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淺析經(jīng)營性地下停車場用地的資產(chǎn)評估方法

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成本逼近法

與其他經(jīng)營性用地類似，地下停車場用地經(jīng)過開發(fā)后存在較高的增值收益，直接采用成本逼近法評估較難體現(xiàn)其潛在價值，故一般不采用成本法。

剩余法

從假設開發(fā)的角度出發(fā)，由于地下停車庫用地具備了經(jīng)營性用地開發(fā)的特點，其開發(fā)模式基本上與其他的房地產(chǎn)開發(fā)項目相類似，一般在取得土地后進行開發(fā)，而在開發(fā)完成后進行車位的租賃和銷售，整個開發(fā)模式可分析預測。因此，地下停車場用地最適合采用剩余法進行評估。

淺析經(jīng)營性地下停車場用地的資產(chǎn)評估方法

評估要點分析

根據(jù)以上分析，經(jīng)營性地下停車場用地使用權價值評估最適用的方法為剩余法，以下是根據(jù)剩余法的思路簡要分析地下停車場用地的評估要點：

停車場經(jīng)營權確定最有效經(jīng)營模式的要點

1、經(jīng)營收入來源

根據(jù)目前的法律法規(guī)，對于獨立的經(jīng)營性地下停車場其所有權歸開發(fā)商所有，開發(fā)商可獨立行使所有權，但不能分割銷售，故根據(jù)目前經(jīng)營性地下停車場經(jīng)營模式，其收入應主要來源于長期租賃（如停車月保）或者按小時數(shù)計收停車費。

2、車位配置總數(shù)

根據(jù)前述的車位物業(yè)特殊性分析來看，車位是以個數(shù)計價的，且單個車位建筑面積由于設計有所差異，在實際評估中，容易造成項目總建筑面積相同而劃分的車位個數(shù)不同的情況，但在不影響使用的前提下，單個車位建筑面積對其租售價格影響較小。故需合理設定單個車位建筑面積，才能由停車位數(shù)量準確推算開發(fā)后總價值。同時，車位數(shù)量配置需結(jié)合周邊地上物業(yè)主體用途、車位市場容量及需求等因素進行合理設定，以符合項目建成后的最有效經(jīng)營。

3、車位的利用方式

目前，在停車設備不斷推陳出新的情況下，出現(xiàn)了機械式停車位，可以在傳統(tǒng)的停車位基礎上加裝機械結(jié)構(gòu)進行改造，從而實現(xiàn)一個車位可停泊兩輛車。如何在設計中合理安排非機械式車位及機械式車位的比例，會直接影響可停泊車輛總數(shù)量，從而影響開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價的測算。

停車場經(jīng)營權開發(fā)完成后價值的核算要點

1、停車費的確定

對于經(jīng)營性的地下停車場，其主要收益來源為停車費，在核算經(jīng)營收益水平過程中，要靈活結(jié)合估價對象所在地段及所服務的地上物業(yè)類型，在符合當?shù)赝＼噲鍪召M標準的前提下，對比類似區(qū)位條件的停車場合理預設開發(fā)后的停車費定價范圍。

2、停車率的確定

由于停車場在白天、夜晚、工作日、節(jié)假日不同時段的停車率有所不同，在評估中需要切實結(jié)合停車場服務對象類別，綜合分析其出行特點，確定不同時段的停車率，從而更客觀合理推斷開發(fā)完成后的收益水平。


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