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房屋和構(gòu)筑物評估

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四、影響建筑物評估的因素

1．物理因素：建筑物造價由其造型風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型、功能效用、設(shè)施完備情況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積及工藝標(biāo)準(zhǔn)等決定。

2．環(huán)境因素：房地產(chǎn)外部環(huán)境因素包括交通及通訊狀況、環(huán)境優(yōu)美程度、基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣等）完善程度、商業(yè)網(wǎng)點分布等。

3．經(jīng)濟地理因素：我國政治、經(jīng)濟、文化發(fā)展極不平衡，相同質(zhì)量、功能和用途的建筑物價格大城市高于小城市、沿海開放城市高于內(nèi)地城市。同一城市不同地段的房價差別也很大。

4．新舊程度：土地不存在貶值，建筑物會陳舊。

5．用途：建筑物用途可能是單一的，也可能有多種用途。評估綜合性建筑物時要注意不同用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。

6．產(chǎn)權(quán)：產(chǎn)權(quán)有所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及其是否受到限制（如做抵押，擔(dān)保、出租等）都影響建筑物的評估價值。

7．房地產(chǎn)價格受政府法令和政策的影響主要表現(xiàn)在

(1)政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，包括規(guī)定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。

(2)政府為滿足社會公共利益的需要可以對任何房地產(chǎn)實行強制征用或收買。

8．供需狀況：供過于求時價值降低；供不應(yīng)求時價值會提高。

9．其他：住房制度改革、長期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價格。

五、建筑物的評估程序

(一)明確評估目的

建筑物在發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保、拍賣、課稅等不同經(jīng)濟行為時應(yīng)根據(jù)特定評估目的選擇相應(yīng)的價值類型和評估方法。

(二)資料準(zhǔn)備

評估人員要到評估所在地收集資料，也需要委托方提供以下資料：

1．評估對象的工程名稱、建筑物地址。

2．區(qū)域規(guī)定資料包括區(qū)域土地總面積和區(qū)域建筑總面積。

3．區(qū)域總平面圖、建筑物的建筑面積圖。

4．工程竣工決算書，包括水、暖、電、管線、道路綠化。

5．工程竣工驗收單、監(jiān)質(zhì)證。

6．財務(wù)賬目清單。

7．工程項目批文(即立項報告)。

8．規(guī)劃局批準(zhǔn)文件(包括施工許可證)。

9．土地使用許可證(包括征地文件)。

10．當(dāng)?shù)毓こ淘靸r管理的有關(guān)規(guī)定。

11．當(dāng)?shù)卦u估時的建筑材料市場價格。

12．評估建筑物照片。

(三)準(zhǔn)備有關(guān)文件

評估人員到現(xiàn)場之前必須準(zhǔn)備好以下文件:

1．城市規(guī)劃性文件，包括總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，重點要調(diào)查和了解評估對象所在位置的詳細(xì)規(guī)劃。

2．城市配套設(shè)施建設(shè)文件，結(jié)合評估對象與土地估價師共同研究職責(zé)范圍和工作銜接。

3．開發(fā)區(qū)的各種優(yōu)惠政策及設(shè)施。

4．行業(yè)的有關(guān)文件及規(guī)定。

5．國家的有關(guān)法律及文件。

(四)資產(chǎn)評估明細(xì)表的準(zhǔn)備

評估人員提供并由委托方填寫“建筑物清查評估明細(xì)表”。

(五)評定測算

如評估方法所需的數(shù)據(jù)資料無法弄到，應(yīng)立即改用可搜集到全部資料的其他方法。能夠搜集到幾種評估方法所需資料時，可用多種方法對進行估價，相互驗證后確定評估結(jié)果。

(六)確定評估結(jié)果，撰寫評估說明或評估報告

用兩個或兩個以上評估方法進行的評估，評估人員應(yīng)在分析論證若干個評估初步結(jié)果后給出評估最終結(jié)果，并撰寫評估說明或評估報告。


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