2023最新征收農(nóng)村集體土地補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和方法

征收農(nóng)村集體土地，除可按照地方標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償外，還可以參照被征收時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格給予被征地農(nóng)民（或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）公平、合理的補(bǔ)償。但由于法律法規(guī)的約束，目前農(nóng)村集體土地的直接交易還不多，市場(chǎng)價(jià)格比較難以直接獲取。雖然通過(guò)土地評(píng)估的方式模擬市場(chǎng)情況，可間接得到近似的集體土地市場(chǎng)價(jià)，但如何評(píng)估一直是業(yè)界難題。作者建議按照被征收土地的自然因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素、特殊因素和土地收益（收入）、市場(chǎng)情況等，采用收益還原法、市場(chǎng)比較法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等方法進(jìn)行，具體評(píng)估思路如下

農(nóng)用地補(bǔ)償評(píng)估

農(nóng)用地主要包括耕地、園地、林地和草地。農(nóng)田水利設(shè)施和養(yǎng)殖水面等也可納入農(nóng)用地進(jìn)行評(píng)估。

農(nóng)用地評(píng)估可以按照《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》進(jìn)行，主要評(píng)估方法為收益還原法，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地方，還可以選用市場(chǎng)比較法。

對(duì)于新開(kāi)發(fā)的農(nóng)用地，可以選用成本逼近法；對(duì)于待開(kāi)發(fā)的，可以選用剩余法；已完成了農(nóng)用地分等定級(jí)工作，制定了農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地方，可以選用評(píng)分估價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

下面以耕地為例對(duì)收益還原法的使用做詳細(xì)說(shuō)明。

收益還原法，是指將待估農(nóng)用地未來(lái)無(wú)限年期的年純收益，在土地被征收時(shí)點(diǎn)，以適當(dāng)?shù)耐恋剡€原率（貼現(xiàn)率）進(jìn)行還原（貼現(xiàn)），從而估算出農(nóng)用地價(jià)格的方法。

基本公式為：P=a/rP為土地價(jià)格a為農(nóng)用地的年純收益r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

農(nóng)用地的年純收益，既可以通過(guò)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)中的轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)租等價(jià)格來(lái)確定，也可以通過(guò)計(jì)算當(dāng)?shù)卣l件下主要大宗農(nóng)作物（主產(chǎn)品和副產(chǎn)品）前3年的平均年產(chǎn)值，扣減農(nóng)用地維護(hù)費(fèi)和生產(chǎn)農(nóng)副產(chǎn)品必須支付的直接和間接費(fèi)用（種苗費(fèi)、農(nóng)工費(fèi)、機(jī)工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)等）后得到。各種以土地為依據(jù)的支農(nóng)補(bǔ)貼、耕地保護(hù)基金補(bǔ)貼等，可直接計(jì)算為土地純收益。

土地還原率（貼現(xiàn)率）是將土地收益還原（貼現(xiàn)）為土地價(jià)格的比率，其原理是對(duì)于土地所有者來(lái)說(shuō)，只有當(dāng)他出賣土地獲得的貨幣存入銀行，每年獲得的利息收入至少要與原來(lái)地租（收益）一樣多時(shí)，他才愿意出賣土地。土地還原率可按下列方法確定：

1.土地純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇3宗以上近期發(fā)生交易的，且交易類型與待估宗地相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率測(cè)算還原率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即還原率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用國(guó)債年利率或銀行定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所處地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)因素對(duì)其影響程度確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：調(diào)查獲取社會(huì)上各種相關(guān)類型投資的收益率和風(fēng)險(xiǎn)，并按大小排序，然后分析判斷估價(jià)對(duì)象所對(duì)應(yīng)的范圍，確定其還原率。

在確定土地還原率時(shí)，應(yīng)注意不同土地權(quán)利、不同土地用途、不同土地使用年期、不同時(shí)期及不同區(qū)位土地之間還原率的差別。在收益相同的情況下，經(jīng)營(yíng)使用土地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大，則土地還原利率越高，地價(jià)越低。由于農(nóng)用地的主要用途為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)產(chǎn)出穩(wěn)定，市場(chǎng)波動(dòng)較小，因此經(jīng)營(yíng)農(nóng)用地的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較低，其土地還原率一般應(yīng)低于其他用地，大體可參照一年期存貸利率等取值。

