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2021連云港市國有土地上房屋征收評估技術(shù)導(dǎo)則

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第十二條注冊估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進(jìn)行適用性分析后，合理選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進(jìn)行評估。當(dāng)評估對象僅適用一種評估方法進(jìn)行評估時，可只選用一種評估方法進(jìn)行評估，并在評估報告中作出相應(yīng)說明。

當(dāng)同一征收項目范圍內(nèi)存在較多類似被征收房屋時，應(yīng)選用基準(zhǔn)價調(diào)整法進(jìn)行評估。

第十三條基準(zhǔn)價調(diào)整法是將被征收房屋與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較、分析，在標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價的基礎(chǔ)上，通過價值調(diào)整得出被征收房屋價值的方法。其評估的技術(shù)路線為：

1.選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋。在征收項目范圍內(nèi)按房屋的類別分別選定或設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)房屋。

2.測算標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價。選用比較法、收益法、成本法等方法測算標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價。

3.確定評估值。將標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價調(diào)整為被征收房屋評估值。

第十四條房屋征收評估應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1.接受評估委托，明確評估基本事項并簽訂書面房屋征收評估委托合同；

2.接受評估委托人提供資料，開展前期調(diào)查，擬訂征收評估作業(yè)方案；

3.注冊估價師逐戶實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄；

4.采用基準(zhǔn)價調(diào)整法進(jìn)行評估的，測算標(biāo)準(zhǔn)房屋基準(zhǔn)價，并將標(biāo)準(zhǔn)住宅房屋基準(zhǔn)價報市房屋征收主管部門審查備案；

5.測算分戶的初步評估結(jié)果；

6.將分戶的初步評估結(jié)果提交評估委托人；

7.在評估委托人對分戶的初步評估結(jié)果公示期間，安排承辦該評估項目的注冊估價師進(jìn)行現(xiàn)場說明解釋，對存在錯誤的應(yīng)當(dāng)予以修正；

8.在分戶初步評估結(jié)果公示期滿后，提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。對評估結(jié)果有異議的，按有關(guān)規(guī)定處理；

9.完成評估資料立卷、歸檔工作。

第十五條房屋征收評估價值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。

第十六條評估結(jié)果應(yīng)用的有效期自提交評估結(jié)果之日起，至該征收項目征收補(bǔ)償結(jié)束時止。如果評估條件發(fā)生變化需要修改評估結(jié)果，前一份評估結(jié)果自動作廢，并應(yīng)在后一份評估結(jié)果中作相應(yīng)說明。

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