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2021連云港市國有土地上房屋征收評估技術(shù)導(dǎo)則

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非住宅非營業(yè)房屋土地重置成本的測算

非住宅非營業(yè)房屋的土地重置成本可按下列公式進(jìn)行測算：
土地重置成本=土地成本+管理與銷售費用+投資利息+開發(fā)利潤+銷售稅費
（一）土地成本（D）
非住宅非營業(yè)房屋的土地成本可按下列公式進(jìn)行測算：
D=DG×(1+k1)
D—土地成本；
DG—土地購置價款，非住宅非營業(yè)房屋的土地購置價款可以政府部門公布的基準(zhǔn)地價為依據(jù)，采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法進(jìn)行測算；
k1—相關(guān)稅費，相關(guān)稅費包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費等，可按土地購置價款的3.5%進(jìn)行測算。
（二）管理與銷售費用（F）
F=D×(k3+k4)
k3—管理費率，一般為土地成本的3-5%；
k4—銷售費率，一般為土地成本的2-3%。
（三）投資利息（L）
應(yīng)計息項目：土地成本、管理費用與銷售費用。
L=D×[(1+i)n?1]+F×?(1+i)n2?1?
i—利率，按人民銀行的同期貸款利率；
n—計息期，一般為 0.5-2 年。
（四）開發(fā)利潤（R）
開發(fā)利潤通常按照一定基數(shù)乘以相應(yīng)利潤率估算。按計算基數(shù)不同利潤率可以有直接成本利潤率、投資利潤率、成本利潤率、銷售利潤率等多種表現(xiàn)形式。按直接成本利潤率，其計算公式為：
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R=D×k5
k5—直接成本利潤率，一般為土地成本的 10-20%。
（五）銷售稅費（S）
按現(xiàn)行稅收政策相關(guān)規(guī)定，銷售稅費主要為增值稅及附加。 S=PD1+k6×k7
PD—土地重置成本；
k6—增值稅稅率，稅率為5%；
k7—增值稅及附加合計率，合計率為5.6%。
注：土地重置成本不宜超過土地取得成本的 1.4倍。


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