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房屋構(gòu)筑物評(píng)估的前期費(fèi)用怎么確定？

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房屋構(gòu)筑物評(píng)估的前期費(fèi)用怎么確定？建議可以按照收益法，它是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選擇適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或資本化年、收益乘數(shù)將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法。具體計(jì)算公式如下：

房屋構(gòu)筑物評(píng)估的前期費(fèi)用怎么確定？

式中： P——收益法評(píng)估值；Ri——資產(chǎn)期間收益；r——資本化率；i——持有期間。

房屋構(gòu)筑物資產(chǎn)評(píng)估過(guò)程

1、計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)出租可以產(chǎn)生的收益

（1）采用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金應(yīng)采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)釆用正?？陀^的租金，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露租約情況。如果合同約定的租金明顯低于市場(chǎng)租金，評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)調(diào)查租賃合同的真實(shí)性，分析解除合同的可能性以及其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

（2）釆用收益法評(píng)估時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)收益包括租金收入、押金利息收入、廣告收入營(yíng)業(yè)收入分成收入等，有些不動(dòng)產(chǎn)出租價(jià)格較低，但是根據(jù)租賃協(xié)議，出租人可以根據(jù)承租人營(yíng)業(yè)收入?yún)⑴c收入分成，實(shí)際也増加了不動(dòng)產(chǎn)出租收益，評(píng)估人員應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注上述收益對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響，避免低估房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益。

（3）空置率和租金損失率，在租約期內(nèi)，一般無(wú)需考慮空置率和租金損失率；但是在租約期外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)同類型物業(yè)的出租情況，客觀合理的確定空置率和租金損失率。

（4）在租約期外，確定出租收益時(shí)，應(yīng)該根據(jù)同類型物業(yè)的市場(chǎng)租金情況進(jìn)行合理的調(diào)整后確定，應(yīng)剔除不合理因素的影響。(采用市場(chǎng)比較法經(jīng)調(diào)整后確定客觀合理的租金價(jià)值)

租金一般以每年3%-5%比例上浮?？罩寐室话銥?%-8%。

2、計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)出租需要繳納的各項(xiàng)費(fèi)用

（1）房產(chǎn)稅：對(duì)外出租使用的房產(chǎn)，一般按照不含稅收入的12%繳納房產(chǎn)稅，但是，部分地區(qū)房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值的1.2%繳納，比如深圳市；

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：按照房地產(chǎn)占用的土地使用權(quán)面積，按照土地級(jí)別，計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅；

（3）稅金及附加：以應(yīng)繳納的増值稅金額為基礎(chǔ)，計(jì)算稅金及附加；對(duì)于老項(xiàng)目，增值稅按照簡(jiǎn)易方式計(jì)征；對(duì)于新項(xiàng)目，由于涉及銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，很難做到準(zhǔn)確計(jì)算，一般在實(shí)務(wù)操作中仍按照簡(jiǎn)易計(jì)征的方法測(cè)算；

（4）物業(yè)管理費(fèi)：此費(fèi)用應(yīng)根據(jù)租約情況確定，如果租約中明確約定該項(xiàng)費(fèi)用由承租人另行支付，則無(wú)需考慮該項(xiàng)費(fèi)用；如果沒(méi)有約定，則需要由出租人負(fù)擔(dān)；

（5）管理費(fèi)用：維持委估對(duì)象正常出租經(jīng)營(yíng)所發(fā)生的人員工資、水電等費(fèi)用，一般以房地產(chǎn)出租收入為基數(shù)計(jì)算；

（6）銷售費(fèi)用：帶有租約的房屋，租約期內(nèi)由于已經(jīng)簽訂了租賃合同，因此無(wú)需考慮銷售費(fèi)用，租約期外，一般需要考慮銷售費(fèi)用；

（7）維修費(fèi)用：為了保證房屋的正常使用，每年需要進(jìn)行房屋維修維護(hù)，一般以房屋的重置成本的一定比例為基礎(chǔ)計(jì)算維修費(fèi)用；

（(8)）保險(xiǎn)費(fèi)用：保險(xiǎn)費(fèi)主要保障火災(zāi)、爆炸、雷擊等自然災(zāi)害和意外事故造成的房屋損失。房屋保險(xiǎn)一般由屋主或住戶投保。

一般以房屋的重置成本的一定比例為基礎(chǔ)計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)用；費(fèi)率通常為0.2%左右。

（9）印花稅：按照印花稅規(guī)定的稅率，以不含稅金額為基礎(chǔ)計(jì)算印花稅。

稅法規(guī)定：合同中價(jià)稅分別記載的以不含稅計(jì)算，未分別記載的以總價(jià)計(jì)算。

以上費(fèi)用是否考慮，需要根據(jù)房屋所在地稅費(fèi)的繳納政策綜合考慮確定，不能一概而論。


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