房屋和構(gòu)筑物評估
三、建筑物的評估特性
(一)建筑物價值的內(nèi)涵特點
由于建筑物不能脫離土地獨立存在,企業(yè)核算和房地產(chǎn)業(yè)務中往往把征用土地費或開發(fā)費用算在建筑物價格中,因此,建筑物價格中通常隱含地價。但資產(chǎn)評估時,房屋建筑物和土地價格運動有較大差異,土地價格會隨社會經(jīng)濟發(fā)展及開發(fā)利用狀況而增值,建筑物價格則會因使用而貶值。因此有必要把建筑物與土地分開進行評估。
建筑物使用性質(zhì)不同,價格表現(xiàn)形式也不同。如工業(yè)用房在企業(yè)評估中是單項生產(chǎn)要素,不具有整體盈利能力,通常用成本法估價;商業(yè)用房的價值更多地體現(xiàn)在經(jīng)營收益上,更多地用收益現(xiàn)值反映其價值。
另外,我國土地所有權(quán)歸國家和集體所有,企業(yè)或個人只有使用權(quán)。獲得土地使用權(quán)的方式有國家無償劃撥和企業(yè)交付出讓金而享有規(guī)定用途下一定期限的處置權(quán)兩種方式,因此,決定了房產(chǎn)的交易類型和價格。在資產(chǎn)評估中通常會遇到三種類型的價格評估,即房屋建筑物所有權(quán)價格評估、房屋建筑物使用權(quán)價格評估和租用權(quán)價格評估。
房屋所有權(quán)價格評估是指房地結(jié)合評估,評估價格中既包含房屋建筑物價值,也包含土地價值。土地應是辦理出讓手續(xù)而獲得合法使用權(quán)的土地。購買者有權(quán)處置其產(chǎn)權(quán)。
房屋使用權(quán)價格評估是指在一定使用期限內(nèi)對房產(chǎn)使用權(quán)進行評估。一般來說,購買者不得在使用權(quán)期限內(nèi)任意轉(zhuǎn)賣所購置的房地產(chǎn)使用權(quán),并在房產(chǎn)使用權(quán)期滿或房產(chǎn)消失后將房地產(chǎn)交還出售方。
房產(chǎn)租用權(quán)價格是租金,與所有權(quán)、使用權(quán)價格的多軌制相聯(lián)系。隨著產(chǎn)權(quán)交易形式的多樣化,房屋建筑物價格也呈現(xiàn)不同的表現(xiàn)形式,如房屋建筑物的拍賣價格、抵押價格、課稅價格、征用價格等都是特定交易條件下建筑物價格的特殊表現(xiàn)形式。
(二)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約
按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限因出讓土地的用途而不同,分為五種情況:
(1)居住用地70年;
(2)工業(yè)用地50年;
(3)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;
(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;
(5)綜合或其他用地50年。
國家還規(guī)定,在土地使用權(quán)出讓期限到期后土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無償取得。另外還規(guī)定,土地出讓合同的使用年限屆滿時,土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,應當最遲于屆滿前一年申請續(xù)期,除根據(jù)社會公共利益需要收回該土地的,應當予以批準。這樣,在評估已出讓土地上的建筑物時,就要相應考慮出讓土地的剩余出讓年限與被評估建筑物的經(jīng)濟壽命年限間的吻合關系,而且還應考慮土地是否可以辦理續(xù)期等因素。正常條件下,即使土地剩余出讓年限小于建筑物經(jīng)濟壽命年限,在用成本法進行評估時,建筑物的成新率確定可以不用土地剩余出讓年限作為唯一的約束條件進行計算。因為在房地分離評估中出讓年限的約束已經(jīng)在土地使用權(quán)評估中予以充分考慮。而對于劃撥用土地上的建筑物評估則不受土地使用權(quán)年限的限制。因為土地使用權(quán)劃撥具有無償性、無期限性和不可轉(zhuǎn)讓等特點。
(三)建筑物功能、用途及評估方法
通常建筑物評估方法的確定不僅取決于特定的評估目的,而且常與建筑物自身的功能和用途有關。如進行企業(yè)整體評估時,生產(chǎn)用建筑物可按單項生產(chǎn)要素用成本法評估;商業(yè)用房或商品住宅可根據(jù)建筑物經(jīng)營收益或建筑物市場交易狀況用收益法或市場法進行評估。