拆遷機械設(shè)備資產(chǎn)評估需要考慮哪些因素？

下面是機械設(shè)備資產(chǎn)評估所需信息清單：

一清單清單格式由事務所提供清單清單。

三設(shè)備照片或評估基準日審計報告。

4.評估基準日會計報表的期初、期末及附注至期末的累計發(fā)生數(shù)。

5與設(shè)備價值有關(guān)的評估基準日科目余額表。

七設(shè)備帳目，機械設(shè)備的使用、維護、檢修、工作環(huán)境記錄、精度、技術(shù)參數(shù)等資料。

八、運輸設(shè)備行車許可證、鍋爐、壓力容器、起重設(shè)備、電梯設(shè)備的年檢證書復印件。

九是大型設(shè)備安裝位置圖，結(jié)構(gòu)簡圖，

非標設(shè)備的竣工圖、說明書、驗收報告等。

拆遷評估中的機械設(shè)備分類問題。

機械設(shè)備拆遷中的估價，一般先由估價委托人提出估價建議，然后與估價人員進行協(xié)商，最后由估價人員進行估價。針對機器設(shè)備拆遷中的不同情形，評估對象也各不相同，因此，針對機器設(shè)備拆遷的評估有一個簡單分類：

根據(jù)機械設(shè)備可否拆卸可拆卸性劃分為可拆卸設(shè)備和不可拆卸設(shè)備;

根據(jù)機械設(shè)備是否需要安裝，可以分為無安裝和需安裝兩種類型;

根據(jù)機器設(shè)備拆除所涉及到的相關(guān)費用及損失，并與機器設(shè)備的重置成本比較，可以將拆除設(shè)備分為不可拆除設(shè)備和拆除設(shè)備;

根據(jù)機械設(shè)備拆下后能否保持其原有功能和技術(shù)指標，可以將其劃分為可保持其原有功能和無法保持其原有功能的設(shè)備;

根據(jù)政策和法規(guī)規(guī)定，機器和設(shè)備是否可以繼續(xù)運行，可以劃分為不允許繼續(xù)運行和允許繼續(xù)運行兩種類型。

值得注意的是，將不能保持其原有功能的機械設(shè)備歸入非移動設(shè)備時，應謹慎對待。對于不能移動的設(shè)備，需要對其一次性損失進行評估，其損失價值應為設(shè)備的估價減去設(shè)備拆除后的可變現(xiàn)凈值。其中，可搬遷設(shè)備的估價為拆裝費、拆裝費、設(shè)備基礎(chǔ)費、運雜費、安裝調(diào)試費和大型設(shè)備聯(lián)合試運行費用等綜合費用。自然，不需要安裝的設(shè)備和一些閑置設(shè)備的評估結(jié)果，具體內(nèi)容各不相同。

對于機器設(shè)備因拆遷而造成的停工損失和停產(chǎn)損失，一般不屬于拆遷時的估價范圍。除特別要求外，有特殊委托。

第二，機器設(shè)備拆遷估價的實務操作。

機械設(shè)備拆遷估價除了要認真執(zhí)行一般估價程序外，還應注意以下幾個問題：

一、評估基準日似乎應為機器設(shè)備拆遷公告發(fā)布之日。但是，在實際工作中，由于機器設(shè)備拆遷時的估價往往是在被拆遷人和拆遷人之間產(chǎn)生分歧之后才進行的，因此，在機器設(shè)備評估的具體范圍是在被拆遷人、拆遷人和估價人員到達現(xiàn)場之后才能確定的，所以，最好確定一個由三方人員共同到現(xiàn)場操作的日期作為評估基準日。

二是評估現(xiàn)場勘查，應盡量在被拆遷方相關(guān)負責人、拆遷方項目負責人和評估人員同時在場時進行。實地勘察工作必須做到盡可能細致和周到。估價現(xiàn)場勘查記錄應由上述各方簽字確認。對于重要和特殊的機器設(shè)備，還應照相、攝像和備份。

對于升降機、鍋爐、壓力容器、深井等設(shè)備，要取得最新的法定檢驗書面證書、報告和許可證等資料。

對在建的設(shè)備工程、報廢但未處理的設(shè)備、閑置設(shè)備等各種評估對象進行分類，要注意機器設(shè)備的租賃、代管、海關(guān)監(jiān)管、抵押以及已經(jīng)辦理了財產(chǎn)保險等情況。

對地下管線、特殊設(shè)備基礎(chǔ)等隱蔽工程，應盡可能獲得原始設(shè)計圖紙等書面材料，并盡可能進行必要的勘探試驗。

在工作中遇到不容易解決的具體問題時，應盡可能地與拆遷人和被拆遷人溝通。估價員應使拆遷雙方都清楚：機器設(shè)備拆遷的價值評估報告只是估價員在一定條件下的專業(yè)意見;由于受到許多不確定因素和假設(shè)條件的限制，評估報告中的評估結(jié)果并非拆遷雙方最終達成拆遷協(xié)議的唯一依據(jù);機器設(shè)備拆遷的價值評估報告只能作為拆遷雙方談判的一個平臺或參考。

