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房屋構筑物評估的前期費用怎么確定？

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3、計算不動產(chǎn)出租可以產(chǎn)生的凈收益

（1）單項資產(chǎn)評估時：

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)出租收入-房地產(chǎn)出租費用

（2）企業(yè)價值中的房地產(chǎn)評估

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)出租收入-房地產(chǎn)出租費用-所得稅費用

企業(yè)作為所得稅納稅主體，需要考慮所得稅費用對房地產(chǎn)凈收益的影響，計算所得稅時，非付現(xiàn)成本也可以抵扣，比如固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷。

房屋構筑物評估的前期費用怎么確定？

4、計算不動產(chǎn)的收益年限

（1）當房屋建筑物剩余使用年限＜土地使用權剰余使用年限，可以按照建筑物剰余使用年限確定收益期，但是需要考慮土地剰余收益年期的價值，但土地剩余價值難于準確確定，在評估實務中，一般通過對房屋進行維修和維護，增加維修費用從而增加建筑物的剩余使用年限，從而使得建筑物的經(jīng)濟耐用年限等于土地剰余使用年限；

（2）當房屋建筑物剰余使用年限＞土地使用權剩余使用年限，以土地使用權剩余使用年限確定收益期，如果土地使用權出讓合同約定到期后無償收回土地，則不再考慮房屋建筑物殘余價值；如果沒有約定無償收回，通常會考慮建筑物殘余價值。（總結：孰短原則，誰剩加誰。）

5、計算折現(xiàn)率

1、折現(xiàn)率的確定有三種方法，市場提取法、累加法和投資收益率排序插入法，但在評估實務中，通常采用累加法確定折現(xiàn)率，另外兩種方法不經(jīng)常使用。

折現(xiàn)率=安全利率+風險調(diào)整值

安全利率：通常采用一年定期存款或一年期國債所定；

風險調(diào)整值：承擔額外風險要求的補償，應根據(jù)估價對象所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險綜合確定。

房地產(chǎn)的折現(xiàn)率一般為7%- 9%。

商業(yè)折現(xiàn)率＞辦公折現(xiàn)率＞住宅折現(xiàn)率＞工業(yè)折現(xiàn)率

（1）租約期內(nèi)：因為已經(jīng)簽訂了租賃合同，相對應的風險較低。

（2）租約期外：通常選用的折現(xiàn)率會高于租約期內(nèi)折現(xiàn)率。


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