(chǎn)量×正常市場價格+（年額外投入+按面積折算的當?shù)厝司陝辙r(nóng)收入）×已生長年期。

1.找好參照

宅基地基準地價評估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權地價評估技術指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對宅基地價格評估的要點解釋了宅基地價格的內涵，同時強調在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的基礎上，運用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評估法等5種估價方法進行宅基地地價評估。

集體建設用地基準地價評估。近幾年，許多省市都進行了集體建設用地基準地價評估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價格評估實踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進行了宅基地價格評估的實踐探索。如湖南省麻陽縣，其評估的技術路線是：假設農(nóng)村宅基地轉變?yōu)閲型恋兀页鰞烧叩膮^(qū)別，然后對國有土地地價作適當處理，得出宅基地價值。

宅基地地價計算公式

宅基地地價=國有土地出讓地價(基準地價)-(征地補償費+征地報批費+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個概念：宅基地使用權內涵。宅基地使用權是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設土地使用權。

夯實兩個基礎：地類劃分與實地調查。一是分類研究現(xiàn)狀。二是加強實地調查。

參照三類規(guī)程：現(xiàn)狀調查、土地分等與地價制定。在宅基地基準地價編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調查方面，可以借鑒國土資源大調查和相關規(guī)程的要求;二是土地級別評定方面，運用多因素綜合評價法時可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的有關規(guī)定;三是基準地價制定及宗地地價修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求。

抓住四個要點：

一是劃分均質區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價值均一的區(qū)域或級別。

二是分析樣點數(shù)據(jù)。在均質區(qū)域劃定的基礎上，宅基地基準地價評估應該著手進行樣點數(shù)據(jù)測算、分析。

三是選擇評估方法。宅基地基準地價評估應重點從成本構成方面分析。具體選擇哪種評估方法可以參考《集體土地使用權地價評估技術指引》。

四是編制修正系數(shù)。應分析基準地價與宗地地價的關系，研究宗地地價的影響因素，編制基準地價在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價評估更準確有效。

宅基地基準地價早日出臺，不僅能讓地主知道自家土地價值，還能能減少土地流轉過程中的糾紛。

1.找好參照

宅基地基準地價評估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權地價評估技術指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對宅基地價格評估的要點解釋了宅基地價格的內涵，同時強調在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的基礎上，運用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評估法等5種估價方法進行宅基地地價評估。

集體建設用地基準地價評估。近幾年，許多省市都進行了集體建設用地基準地價評估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價格評估實踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進行了宅基地價格評估的實踐探索。如湖南省麻陽縣，其評估的技術路線是：假設農(nóng)村宅基地轉變?yōu)閲型恋兀页鰞烧叩膮^(qū)別，然后對國有土地地價作適當處理，得出宅基地價值。

宅基地地價計算公式

宅基地地價=國有土地出讓地價(基準地價)-(征地補償費+征地報批費+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個概念：宅基地使用權內涵。宅基地使用權是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設土地使用權。

夯實兩個基礎：地類劃分與實地調查。一是分類研究現(xiàn)狀。二是加強實地調查。

參照三類規(guī)程：現(xiàn)狀調查、土地分等與地價制定。在宅基地基準地價編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調查方面，可以借鑒國土資源大調查和相關規(guī)程的要求;二是土地級別評定方面，運用多因素綜合評價法時可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的有關規(guī)定;三是基準地價制定及宗地地價修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的要求。

抓住四個要點：

一是劃分均質區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價值均一的區(qū)域或級別。

二是分析樣點數(shù)據(jù)。在均質區(qū)域劃定的基礎上，宅基地基準地價評估應該著手進行樣點數(shù)據(jù)測算、分析。

三是選擇評估方法。宅基地基準地價評估應重點從成本構成方面分析。具體選擇哪種評估方法可以參考《集體土地使用權地價評估技術指引》。

四是編制修正系數(shù)。應分析基準地價與宗地地價的關系，研究宗地地價的影響因素，編制基準地價在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價評估更準確有效。

宅基地基準地價早日出臺，不僅能讓地主知道自家土地價值，還能能減少土地流轉過程中的糾紛。