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談拆遷評估的特點(diǎn)與評估方法的選擇

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隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑拆遷已成為城市建設(shè)及新農(nóng)村建設(shè)中的一項(xiàng)重要工作。2001年，國務(wù)院為此發(fā)布了《城市房屋拆遷管理辦法》和《認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定》的通知。我省的人大常委會也于2006年9月對《山東省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及其它配套文件進(jìn)行了修訂。本文擬結(jié)合對華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)建筑拆遷中的評估工作體會，對幾個與拆遷評估工作有關(guān)的問題作一些探討，期望擴(kuò)大共識，使這方面評估方法的選用更加科學(xué)合理。

一、本拆遷評估項(xiàng)目的特點(diǎn)

1、此拆遷評估項(xiàng)目中，涉及戶數(shù)較多、工作量大，需要解決的問題也較為復(fù)雜。

華電國際萊州發(fā)電廠建設(shè)項(xiàng)目，選址于山東省萊州市金城鎮(zhèn)海北嘴村西北角，其海邊為漁港與水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)。整個建設(shè)項(xiàng)目占地八百多畝，涉及拆遷戶一百四十多家。拆遷對象包括住宅、企業(yè)、漁港、水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)設(shè)施以及飯店、商店、公安邊防工作站等各類建筑。由于拆遷對象的地理環(huán)境較為特殊，建筑形式也種類繁多（如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的擋浪壩是由各個養(yǎng)殖戶各自設(shè)計(jì)建造的，無統(tǒng)一規(guī)劃，結(jié)構(gòu)都各不相同，造價也相差懸殊；再如水產(chǎn)養(yǎng)殖區(qū)的分級還需要進(jìn)行確認(rèn)等），種種因素都導(dǎo)致拆遷評估工作復(fù)雜程度的增加。

談拆遷評估的特點(diǎn)與評估方法的選擇

2、此建設(shè)項(xiàng)目中的拆遷評估是拆遷工作中的主要矛盾。

拆遷人、被拆遷人、政府三方之間的矛盾最終都集中到了評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告上。隨著《物權(quán)法》的實(shí)施，拆遷人與政府都希望依靠評估機(jī)構(gòu)出具的評估報告的說服力，因此，評估工作成了影響建設(shè)項(xiàng)目拆遷進(jìn)度的關(guān)鍵。

3、評估方法的選用需要因地制宜。

建設(shè)部2003年《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定房屋拆遷時的價值評估一般采用市場法，但本拆遷范圍所處位置是一個較為偏僻的小漁港，能夠符合市場法應(yīng)用條件，找到與所評估建筑相同、相似的市場交易案例并不容易。并且，本拆遷范圍中非商品房的土地價格完全由政府控制，因此，采用房地合一的市場法進(jìn)行評估更受到限制。

而拆遷范圍內(nèi)的一家飯店，其土地已經(jīng)具備商用土地的產(chǎn)權(quán)證，經(jīng)營效益也較好，顯然適于采用收益法進(jìn)行評估。此外，本拆遷范圍內(nèi)海邊有大量的無證房屋，其評估方法的選用顯然需要進(jìn)行特殊考慮。

4、拆遷評估的結(jié)果必須達(dá)到統(tǒng)一和合理。

在本拆遷范圍中有很多拆遷戶擁有相同類型的建筑。如各水產(chǎn)養(yǎng)殖場的大棚只是檐高不同與建設(shè)時間不同，建筑結(jié)構(gòu)與所采用材料都是相同的。本拆遷范圍內(nèi)各類辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)也大同小異。因此，在評估中，不能偏聽房主對其建筑結(jié)構(gòu)和隱蔽工程的夸大，需要采用一致的標(biāo)準(zhǔn)評估其價值。而對于一些結(jié)構(gòu)特殊的建筑，評估人員需要特殊對待。如果評估結(jié)果因草率馬虎導(dǎo)致不公正，則立即可能誘發(fā)拆遷戶的不滿，從而使拆遷工作受阻。

二、評估方法的選用

在此拆遷評估項(xiàng)目中，我們采用了多種評估方法。

（一）市場法

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，城鎮(zhèn)房屋拆遷評估價格應(yīng)以市場價值為準(zhǔn)，這是合理的評估價值基準(zhǔn)。從法律上來看，拆遷人和被拆遷人是平等的民事主體，拆遷補(bǔ)償應(yīng)符合公平原則。即便是為改善城市居民生活條件與居住環(huán)境的公益性拆遷，也不應(yīng)犧牲拆遷戶的個人利益。拆遷人占有拆遷戶的房屋，給予的補(bǔ)償應(yīng)該是一種購買行為，是拆遷人購買拆遷戶的房屋。這種購買應(yīng)體現(xiàn)等價交換的原則，其價值量應(yīng)以市場價值為基準(zhǔn)。拆遷戶得到的拆遷補(bǔ)償款應(yīng)能在市場上另行購買一套同樣條件、質(zhì)量和面積的房屋。

評估不動產(chǎn)的市場價值，最適用的評估方法是市場法。但不動產(chǎn)市場法的應(yīng)用需要具備一定的條件，并應(yīng)注意若干問題。


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