宅基地房屋征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算方法

房屋。對(duì)征收宅基地上房屋的補(bǔ)償，一要合法合規(guī)，二要確保被征地農(nóng)民的居住條件不降低。能夠以提供住房等方式給予實(shí)物補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)優(yōu)先給予實(shí)物補(bǔ)償。

以重新分配宅基地、農(nóng)民自建房的方式補(bǔ)償?shù)模o農(nóng)民的補(bǔ)償金額＝實(shí)測(cè)房屋面積×房屋重置價(jià)格。

無(wú)法重新分配宅基地、或被征地農(nóng)民選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)按以下技術(shù)路線評(píng)估確定補(bǔ)償金額：

1.在實(shí)測(cè)房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)卣孛娣e標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)村住房建筑標(biāo)準(zhǔn)（沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的，以宅基地面積作為合規(guī)建筑面積標(biāo)準(zhǔn)），劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。超出合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的，為超標(biāo)面積。同時(shí)結(jié)合當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》棵娣e標(biāo)準(zhǔn)，確定法定保障面積。

房屋實(shí)測(cè)面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積，房屋實(shí)測(cè)面積≥合規(guī)面積≥法定保障面積，法定保障面積＝當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》刻拙娣e標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用住房）。

2.補(bǔ)償金額＝法定保障面積×（保障性住房?jī)r(jià)格+房屋重置價(jià)格）+（合規(guī)面積－法定保障面積）×保障性住房?jī)r(jià)格+超標(biāo)面積×重置價(jià)格。

3.保障性住房?jī)r(jià)格不能低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格平均水平；無(wú)法提供經(jīng)濟(jì)適用住房的，不能低于當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格平均水平，面積按合規(guī)面積計(jì)算。

農(nóng)村構(gòu)筑物征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式

其他建筑物和構(gòu)筑物。在實(shí)測(cè)房屋面積的基礎(chǔ)上，按照當(dāng)?shù)爻鞘?、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、村（建設(shè)）規(guī)劃規(guī)定，劃分合規(guī)面積和超標(biāo)面積。房屋實(shí)測(cè)面積＝合規(guī)面積+超標(biāo)面積。

補(bǔ)償金額＝合規(guī)面積×建筑物和構(gòu)筑物重置價(jià)格+超標(biāo)面積×單位面積建筑物和構(gòu)筑物的殘值。

農(nóng)作物青苗征收補(bǔ)償計(jì)算公式和資產(chǎn)計(jì)算公式

征收農(nóng)用地上有青苗的，按現(xiàn)狀評(píng)估并給予一次性貨幣補(bǔ)償。按照《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定，補(bǔ)償金額應(yīng)包含對(duì)孳息的補(bǔ)償。

對(duì)一年一熟或多熟的作物；

土地被征收時(shí)青苗距其孳息成熟時(shí)少于一年的，按年孳息的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。補(bǔ)償金額＝年孳息產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格。

對(duì)多年生作物；

土地被征收前已產(chǎn)生收益的，補(bǔ)償金額＝（孳息年產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格－按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×（可生長(zhǎng)年期－已生長(zhǎng)年期）；土地被征收時(shí)尚未產(chǎn)生過(guò)收益的，補(bǔ)償金額＝孳息年產(chǎn)量×正常市場(chǎng)價(jià)格+（年額外投入+按面積折算的當(dāng)?shù)厝司陝?wù)農(nóng)收入）×已生長(zhǎng)年期。

1.找好參照

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引(征求意見(jiàn)稿)》發(fā)布。該《指引》針對(duì)宅基地價(jià)格評(píng)估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評(píng)估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評(píng)估。

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽(yáng)縣，其評(píng)估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，找出兩者的區(qū)別，然后對(duì)國(guó)有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。

宅基地地價(jià)計(jì)算公式

宅基地地價(jià)=國(guó)有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒(méi)有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類(lèi)劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類(lèi)研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。

參照三類(lèi)規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類(lèi)規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國(guó)土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級(jí)別評(píng)定方面，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。

抓住四個(gè)要點(diǎn)：

一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級(jí)別。

二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算、分析。

三是選擇評(píng)估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評(píng)估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引》。

四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評(píng)估更準(zhǔn)確有效。

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺(tái)，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的糾紛。

1.找好參照

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引(征求意見(jiàn)稿)》發(fā)布。該《指引》針對(duì)宅基地價(jià)格評(píng)估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評(píng)估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評(píng)估。

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽(yáng)縣，其評(píng)估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地，找出兩者的區(qū)別，然后對(duì)國(guó)有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。

宅基地地價(jià)計(jì)算公式

宅基地地價(jià)=國(guó)有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒(méi)有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類(lèi)劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類(lèi)研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。

參照三類(lèi)規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類(lèi)規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國(guó)土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級(jí)別評(píng)定方面，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。

抓住四個(gè)要點(diǎn)：

一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級(jí)別。

二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算、分析。

三是選擇評(píng)估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評(píng)估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引》。

四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評(píng)估更準(zhǔn)確有效。

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺(tái)，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的糾紛。