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房屋和構(gòu)筑物評估

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一、建筑物及其特性

建筑物是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋是指能夠遮風(fēng)避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構(gòu)筑物通常不能直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。房屋建筑由基礎(chǔ)、主體承重結(jié)構(gòu)和屋頂及圍護(hù)結(jié)構(gòu)等組成。建筑物有以下特殊屬性。

(一)不可位移性

建成后的建筑物坐落位置、結(jié)構(gòu)類型、建筑朝向都是固定不變的。

(二)產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性

一般資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)邊界是比較清楚的。單項(xiàng)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)要么是所有權(quán)，要么是使用權(quán)、租用權(quán)等，但在評估中經(jīng)常遇到同一幢建筑物具有多重產(chǎn)權(quán)屬性的情況，如公私同幢，私私同幢等，或表現(xiàn)為同幢房產(chǎn)中部分具有所有權(quán)，另一部分體現(xiàn)為租賃權(quán)。

（三）功能變異性

多數(shù)資產(chǎn)功能通常是固定不變的，使用價(jià)值將隨改變而消失。但建筑物不同功能改變反而會提高其使用價(jià)值，如商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造，臨街工業(yè)用房改造成商業(yè)用房等。

房屋和構(gòu)筑物評估

二、建筑物的分類

（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類

房屋建筑物的承重結(jié)構(gòu)決定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。房屋建筑物按承重結(jié)構(gòu)分為以下四種。

1．鋼結(jié)構(gòu)：由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由鋼或鋼網(wǎng)架構(gòu)成，樓板由鋼筋混凝土制成，墻體由磚或其他材料制成。

2．鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土澆筑而成。墻體用磚或其他材料制作。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)可進(jìn)一步劃分為排架結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。

(1)框架結(jié)構(gòu)由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物骨架，屋面、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎(chǔ)。墻體全部為非承重墻，只起分隔和圍護(hù)作用，房間布置靈活，不受樓板跨度的限制，適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業(yè)廠房。

(2)剪力墻結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土墻體承重，可承受垂直荷載和水平地震荷載，高層建筑樓板和墻體均為現(xiàn)澆或預(yù)制鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構(gòu)和框架結(jié)構(gòu)強(qiáng)。

(3)框架剪力墻結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)與剪力墻結(jié)構(gòu)的結(jié)合體。

3．混合結(jié)構(gòu)

混合結(jié)構(gòu)分為磚混結(jié)構(gòu)和磚木結(jié)構(gòu)。

(1)磚混結(jié)構(gòu)：屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱磚砌。結(jié)構(gòu)荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎(chǔ)。因此，磚砌承重墻質(zhì)量的好壞、砌體強(qiáng)度大小將直接關(guān)系到磚混結(jié)構(gòu)的質(zhì)量和壽命。基礎(chǔ)不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，意味著磚混結(jié)構(gòu)建筑的整體破壞。

(2)磚木結(jié)構(gòu)：墻、柱用磚砌筑，樓層、屋架用木材建造。

4．其他結(jié)構(gòu)：主要包括木結(jié)構(gòu)、竹木混合結(jié)構(gòu)、簡易建筑物等。

(二)按房屋建筑物使用功能分類

1.工業(yè)用建筑物：工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構(gòu)筑物，包括廠房、倉庫、實(shí)驗(yàn)室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)生產(chǎn)用建筑物也屬于此類。

2.民用建筑：包括民用住宅和公共建筑。公共建筑劃分為營業(yè)用建筑物和行政事業(yè)用建筑物。營業(yè)用建筑物指商業(yè)、金融和保險(xiǎn)、郵電、旅館、飯店，及旅游服務(wù)業(yè)修建的人文景觀和服務(wù)場所。行政事業(yè)用建筑指黨政機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體和科、教、文、衛(wèi)、體育等事業(yè)用建筑。軍用建筑和外國駐華機(jī)構(gòu)建筑也屬此類。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。

另外，根據(jù)建筑物的建筑程度和使用狀況可將建筑物分為完工工程和在建工程。


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