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淺談司法鑒定中的價值評估

發(fā)布于 ? 無形資產(chǎn)評估 ? 閱讀 2004次

但該俱樂部位于福利區(qū)的中部，如僅單獨拍賣這一處分財產(chǎn)，而不附加拍賣涉案財產(chǎn)的出入通道，拍賣是難以成功的。我們查勘了現(xiàn)場后，向法官提出建議，由涉案雙方劃定涉案財產(chǎn)一條便捷的通道，使其與市政道路能夠連接，供其以后出入，而評估中應(yīng)將此條通道用地與原處分財產(chǎn)一起評估。法官接受了這一意見，并說服涉案雙方進行配合，最終使涉案財產(chǎn)順利地完成了拍賣。

4、要重視評估的范圍。

評估對象情況各異，所含內(nèi)容各有不同，在評估前應(yīng)重視評估的范圍，避免因評估范圍不明確而引起異議。

5、評估結(jié)論一定要有詳實的資料作支持，這樣才能有力地支持評估結(jié)論的正確性。

評估價值需要應(yīng)用詳實的調(diào)查資料以及有關(guān)的政策、規(guī)定予以支持。

如有一次我們接受法院委托評估一處山林，我們選擇了對林地價值與林木蓄積量分別進行評估的評估技術(shù)路線，用了四天時間完成評估。我們調(diào)查研究的比較充分，走訪了當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)管理部門，采集了現(xiàn)在實際使用的基準(zhǔn)地價，林木管理有關(guān)規(guī)定，類似土地的實際

收益，并查閱了該地塊的出讓合同，價格等資料，對林木進行了兩次實際勘察，因此得出了很有說服力的評估價值。評估報告出具后，山林的業(yè)主開始認為其地價應(yīng)該更高，而評估值偏低。我們出示了該縣對該地塊的出讓合同的復(fù)印件，該縣的基準(zhǔn)地價表，被評估地塊的土地級別，合理的地價修正情況，該縣類似地塊的交易情況等較詳細的資料，合理地解釋了評估結(jié)果。最終法院、涉案雙方都認為評估結(jié)果是合理的。

又如我們所評估的房屋往往缺乏用地情況的資料。遇到這種情況時，我們不怕麻煩，每次都走訪有關(guān)的土地管理、房產(chǎn)與規(guī)劃部門去進行調(diào)查。有一次評估一個商鋪，該商鋪使用的裙樓已經(jīng)有八年，卻無該樓用地情況的資料。如要采用收益法進行評估，必須搞清土地的使用年限。為此，我們先后走訪了五個單位，最后找到了原管轄該區(qū)域土地的房地產(chǎn)分局，搞清了該塊土地是前些年為進行低洼地改造而劃撥給房地產(chǎn)公司開發(fā)的，其使用年限應(yīng)該按房地產(chǎn)管理法規(guī)定從樓房開工建設(shè)的時間起算。這樣，終于確定了土地收益法評估中的折現(xiàn)年限，業(yè)主也終于清楚了自己房屋的使用年限。評估報告出具后，法官與被告、原告都感到報告內(nèi)容真實可靠。

6、評估報告的文字闡述要嚴謹，決不能引起誤導(dǎo)。

司法鑒定評估是法院辦案過程的一部分，特別需要具備嚴肅性。評估報告往往要經(jīng)過多個部門的審閱，因此文字闡述必須嚴謹，決不能產(chǎn)生誤導(dǎo)。

這方面我們是深有體會的。一次我們評估位于一幢大廈的一部分裙樓，裙樓有多個方位，評估報告發(fā)到雙方后，都只注意了評估結(jié)果，也都無異議。但進入拍賣程序后卻發(fā)現(xiàn)了問題，原來報告中所評估的范圍是裙樓的另一部分，導(dǎo)致拍賣無法進行。法院把我們找去之后，我們發(fā)現(xiàn)評估對象和評估結(jié)果都是對的，但在編寫報告中文字闡述出了差錯。通過這件事，我們規(guī)定以后對每份報告都要經(jīng)兩人分別進行審核與校對，以防此類錯誤再次發(fā)生。

總之，進行司法鑒定評估，需要認真和細心，對工作中的各種情況要具體分析，并不斷總結(jié)，這樣才能完善地做好司法鑒定中的價值評估工作。


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