2023農(nóng)村宅基地資產(chǎn)如何評估、估價(jià)?
這些年隨著農(nóng)村土地制度改革深入進(jìn)行，土地流轉(zhuǎn)增多，許多地方紛紛開始探索編制宅基地基準(zhǔn)地價(jià)。然而，具體實(shí)踐層面上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)如何編制，尚無準(zhǔn)確標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地價(jià)值如何評估？第一資產(chǎn)評估網(wǎng)小編幫你解答，咱們需要找好參照、理清思路。
1.找好參照
宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估的方法理論。
2016年7月，《集體土地使用權(quán)地價(jià)評估技術(shù)指引(征求意見稿)》發(fā)布。該《指引》針對宅基地價(jià)格評估的要點(diǎn)解釋了宅基地價(jià)格的內(nèi)涵，同時(shí)強(qiáng)調(diào)在主要參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的基礎(chǔ)上，運(yùn)用市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、抵押評估法等5種估價(jià)方法進(jìn)行宅基地地價(jià)評估。
集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估。近幾年，許多省市都進(jìn)行了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評估探索，典型的有四川省成都市模式、廣東省佛山市模式以及河南省模式等。都可以作為參照。
宅基地價(jià)格評估實(shí)踐。目前，北京、廣東、湖南等地都進(jìn)行了宅基地價(jià)格評估的實(shí)踐探索。如湖南省麻陽縣，其評估的技術(shù)路線是：假設(shè)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，找出兩者的區(qū)別，然后對國有土地地價(jià)作適當(dāng)處理，得出宅基地價(jià)值。
宅基地地價(jià)計(jì)算公式
宅基地地價(jià)=國有土地出讓地價(jià)(基準(zhǔn)地價(jià))-(征地補(bǔ)償費(fèi)+征地報(bào)批費(fèi)+土地純出讓金)
2.理清思路
把握一個(gè)概念：宅基地使用權(quán)內(nèi)涵。宅基地使用權(quán)是經(jīng)依法審批的由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織分配給其成員用于建造住宅的、沒有使用期限限制的集體建設(shè)土地使用權(quán)。
夯實(shí)兩個(gè)基礎(chǔ)：地類劃分與實(shí)地調(diào)查。一是分類研究現(xiàn)狀。二是加強(qiáng)實(shí)地調(diào)查。
參照三類規(guī)程：現(xiàn)狀調(diào)查、土地分等與地價(jià)制定。在宅基地基準(zhǔn)地價(jià)編制中可以參照三類規(guī)程：一是宅基地利用現(xiàn)狀調(diào)查方面，可以借鑒國土資源大調(diào)查和相關(guān)規(guī)程的要求;二是土地級別評定方面，運(yùn)用多因素綜合評價(jià)法時(shí)可以參照《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定;三是基準(zhǔn)地價(jià)制定及宗地地價(jià)修正系數(shù)制定方面，可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的要求。
抓住四個(gè)要點(diǎn)：
一是劃分均質(zhì)區(qū)域。將宅基地按照影響土地使用價(jià)值高低的土地條件和區(qū)位優(yōu)劣，劃分土地條件均一或土地使用價(jià)值均一的區(qū)域或級別。
二是分析樣點(diǎn)數(shù)據(jù)。在均質(zhì)區(qū)域劃定的基礎(chǔ)上，宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)該著手進(jìn)行樣點(diǎn)數(shù)據(jù)測算、分析。
三是選擇評估方法。宅基地基準(zhǔn)地價(jià)評估應(yīng)重點(diǎn)從成本構(gòu)成方面分析。具體選擇哪種評估方法可以參考《集體土地使用權(quán)地價(jià)評估技術(shù)指引》。
四是編制修正系數(shù)。應(yīng)分析基準(zhǔn)地價(jià)與宗地地價(jià)的關(guān)系，研究宗地地價(jià)的影響因素，編制基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下的修正系數(shù)表，使宗地地價(jià)評估更準(zhǔn)確有效。
宅基地基準(zhǔn)地價(jià)早日出臺，不僅能讓地主知道自家土地價(jià)值，還能能減少土地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛。
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