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房屋和構筑物評估

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一、建筑物及其特性

建筑物是指與土地組合的建設成果，總體上劃分為房屋和構筑物兩大類。房屋是指能夠遮風避雨并供人們居住、工作、娛樂等各種活動的場所；構筑物通常不能直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活，如煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。房屋建筑由基礎、主體承重結(jié)構和屋頂及圍護結(jié)構等組成。建筑物有以下特殊屬性。

(一)不可位移性

建成后的建筑物坐落位置、結(jié)構類型、建筑朝向都是固定不變的。

(二)產(chǎn)權邊界復雜性

一般資產(chǎn)的產(chǎn)權邊界是比較清楚的。單項資產(chǎn)的產(chǎn)權要么是所有權，要么是使用權、租用權等，但在評估中經(jīng)常遇到同一幢建筑物具有多重產(chǎn)權屬性的情況，如公私同幢，私私同幢等，或表現(xiàn)為同幢房產(chǎn)中部分具有所有權，另一部分體現(xiàn)為租賃權。

（三）功能變異性

多數(shù)資產(chǎn)功能通常是固定不變的，使用價值將隨改變而消失。但建筑物不同功能改變反而會提高其使用價值，如商業(yè)區(qū)的廠房、車間改造，臨街工業(yè)用房改造成商業(yè)用房等。

房屋和構筑物評估

二、建筑物的分類

（一）按房屋承重結(jié)構分類

房屋建筑物的承重結(jié)構決定其使用性能、耐用年限和建造成本具有明顯的區(qū)別。房屋建筑物按承重結(jié)構分為以下四種。

1．鋼結(jié)構：由鋼主梁、次梁和柱形成建筑物骨架。屋架由鋼或鋼網(wǎng)架構成，樓板由鋼筋混凝土制成，墻體由磚或其他材料制成。

2．鋼筋混凝土結(jié)構：由鋼筋混凝土。房屋的梁柱、屋面板、樓板均以鋼筋混凝土澆筑而成。墻體用磚或其他材料制作。鋼筋混凝土結(jié)構可進一步劃分為排架結(jié)構、框架結(jié)構、框架剪力墻結(jié)構和剪力墻結(jié)構。

(1)框架結(jié)構由鋼筋混凝土主梁、次梁和柱形成的框架作為建筑物骨架，屋面、樓板上的荷載通過梁柱傳到基礎。墻體全部為非承重墻，只起分隔和圍護作用，房間布置靈活，不受樓板跨度的限制，適于建造寬敞、空間大的辦公樓、商店和工業(yè)廠房。

(2)剪力墻結(jié)構為鋼筋混凝土墻體承重，可承受垂直荷載和水平地震荷載，高層建筑樓板和墻體均為現(xiàn)澆或預制鋼筋混凝土結(jié)構，具有良好的整體性，抗震能力比磚混結(jié)構和框架結(jié)構強。

(3)框架剪力墻結(jié)構是框架結(jié)構與剪力墻結(jié)構的結(jié)合體。

3．混合結(jié)構

混合結(jié)構分為磚混結(jié)構和磚木結(jié)構。

(1)磚混結(jié)構：屋蓋、墻體、樓板、過梁為鋼或鋼筋混凝土制作，墻、柱磚砌。結(jié)構荷載通過屋蓋、樓板傳到承重墻上，再由承重墻傳到基礎。因此，磚砌承重墻質(zhì)量的好壞、砌體強度大小將直接關系到磚混結(jié)構的質(zhì)量和壽命。基礎不均勻下沉，承重墻體出現(xiàn)裂縫，意味著磚混結(jié)構建筑的整體破壞。

(2)磚木結(jié)構：墻、柱用磚砌筑，樓層、屋架用木材建造。

4．其他結(jié)構：主要包括木結(jié)構、竹木混合結(jié)構、簡易建筑物等。

(二)按房屋建筑物使用功能分類

1.工業(yè)用建筑物：工業(yè)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)資料使用的房屋、構筑物，包括廠房、倉庫、實驗室、辦公樓、煙囪、水塔、道路、橋梁、隧道、水壩、圍墻等。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)生產(chǎn)用建筑物也屬于此類。

2.民用建筑：包括民用住宅和公共建筑。公共建筑劃分為營業(yè)用建筑物和行政事業(yè)用建筑物。營業(yè)用建筑物指商業(yè)、金融和保險、郵電、旅館、飯店，及旅游服務業(yè)修建的人文景觀和服務場所。行政事業(yè)用建筑指黨政機關、社會團體和科、教、文、衛(wèi)、體育等事業(yè)用建筑。軍用建筑和外國駐華機構建筑也屬此類。民用住宅包括公寓、住宅和宿舍樓等。

另外，根據(jù)建筑物的建筑程度和使用狀況可將建筑物分為完工工程和在建工程。


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