合法性。項(xiàng)目的決策和實(shí)施是否符合配套的行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章，是否符合國家和省制定的規(guī)范性文件和其他政策文件，是否符合法定程序，是否完善申報(bào)要求，是否真實(shí)有效。

合理性。是否符合該地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的近期和長期規(guī)劃、國土空間規(guī)劃(土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃)和特別規(guī)劃，是否反映大多數(shù)群眾的意愿，是否遵循公開、公平、公正的原則，是否考慮到群眾的現(xiàn)實(shí)利益和長遠(yuǎn)利益。

安全。項(xiàng)目各項(xiàng)準(zhǔn)備工作是否充分，補(bǔ)償安置費(fèi)用是否已經(jīng)到位，補(bǔ)償安置政策的宣傳是否到位，農(nóng)民安置途徑是否實(shí)施等。

可行性。項(xiàng)目的決定和實(shí)施是否經(jīng)過嚴(yán)格的可行性論證，對(duì)公眾的聽證要求是否經(jīng)過聽證，措施是否完善，是否為大多數(shù)公眾所接受和支持。

可控性。項(xiàng)目的決定和實(shí)施是否存在集體性事件、嚴(yán)重影響社會(huì)穩(wěn)定的問題、實(shí)施項(xiàng)目是否會(huì)引起農(nóng)民、周邊居民和相關(guān)權(quán)利人的嚴(yán)重不滿、影響穩(wěn)定的沖突風(fēng)險(xiǎn)是否在控制范圍內(nèi)、是否有可能出現(xiàn)不穩(wěn)定因素的對(duì)策。

二、社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估程序：

(a)制定評(píng)估方案。項(xiàng)目是評(píng)價(jià)對(duì)象，(街道)是評(píng)價(jià)主體，準(zhǔn)確把握評(píng)價(jià)重點(diǎn)，制定專業(yè)文件，科學(xué)制定社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方案，啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)程序，及時(shí)組織評(píng)價(jià)。

(b)充分聽取意見。村(街)根據(jù)評(píng)價(jià)方案組織專門工作組，通過資料查詢、群眾訪問、問卷調(diào)查、輿論評(píng)價(jià)、召開座談會(huì)等方式廣泛征求意見，準(zhǔn)確掌握公眾對(duì)評(píng)價(jià)事項(xiàng)的反應(yīng)和心理動(dòng)態(tài)。各地在社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的矛盾糾紛和不穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要做好解決問題的工作。

(c)仔細(xì)分析預(yù)測(cè)。圍繞問題的合法性、合理性、安全性、可行性、可控性和其他相關(guān)問題進(jìn)行綜合分析研究，尋找社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，逐項(xiàng)分析可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素，判斷預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率和相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的控制程度等重大復(fù)雜難題，根據(jù)情況征求上級(jí)主管部門的意見和建議。

(d)確定危險(xiǎn)程度。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施后對(duì)社會(huì)穩(wěn)定可能產(chǎn)生的影響程度確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)。風(fēng)險(xiǎn)水平分為三類：高風(fēng)險(xiǎn)、中風(fēng)險(xiǎn)和低風(fēng)險(xiǎn)。農(nóng)民、周邊居民及相關(guān)權(quán)利人反對(duì)項(xiàng)目是高風(fēng)險(xiǎn)的。有反對(duì)意見，反應(yīng)比較強(qiáng)烈，有可能引起矛盾沖突，是中度危險(xiǎn)。個(gè)別反對(duì)意見是低風(fēng)險(xiǎn)的。

(e)編寫評(píng)估報(bào)告。綜合城市(街道)綜合意見建議、預(yù)測(cè)分析、風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)等，形成社會(huì)穩(wěn)定評(píng)價(jià)報(bào)告，邀請(qǐng)相關(guān)專家和社會(huì)組織、專門機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目相關(guān)群眾代表等進(jìn)行論證，提出意見和建議，得出實(shí)施、推遲實(shí)施、暫不實(shí)施的論證結(jié)論。

根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的規(guī)定，由房屋征收部門作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。房屋征收部門一般是實(shí)施征收的人民政府，也可能是由人民政府委托的房屋征收管理辦公室。

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶的初步估價(jià)結(jié)果向被征收人公示，并進(jìn)行現(xiàn)場說明、聽取意見。存在錯(cuò)誤的，價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該修正。公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)該向房屋征收部門提供委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體估價(jià)與分戶估價(jià)報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)該向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。被征收人對(duì)房屋評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋說明。

《評(píng)估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)該自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估?！对u(píng)估辦法》第二十二條規(guī)定，被征收人或者房屋征收征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

因此，依據(jù)上述規(guī)定可知被拆遷人認(rèn)為評(píng)估報(bào)告價(jià)格不合理的，可以向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核評(píng)估結(jié)果不服的，可以向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

農(nóng)用地補(bǔ)償評(píng)估

農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地評(píng)估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評(píng)估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場比較法。

對(duì)于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對(duì)于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級(jí)工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

下面以耕地為例對(duì)收益還原法的使用做詳細(xì)說明。

收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來確定，也可以通過計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用（種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。

