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房屋構筑物評估的前期費用怎么確定？

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房屋構筑物評估的前期費用怎么確定？建議可以按照收益法，它是預計估價對象未來的正常凈收益，選擇適當的報酬率或資本化年、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值，預測估價對象的未來收益，然后利用適當的折現率求取估價對象的價值的方法。具體計算公式如下：

房屋構筑物評估的前期費用怎么確定？

式中： P——收益法評估值；Ri——資產期間收益；r——資本化率；i——持有期間。

房屋構筑物資產評估過程

1、計算不動產出租可以產生的收益

（1）采用收益法評估不動產時，有租約限制的，租約期內的租金應采用租約所確定的租金，租約期外的租金應當釆用正?？陀^的租金，并在資產評估報告中披露租約情況。如果合同約定的租金明顯低于市場租金，評估人員應當調查租賃合同的真實性，分析解除合同的可能性以及其對評估價值的影響。

（2）釆用收益法評估時，不動產收益包括租金收入、押金利息收入、廣告收入營業(yè)收入分成收入等，有些不動產出租價格較低，但是根據租賃協議，出租人可以根據承租人營業(yè)收入參與收入分成，實際也増加了不動產出租收益，評估人員應重點關注上述收益對評估價值的影響，避免低估房地產產生的收益。

（3）空置率和租金損失率，在租約期內，一般無需考慮空置率和租金損失率；但是在租約期外，應當根據市場同類型物業(yè)的出租情況，客觀合理的確定空置率和租金損失率。

（4）在租約期外，確定出租收益時，應該根據同類型物業(yè)的市場租金情況進行合理的調整后確定，應剔除不合理因素的影響。(采用市場比較法經調整后確定客觀合理的租金價值)

租金一般以每年3%-5%比例上浮?？罩寐室话銥?%-8%。

2、計算不動產出租需要繳納的各項費用

（1）房產稅：對外出租使用的房產，一般按照不含稅收入的12%繳納房產稅，但是，部分地區(qū)房產稅按照房產原值的1.2%繳納，比如深圳市；

（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：按照房地產占用的土地使用權面積，按照土地級別，計算城鎮(zhèn)土地使用稅；

（3）稅金及附加：以應繳納的増值稅金額為基礎，計算稅金及附加；對于老項目，增值稅按照簡易方式計征；對于新項目，由于涉及銷項稅和進項稅抵扣，很難做到準確計算，一般在實務操作中仍按照簡易計征的方法測算；

（4）物業(yè)管理費：此費用應根據租約情況確定，如果租約中明確約定該項費用由承租人另行支付，則無需考慮該項費用；如果沒有約定，則需要由出租人負擔；

（5）管理費用：維持委估對象正常出租經營所發(fā)生的人員工資、水電等費用，一般以房地產出租收入為基數計算；

（6）銷售費用：帶有租約的房屋，租約期內由于已經簽訂了租賃合同，因此無需考慮銷售費用，租約期外，一般需要考慮銷售費用；

（7）維修費用：為了保證房屋的正常使用，每年需要進行房屋維修維護，一般以房屋的重置成本的一定比例為基礎計算維修費用；

（(8)）保險費用：保險費主要保障火災、爆炸、雷擊等自然災害和意外事故造成的房屋損失。房屋保險一般由屋主或住戶投保。

一般以房屋的重置成本的一定比例為基礎計算保險費用；費率通常為0.2%左右。

（9）印花稅：按照印花稅規(guī)定的稅率，以不含稅金額為基礎計算印花稅。

稅法規(guī)定：合同中價稅分別記載的以不含稅計算，未分別記載的以總價計算。

以上費用是否考慮，需要根據房屋所在地稅費的繳納政策綜合考慮確定，不能一概而論。


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