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加油站拆遷的價值評估方法有哪些（詳細解讀）

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對加油站的評估通常有兩種方案，一是保留經(jīng)營權，加油站原地向后搬遷或另選址搬遷，另一就是終止經(jīng)營權拆遷。現(xiàn)價段，加油站效益較好，本著和諧拆遷的原則，大多數(shù)地方拆遷采用第一種方案。

加油站資產(chǎn)評估的方法有哪些？

加油站因存在客觀收益，適用收益法評估，又因加油站位置稍有差異，收益差別較大，故不易找到類似的交易案例，難以采用市場比較法，故可采用成本法+收益法進行評估。

現(xiàn)詳細闡述成本法+收益法在加油站拆遷評估中的應用。

成本法+收益法評估加油站的評估思路

當加油站被拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營進行補償評估時，加油站評估應含特許經(jīng)營權價值。

這就要先弄清土地的法定用途，通過土地證或者用地規(guī)劃確定法定用途性質(zhì)，一塊單一的土地，僅憑土地證或用地規(guī)劃是無法成立加油站的，此類項目不同于開小賣鋪一樣隨意，政府多部門嚴格的審批手續(xù)使其在一定區(qū)域內(nèi)具有明顯的排他性和壟斷性。

從根本上講，加油站的超常利潤產(chǎn)生于國家嚴格的行業(yè)準入門檻，確立的他的特殊性質(zhì)取得的。故在拆遷終止經(jīng)營不再異地經(jīng)營時適用成本法+收益法進行評估。

當加油站被拆遷進行土地置換異地經(jīng)營進行補償評估時，按成本法+收益比較法進行估值是更趨于合理的方法。

現(xiàn)就如下詳細闡述：盡管在一般商服土地評估中也考慮了土地區(qū)位的差異性，但加油站對區(qū)位經(jīng)營環(huán)境的要求與其它商服用地是有明顯區(qū)別的。

加油站拆遷的價值評估方法有哪些（詳細解讀）

加油站資產(chǎn)評估的步驟有哪些

（一）加油站的現(xiàn)場勘察

（1）地理位置勘查

加油站的地理位置，對于加油站的收益起決定性作用，規(guī)模相同的加油站因坐落位置不一樣，受益情況差別巨大，現(xiàn)場勘察時，應先觀察加油站處于城市中位置，沿城區(qū)主要道路是國道還是省道，主干道還是一般道路，周圍車輛流動量等。

同時對置換的土地的地理位置進行相同的勘察，便于比較兩塊地的收益差異。

（2）加油站的設施及配套設施情況

一些新建的加油站配套設施齊全、設備較新；一些老的加油站效益較好的，經(jīng)常更新加油設備，配套設施齊全，而效益一般的加油站因經(jīng)濟條件限制，通常無力及時更換設備，設備陳舊，配套設施不齊全。


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