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淺析經(jīng)營性地下停車場用地的資產(chǎn)評估方法

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地下車位物業(yè)特殊性分析

計(jì)量單位較為特殊，目前，普通房地產(chǎn)市場的物業(yè)計(jì)量單位大多采用平方米，而由于地下停車庫物業(yè)的使用特殊性，市場上習(xí)慣按車位個數(shù)來計(jì)量。

價(jià)格受服務(wù)半徑內(nèi)的地上物業(yè)影響較大

無論是車位售價(jià)還是停車費(fèi)的高低，地下停車位的價(jià)格主要從屬于其服務(wù)半徑內(nèi)的地上建筑物的租售水平，如果地上物業(yè)的租售情況理想，增加了對車位的需求，那么地下停車位的租售情況也會相應(yīng)較理想。

單個車位分?jǐn)偨ㄖ娣e較大

根據(jù)目前地下停車場建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，中高端/中端樓盤車位尺寸一般為2.4m×5.3m，高端樓盤車位尺寸一般為2.7m×5.7m，實(shí)際使用面積在12～15m2之間，但地下停車庫平均每車位建筑面積約37～47m2，分?jǐn)偯娣e達(dá)到25～32m2，分?jǐn)偨ㄖ娣e較大，主要是因?yàn)榈叵萝囄坏姆謹(jǐn)偯娣e涉及車行道、坡道、車庫出地面樓梯間、設(shè)備間等。

停車場經(jīng)營權(quán)估價(jià)方法的選擇

土地估價(jià)中常用的估價(jià)方法包括市場比較法、收益還原法、剩余法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本逼近法。

停車場經(jīng)營權(quán)市場比較法

對一般城市而言，地下停車場用地單獨(dú)出讓案例較少，難以選取合適的比較案例，市場比較法一般不適用。

停車場經(jīng)營權(quán)收益還原法

地下停車場用地出讓時(shí)一般為空地，盡管可以以露天簡易停車場來確定土地租金，但土地不能達(dá)到最有效利用，因此也不適合采用收益還原法評估其地價(jià)。

停車場經(jīng)營權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

一般城市的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系成果大多包含停車場用地的土地用途二級分類修正，故對于基準(zhǔn)地價(jià)修正體系滿足評估需求的地區(qū)可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估。


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