追溯性價(jià)值評(píng)估與未來(lái)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)關(guān)注的難點(diǎn)
從理論上來(lái)說(shuō)，對(duì)不同的資產(chǎn)進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估和未來(lái)價(jià)值評(píng)估都是能夠?qū)崿F(xiàn)的，但是在實(shí)踐中，這兩種類型的評(píng)估又與現(xiàn)實(shí)性價(jià)值評(píng)估有著明顯的不同，這體現(xiàn)在其復(fù)雜性和操作上的困難，下文將予以進(jìn)一步的探討分析。
（一）在實(shí)踐中，追溯性價(jià)值評(píng)估有如下難點(diǎn)
1.對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日與評(píng)估報(bào)告日期間的資產(chǎn)的狀況以及市場(chǎng)情況等，它們實(shí)際已經(jīng)發(fā)生，評(píng)估師等相關(guān)人員也已經(jīng)知道。若評(píng)估師采用收益法等方法對(duì)被評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行追溯性價(jià)值評(píng)估時(shí)，評(píng)估對(duì)象相對(duì)于評(píng)估基準(zhǔn)日的未來(lái)收益該如何準(zhǔn)確地確定？
2.由于評(píng)估基準(zhǔn)日可能相距評(píng)估報(bào)告日久遠(yuǎn)，待評(píng)估資產(chǎn)的狀況可能發(fā)生比較大的變化，評(píng)估師應(yīng)該如何有效地收集評(píng)估所需要的資料，并對(duì)資料怎樣才能做出合理的取舍？
當(dāng)然如果評(píng)估師能夠找到評(píng)估基準(zhǔn)日附近其他評(píng)估師出具的評(píng)估報(bào)告，并以此來(lái)作參考來(lái)取舍或許會(huì)是一個(gè)比較好的情況。
3.由于評(píng)估基準(zhǔn)日距離報(bào)告日較遠(yuǎn)，市場(chǎng)狀況可能已經(jīng)發(fā)生比較大的變化，收集到的資料數(shù)據(jù)可能滿足不了評(píng)估基準(zhǔn)日后的某些時(shí)點(diǎn)，這就需要評(píng)估師確定一個(gè)截止日期，那這個(gè)截止日期應(yīng)該如何合理地確定。
（二）在實(shí)踐中，以常見(jiàn)的用在建工程作為標(biāo)的進(jìn)行抵押貸款為例來(lái)說(shuō)明未來(lái)價(jià)值評(píng)估的難點(diǎn)
為了更好地給相關(guān)當(dāng)事方貸款決策提供咨詢意見(jiàn)，評(píng)估師一般要對(duì)在建工程未來(lái)價(jià)值做出兩種不同的評(píng)估：在建工程完工時(shí)價(jià)值的評(píng)估和在建工程達(dá)到穩(wěn)定使用率時(shí)價(jià)值的評(píng)估。為了完成這兩種未來(lái)價(jià)值評(píng)估，評(píng)估師可以同委托方一道選擇兩個(gè)不同的評(píng)估基準(zhǔn)日，對(duì)同一在建工程做出兩個(gè)不同的未來(lái)價(jià)值評(píng)估，以服務(wù)于不同的評(píng)估目的。
1.由于評(píng)估的是在建工程未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，在建工程在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的狀況（包括完成情況、實(shí)際使用情況、各種實(shí)體經(jīng)濟(jì)特征等）、所面臨的市場(chǎng)條件、當(dāng)時(shí)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)法律法規(guī)等該如何合理有效地預(yù)測(cè)。
這需要評(píng)估師充分收集實(shí)際可獲得相關(guān)歷史數(shù)據(jù)，比如，在建工程的預(yù)計(jì)建筑期限、開(kāi)發(fā)成本，當(dāng)前的建造進(jìn)度和水平，已發(fā)生的各種成本實(shí)際支出，現(xiàn)有的市場(chǎng)情況、可比項(xiàng)目的收益和支出水平，與可比項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析，當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況等等，在這些實(shí)際數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用科學(xué)合理的方法，使用審慎的科學(xué)假設(shè)進(jìn)行趨勢(shì)分析和合理預(yù)測(cè)。并在出具的評(píng)估報(bào)告中披露相關(guān)分析的時(shí)間階段和合理的限制條件。
2.在建工程的評(píng)估結(jié)論隨著時(shí)間的推移該如何有效地驗(yàn)證。我們知道評(píng)估師出具的評(píng)估結(jié)論要經(jīng)得起市場(chǎng)的檢驗(yàn)。首先應(yīng)當(dāng)清楚，由于未來(lái)價(jià)值評(píng)估是建立在諸多的假設(shè)基礎(chǔ)之上的，評(píng)估結(jié)論更多地是一種專家的咨詢意見(jiàn)，隨著時(shí)間的推移，一些假設(shè)的經(jīng)濟(jì)行為可能沒(méi)有發(fā)生，但是我們?cè)跈z驗(yàn)評(píng)估結(jié)果時(shí)，應(yīng)該根據(jù)做出預(yù)測(cè)時(shí)對(duì)所做的預(yù)測(cè)的市場(chǎng)支持來(lái)評(píng)價(jià)其合理性，而不應(yīng)該根據(jù)預(yù)測(cè)的某一事項(xiàng)是否實(shí)際發(fā)生來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)。
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