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2023年資產(chǎn)評(píng)估原則包括哪兩個(gè)層面？

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(六)評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則

資產(chǎn)評(píng)估具有動(dòng)態(tài)性特點(diǎn)，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間因素的變化而變化，因此必須選取一個(gè)評(píng)估基準(zhǔn)日。為了使資產(chǎn)評(píng)估得以操作，同時(shí)又能保證資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果可以被市場(chǎng)檢驗(yàn)，在資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，必須假定市場(chǎng)條件固定在某一時(shí)點(diǎn)，這一時(shí)點(diǎn)就是評(píng)估基準(zhǔn)日。它為資產(chǎn)評(píng)估提供了一個(gè)時(shí)間基準(zhǔn)。評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則也是對(duì)交易假設(shè)和公開(kāi)市場(chǎng)假設(shè)的一個(gè)反映。市場(chǎng)是變化的，資產(chǎn)的價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)條件的變化而不斷改變。從理論上說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)動(dòng)態(tài)資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)實(shí)靜態(tài)反映。這種反映越準(zhǔn)確，評(píng)估結(jié)果越科學(xué)。評(píng)估基準(zhǔn)日為“特定的時(shí)間點(diǎn)”，評(píng)估師的價(jià)值意見(jiàn)為該時(shí)點(diǎn)的價(jià)值意見(jiàn)，價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)是該時(shí)間點(diǎn)適用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。

(七)外在性原則

交易至少是兩個(gè)當(dāng)事人、兩種權(quán)利主體之間的事情。一方的行為可能要對(duì)另一方造成損失或收益，這就是所謂的外在性。

資產(chǎn)評(píng)估中的外在性原則是指，“外在性”會(huì)對(duì)相關(guān)權(quán)利主體帶來(lái)自身因素之外的額外收益或損失，從而影響資產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)資產(chǎn)的交易價(jià)格產(chǎn)生直接的影響。資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該充分關(guān)注“外在性”給被評(píng)估資產(chǎn)帶來(lái)的損失或收益以及這種損失或收益對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。

例如，在對(duì)房屋建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)一個(gè)重要的價(jià)格影響因素就是環(huán)境因素。房屋周邊開(kāi)發(fā)的程度、環(huán)境狀況等因素與房屋本身的所有權(quán)無(wú)關(guān)，但對(duì)房屋價(jià)格有重要影響。有時(shí)環(huán)境因素影響的權(quán)重，甚至不亞于房屋本身的造價(jià)。環(huán)境因素對(duì)房屋建筑物評(píng)估價(jià)值的影響實(shí)際上就是“外在性”對(duì)房屋建筑物價(jià)值影響的體現(xiàn)。優(yōu)良的環(huán)境會(huì)對(duì)房屋使用功能產(chǎn)生溢出效應(yīng)，增加房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)值或使用收益;惡劣的環(huán)境則會(huì)對(duì)房屋使用功能產(chǎn)生波及效用，減損房屋的轉(zhuǎn)讓或持有價(jià)值。


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