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REITs新規(guī)出臺(tái)的影響？REITs新規(guī)對資產(chǎn)評(píng)估迎來大機(jī)遇

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REITs新規(guī)出臺(tái)

2020年4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)評(píng)估（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。和海外成熟市場不同，我國的REITs市場在發(fā)端時(shí)，將房地產(chǎn)（包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)）排除在外，而專門服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，包括倉儲(chǔ)物流、收費(fèi)公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項(xiàng)目；鼓勵(lì)信息網(wǎng)絡(luò)等新型基礎(chǔ)設(shè)施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點(diǎn)。

2020年8月7日，證監(jiān)會(huì)正式發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》（以下簡稱《指引》），自公布之日起施行。《指引》第七條規(guī)定“申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)對擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行全面的盡職調(diào)查，聘請符合規(guī)定的專業(yè)機(jī)構(gòu)提供評(píng)估、法律、審計(jì)等專業(yè)服務(wù)。

”第十一條規(guī)定“申請注冊基礎(chǔ)設(shè)施基金前，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請獨(dú)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對擬持有的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。

”第三十四條規(guī)定“基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間，基金管理人應(yīng)當(dāng)聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)每年進(jìn)行1次評(píng)估。出現(xiàn)下列情形之一的，基金管理人應(yīng)當(dāng)及時(shí)聘請企業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估?！?/p>

什么是REITs新規(guī)？

2020年4月30日，中國證監(jiān)會(huì)、國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金資產(chǎn)評(píng)估（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國內(nèi)基建REITs試點(diǎn)正式起步。市場普遍認(rèn)為，中國REITs的初期市值將達(dá)到萬億元級(jí)別。

REITs新規(guī)出臺(tái)的影響？REITs新規(guī)對資產(chǎn)評(píng)估迎來大機(jī)遇
REITs新規(guī)出臺(tái)的影響？REITs新規(guī)對資產(chǎn)評(píng)估迎來大機(jī)遇

REITs新規(guī)對行業(yè)的影響？

中國版REITs的到來，必定會(huì)對經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活帶來不小的影響。從目前的實(shí)際情況來看，對這幾個(gè)方面的影響可能會(huì)更大一些。首先是對住房租賃市場的影響。根據(jù)鏈家研究和預(yù)測，目前中國租賃人口已達(dá)1.9億人，住房租賃市場租金GMV已超過1萬億元，未來10年，中國租賃人口近2.3億人，租房市場租金GMV將接近3萬億元，到2030年，租賃人口近3億人，租金GMV將達(dá)4.6萬億元。憑借人口規(guī)模和人口結(jié)構(gòu)優(yōu)勢，可以預(yù)見中國住房租賃市場發(fā)展前景可期。推出中國版REITs，毫無疑問是適應(yīng)住房租賃市場發(fā)展的要求的，也是能夠有效推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展的。尤其對長租房市場，能夠起到積極的促進(jìn)作用，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)等發(fā)展長租公寓，減少短租給租賃雙方都帶來不利影響。

其二是對開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的影響。目前，很多開發(fā)企業(yè)都把開展物業(yè)和住房租賃業(yè)務(wù)當(dāng)作企業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方面，中國版REITs的推出，毫無疑問能夠有效化解開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)資金占用規(guī)模較大、周轉(zhuǎn)效率不高的矛盾，減輕開發(fā)企業(yè)和住房租賃企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力，從而有效鼓勵(lì)和激勵(lì)開發(fā)企業(yè)、住房租賃企業(yè)加大物業(yè)管理、住房租賃工作力度，推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展。

再者是對國企改革的影響。雖然從表面看，中國版REITs和國企改革搭不上邊，但是，仔細(xì)分析就不能發(fā)現(xiàn)，REITs對國企改革的影響是比較大的。因?yàn)椋鄶?shù)國有企業(yè)、尤其是地方國有企業(yè)，都有大量的存量土地、存量房產(chǎn)，如果推行REITs，無疑可以幫助國有企業(yè)將這些存量資產(chǎn)盤活，從而為推動(dòng)國企改革創(chuàng)造良好的條件。

最后是對股市的影響。中國版REITs對股市的影響是最直接、最明顯的。因?yàn)椋陙?，受調(diào)控政策影響，股市的房地產(chǎn)板塊一直表現(xiàn)不是很好。但是，今年1月份以來，房地產(chǎn)板塊出現(xiàn)了一定的回暖。新政的出臺(tái)，無疑將對房地產(chǎn)板塊是一大促進(jìn)，特別是持有物業(yè)比較多、公寓房、存量房比較多的開發(fā)企業(yè)，會(huì)帶來一定提振。所以，新政一定會(huì)對房地產(chǎn)板塊走出低迷帶來積極影響。


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