土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價(jià)格的比率，其原理是對(duì)于土地所有者來說，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時(shí)，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測(cè)算還原率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對(duì)其影響程度確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營使用土地的市場風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對(duì)來說產(chǎn)出穩(wěn)定，市場波動(dòng)較小，因此經(jīng)營農(nóng)用地的市場風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場價(jià)格。

集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估

集體建設(shè)用地的評(píng)估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評(píng)估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，可以通過調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進(jìn)行評(píng)估，在流轉(zhuǎn)市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

宅基地評(píng)估。1.在評(píng)估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對(duì)其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評(píng)估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進(jìn)行評(píng)估。

沒有流轉(zhuǎn)市場且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格。

宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權(quán)收益

原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評(píng)估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評(píng)估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評(píng)估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。

2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對(duì)宅基地進(jìn)行評(píng)估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。

征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評(píng)估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評(píng)估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評(píng)估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對(duì)固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測(cè)算后向社會(huì)公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測(cè)算：

一是通過年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：

價(jià)差比例=（宅基地所有權(quán)價(jià)格－取得宅基地稅費(fèi)－開發(fā)費(fèi)－因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權(quán)價(jià)格

確定了價(jià)差比例后，可以在評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對(duì)征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。

其他集體建設(shè)用地評(píng)估。對(duì)國有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評(píng)價(jià)確定補(bǔ)償金額。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評(píng)估，采用收益還原法時(shí)，應(yīng)按無限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價(jià)格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價(jià)格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場比較法評(píng)估。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評(píng)估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地補(bǔ)償評(píng)估

農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地評(píng)估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評(píng)估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場比較法。

對(duì)于新開發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對(duì)于待開發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級(jí)工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

下面以耕地為例對(duì)收益還原法的使用做詳細(xì)說明。

收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來無限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

農(nóng)用地的年純收益，既可以通過農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來確定，也可以通過計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用（種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。

土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價(jià)格的比率，其原理是對(duì)于土地所有者來說，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來地租（收益）一樣多時(shí)，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測(cè)算還原率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場因素對(duì)其影響程度確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營使用土地的市場風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對(duì)來說產(chǎn)出穩(wěn)定，市場波動(dòng)較小，因此經(jīng)營農(nóng)用地的市場風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場比較法可通過承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場價(jià)格。

集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估

集體建設(shè)用地的評(píng)估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評(píng)估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場較發(fā)達(dá)的地方，可以通過調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場比較法、剩余法進(jìn)行評(píng)估，在流轉(zhuǎn)市場不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

宅基地評(píng)估。1.在評(píng)估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對(duì)其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評(píng)估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場比較法，通過比較因素修正進(jìn)行評(píng)估。

沒有流轉(zhuǎn)市場且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格。

宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值+土地所有權(quán)收益

原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評(píng)估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評(píng)估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評(píng)估方法確定。無法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。

2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對(duì)宅基地進(jìn)行評(píng)估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。

征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評(píng)估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評(píng)估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來說，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評(píng)估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對(duì)固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測(cè)算后向社會(huì)公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測(cè)算：

一是通過年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

二是通過成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：

價(jià)差比例=（宅基地所有權(quán)價(jià)格－取得宅基地稅費(fèi)－開發(fā)費(fèi)－因改變農(nóng)用地用途和開發(fā)投入帶來的增值）/宅基地所有權(quán)價(jià)格

確定了價(jià)差比例后，可以在評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對(duì)征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。

其他集體建設(shè)用地評(píng)估。對(duì)國有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估，可以按照國家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來評(píng)價(jià)確定補(bǔ)償金額。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評(píng)估，采用收益還原法時(shí)，應(yīng)按無限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價(jià)格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價(jià)格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場比較法評(píng)估。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評(píng)估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。

1.找好參照

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對(duì)宅基地價(jià)格評(píng)估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評(píng)估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評(píng)估。

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽縣，其評(píng)估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，找出兩者的區(qū)別，然后對(duì)國有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。

宅基地地價(jià)計(jì)算公式

宅基地地價(jià)=國有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。

參照三類規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級(jí)別評(píng)定方面，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。

抓住四個(gè)要點(diǎn)：

一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級(jí)別。

二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算、分析。

三是選擇評(píng)估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評(píng)估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引》。

四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評(píng)估更準(zhǔn)確有效。

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺(tái)，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛。

1.找好參照

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法理論。

2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對(duì)宅基地價(jià)格評(píng)估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評(píng)估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評(píng)估。

集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。

宅基地價(jià)格評(píng)估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評(píng)估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽縣，其評(píng)估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，找出兩者的區(qū)別，然后對(duì)國有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。

宅基地地價(jià)計(jì)算公式

宅基地地價(jià)=國有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)

2.理清思路

把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。

夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。

參照三類規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級(jí)別評(píng)定方面，運(yùn)用多因素綜合評(píng)價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。

抓住四個(gè)要點(diǎn)：

一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級(jí)別。

二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測(cè)算、分析。

三是選擇評(píng)估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評(píng)估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評(píng)估技術(shù)指引》。

四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評(píng)估更準(zhǔn)確有效。

宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺(tái)，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛。