資產(chǎn)評估報告中如何完整準確地做好特別事項說明的披露
評估實踐中，經(jīng)常遇到評估程序受限，或有事項、待定事項（或未決事項）等情況，進而可能導致評估結論的不確定性，評估結論使用的不確定性。因此，委托人理解和使用評估結論時，需要全面掌握評估結論的有關信息，以便于利用評估結論時充分考慮這些信息，做出客觀的決策。
（1）評估程序執(zhí)行受到限制時的披露
實踐中經(jīng)常遇到的評估程序受限的情形有，不能全部或部分進行現(xiàn)場調查工作（如資產(chǎn)清查核實），或者全部或部分評估資料無法取得。造成受限的原因，大致歸納有兩種情況：
一是由于法律法規(guī)規(guī)定，暫不能履行評估程序。例如訴訟保全（財產(chǎn)保全），法院審理案件時，在作出判決前為防止當事人（被告）轉移、隱匿、變賣財產(chǎn)，依職權對財產(chǎn)作出查封、扣押、凍結等保護措施，以保證將來判決生效后能得到順利執(zhí)行，對這些資產(chǎn)的評估，一般不能完整履行評估程序。由于保密要求，軍工涉密資產(chǎn)評估在一定意義上屬于局部受限情形。比如：軍工涉密產(chǎn)品的相關信息參數(shù)；與軍方之間的往來款；核心生產(chǎn)設施（包括廠房、設備等）的相關信息參數(shù)；涉及軍品的技術類無形資產(chǎn)的相關資料信息等等涉密資產(chǎn)的評估等，一般無法進行資產(chǎn)清查核實，部分評估資料也不能得到。
二是客觀條件限制，無法或者不能完全或部分履行評估程序。屬于“應當，但不能或無法”情形，實踐中一般有：
①委托人完全或部分不配合評估工作，被評估單位完全或部分不配合評估工作，導致評估專業(yè)人員無法履行評估程序。例如，不能完整地進行資產(chǎn)清查核實，或未提供或未及時提供必要的評估資料；
②資產(chǎn)置放地的影響，導致評估專業(yè)人員無法履行評估程序。如，輸變電線路，地下直埋管線，工藝管道中的在產(chǎn)品，地下開采的井巷及建構筑物，公海航海中的客貨船；
③特殊環(huán)境下的資產(chǎn)評估項目。如，本次新冠疫情，一些評估項目無法全部或部分進行資產(chǎn)的清查核實。
對于評估程序受限的問題，實踐中沒有處理定式，建議評估專業(yè)人員一要敏感，二要靈活，以防范執(zhí)業(yè)風險為核心。要結合經(jīng)濟行為本質、涉及的主體、對評估的依賴程度、評估目的，綜合判斷在評估程序限制條件下能否出具評估報告；如果決定出具評估報告，報告要既不影響經(jīng)濟行為實施，又能防范因此帶來的執(zhí)業(yè)風險。以資產(chǎn)置放地點受限為例，披露方式可以參考如下示例：
納入評估范圍內的建構筑物資產(chǎn)共計**項，賬面金額**萬元，占全部固定資產(chǎn)的比例為**%，占全部資產(chǎn)的比率為**%。因煤礦生產(chǎn)的特殊性、安全性及井下建筑物的復雜性，對井下建構筑物，評估專業(yè)人員主要依據(jù)企業(yè)提供的工程圖紙、工程設計及工程施工合同等文件，對企業(yè)填報的井下建筑物的工程量進行了復核，并對主要井下建筑物進行了現(xiàn)場查看，而未能對全部井下建筑物的工程量進行實地逐一核實?？紤]到企業(yè)資產(chǎn)管理的規(guī)范性、礦山建設資料以及安全監(jiān)測資料的完備性、井下建筑物維修維護制度的規(guī)范性，我們依據(jù)上述資料，通過履行上述程序，作為井下建筑物評估基礎。
（2）或有事項的披露
企業(yè)的對外擔保行為、資產(chǎn)租賃行為可能導致企業(yè)的或有負債或者損失，從而可能影響企業(yè)價值。但是，在出具評估報告之前無法合理判斷該等事項對企業(yè)價值可能的影響程度。為滿足報告使用人獲得全面信息的要求，需要在評估報告特別事項中進行披露。披露的內容，首先要說明事項本身的性質、金額等情況；其次，說明評估報告的處理方式；第三，表明該事項可能導致的或有負債對企業(yè)價值的影響。披露方式可以參考如下：
根據(jù)A公司提供的擔保保證合同，A公司于2012年5月為其關聯(lián)公司B公司提供借款信用保證，B公司于2012年5月向**銀行借款10000萬元，借款期限至2015年5月，A公司為該筆借款提供保證，并對B公司償還義務承擔連帶責任，保證內容包括借款本息、可能發(fā)生的違約金和實現(xiàn)債權的費用等。根據(jù)A公司提供的專項說明以及B公司近兩年的財務報表，B公司正常經(jīng)營，能夠如期支付銀行利息，并未出現(xiàn)無法歸還貸款本息的跡象，本次評估結論未考慮擔保行為導致的可能的或有負債對企業(yè)價值的影響。在未來，如果出現(xiàn)B公司無法按期歸還銀行貸款本息的現(xiàn)象，A公司將會承擔連帶償付責任，出現(xiàn)或有負債，影響企業(yè)價值，請評估報告使用人關注。（基準日2012年12月31日）
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