第三，機器設(shè)備拆遷估價的確定：

用成本法計算非搬遷設(shè)備補償值的公式如下：

非遷移設(shè)備的一次補償價值=設(shè)備重置全價×綜合成新率-設(shè)備的可變現(xiàn)凈值中：設(shè)備重置全價=外購市價+運雜費+安裝調(diào)試費或設(shè)備重置全價=設(shè)備制造成本+期間費用+安裝調(diào)試費+大型設(shè)備的資金成本+應計稅費+合理利潤。

以下是評估可搬遷設(shè)備補償價值的公式：

移動裝置的補償價值=。

拆船費用+拆船損失+運費+安裝和調(diào)試費用+設(shè)備基礎(chǔ)費用+聯(lián)合試運費用。

其運雜費=基本運費+卸貨費用+基本包裝費用+合理損耗+運輸保險費。

購買大量小型設(shè)備時，運費很低，而且不計安裝調(diào)試費，因此，在評估時可根據(jù)具體情況酌情考慮。大型和中型設(shè)備采購時，運輸和安裝調(diào)試費一般由供應商承擔，這方面的費用一般已經(jīng)包括在設(shè)備采購價中，因此，在評估時，應根據(jù)原設(shè)備采購合同的具體條款對這方面費用進行查核或咨詢供應商。

如果不能獲取設(shè)備的外部市場價格，則可以設(shè)備的重置全價進行替換。機械設(shè)備搬遷的雜費，應根據(jù)搬遷時的具體意向，按設(shè)備評估價值的1%-2.5%的費率計算，在許可范圍內(nèi)就高不就低。拆裝普通設(shè)備的費用為安裝調(diào)試費的50%。

實際上有兩類機器設(shè)備的安裝調(diào)試費是最難把握的。首先，從國外進口的設(shè)備只能由外方來安裝調(diào)試，其次，設(shè)備從軍工單位轉(zhuǎn)入，并簽訂了保密協(xié)議。當評估員遇到這類設(shè)備時，其安裝調(diào)試費可首先根據(jù)一般正常情況下機器設(shè)備的安裝調(diào)試費進行評估，然后盡可能與多方協(xié)商最終確定這類費用。

另外，消防設(shè)施、供電設(shè)施、供水設(shè)施和其他設(shè)備的安裝、調(diào)試費用及其他相關(guān)費用，均由國家或行業(yè)規(guī)定。這類設(shè)備的運費和安裝調(diào)試費用也應按照國家或行業(yè)的有關(guān)規(guī)定，或由有關(guān)部門出面，通過多方協(xié)商確定，而不僅僅是簡單地按一定比例計算。

機械設(shè)備拆遷估價報告中的特別說明。

機械設(shè)備拆除時的估價，受許多不確定因素和假定條件的限制，因此估價人員應在評估報告中對有關(guān)不確定因素和假定條件作必要的說明。下面是我們在機器設(shè)備拆遷估價報告中特別說明中所作的嘗試，供同行參考。

”特殊描述：

–這次接受委托所做的評估，就是對因搬遷而需搬遷的機械和設(shè)備正常損失的估價。本評估結(jié)論僅為本次搬遷相關(guān)當事人確定搬遷補償費用時的參考，不能作為其他用途。由于本評估報告和評估結(jié)論的使用不當而造成的所有損失，與本評估機構(gòu)和評估師無關(guān)。

–本評估涉及的機器設(shè)備是以持續(xù)使用和公開市場為前提條件的，也就是說，評估價值是以持續(xù)使用和公開市場的公允價格標準為依據(jù)的。未考慮可能與機器設(shè)備有關(guān)的抵押、財產(chǎn)保險、相關(guān)債權(quán)債務及其他特殊事項對估價的影響，也未考慮可能與自然力和其他不可抗力以及國家宏觀經(jīng)濟政策變化有關(guān)的影響。

–本次評估涉及的機械設(shè)備損失，只是一次搬遷造成的正常情況下的一次性損失，沒有考慮二次或更多搬遷可能造成的額外損失。

-本評估報告未考慮在倉庫或其他存儲場所另存有機器設(shè)備的配料、備件及拆卸費用。

–本評估中未考慮非正常自然狀態(tài)、非正常拆卸、非正常操作、非正常調(diào)試和因機械設(shè)備停機而造成的非正常損失。

-本評估未考慮由于機器設(shè)備不應有的、但在過去幾年中由于有形或無形的缺陷而引起的拆遷費用的變化，也未考慮由于機器設(shè)備的維修、大修和更新改造而引起的拆遷費用的變化。

–本評估中的設(shè)備×××××是以××××年×月×日評估人員、被拆遷人××××有限公司相關(guān)負責人×××、×××以及拆遷人××××動遷小組負責人×××進行現(xiàn)場勘查時所處的機器設(shè)備的實物狀態(tài)為準，而不考慮設(shè)備的所有權(quán)或所有權(quán)是否受到限制，也不考慮設(shè)備在××××年×月×日之后的實體毀損(注：對于不同的勘查時間，可能需要分別說明)。

–本次評估中，評估師、工程師對評估對象進行了實地勘察，但這些勘察只是一般勘察，沒有專業(yè)技術(shù)測試，也沒有涉及機械設(shè)備相關(guān)隱蔽工程的勘察。

-在本次評估中，不能將本評估報告視為機械設(shè)備質(zhì)量的相關(guān)保證。

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