市場(chǎng)比較法可通過(guò)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓形式的實(shí)例，進(jìn)行同質(zhì)比較修正，得到征收土地的市場(chǎng)價(jià)格。

集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估

集體建設(shè)用地的評(píng)估可以參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，選用收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本逼近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等進(jìn)行評(píng)估。其中，在集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)較發(fā)達(dá)的地方，可以通過(guò)調(diào)查租金或價(jià)格，選用收益還原法或市場(chǎng)比較法、剩余法進(jìn)行評(píng)估，在流轉(zhuǎn)市場(chǎng)不發(fā)育的地方，可以成本逼近法為主要方法，在制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域，還可以選用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

宅基地評(píng)估。1.在評(píng)估宅基地價(jià)格前，應(yīng)首先對(duì)其所在區(qū)域（以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為單元）進(jìn)行調(diào)查，凡有宅基地轉(zhuǎn)讓或宅基地上房屋出租實(shí)例的，應(yīng)以收益還原法為主進(jìn)行評(píng)估。集體組織內(nèi)有宅基地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的，或宅基地位于城市近郊區(qū)的，可采用市場(chǎng)比較法，通過(guò)比較因素修正進(jìn)行評(píng)估。

沒(méi)有流轉(zhuǎn)市場(chǎng)且位于遠(yuǎn)郊區(qū)的宅基地，采用成本逼近法評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格。

宅基地所有權(quán)價(jià)格=原土地價(jià)格+開(kāi)發(fā)費(fèi)用+取得宅基地相關(guān)稅費(fèi)+因改變農(nóng)用地用途和開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)的增值+土地所有權(quán)收益

原土地價(jià)格根據(jù)宅基地劃撥前的土地利用形態(tài)（地類）評(píng)估確定，劃撥前是農(nóng)用地的，按農(nóng)用地評(píng)估方法確定，是其他用地的，按其他用地的評(píng)估方法確定。無(wú)法確定宅基地劃撥前的土地地類的，按所在區(qū)域主要地類確定。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用是指使被占用作宅基地的土地具備建房條件所需各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和，如“三通一平”等費(fèi)用。

2.《物權(quán)法》確定了農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位。對(duì)宅基地進(jìn)行評(píng)估，首先要準(zhǔn)確界定所有權(quán)與使用權(quán)價(jià)格的區(qū)別與聯(lián)系，使用權(quán)是他物權(quán)的一種，是指非所有人對(duì)他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性的權(quán)利，是所有權(quán)權(quán)能的一部分。

征收宅基地，應(yīng)當(dāng)評(píng)估其所有權(quán)價(jià)格，因宅基地補(bǔ)償款項(xiàng)一般需要在所有權(quán)人和使用權(quán)人之間進(jìn)行分配，還需要評(píng)估宅基地所有權(quán)和使用權(quán)之間的價(jià)格差異。一般來(lái)說(shuō)，這種差異可以表述為：所有權(quán)價(jià)格=使用權(quán)價(jià)格+權(quán)益價(jià)差。為了防止評(píng)估的隨意性，一個(gè)地區(qū)的宅基地權(quán)益價(jià)差應(yīng)是一個(gè)相對(duì)固定的比例，因此，這一參數(shù)應(yīng)由地方政府組織專業(yè)力量進(jìn)行測(cè)算后向社會(huì)公布，供當(dāng)?shù)毓纼r(jià)師使用。宅基地權(quán)益差可按以下方法進(jìn)行測(cè)算：

一是通過(guò)年限差異近似代替所有權(quán)與使用權(quán)的差異，以無(wú)限年期代表所有權(quán)益，以有限年期代表使用權(quán)權(quán)益（可參照住宅用地最高出讓年期70年）。

宅基地權(quán)益價(jià)差=宅基地所有權(quán)×價(jià)差比例價(jià)差比例=1/(1+r)n，n為宅基地使用年期，r為土地還原率（貼現(xiàn)率）

二是通過(guò)成本逼近法的原理，剝離出權(quán)益價(jià)差，即：

價(jià)差比例=（宅基地所有權(quán)價(jià)格－取得宅基地稅費(fèi)－開(kāi)發(fā)費(fèi)－因改變農(nóng)用地用途和開(kāi)發(fā)投入帶來(lái)的增值）/宅基地所有權(quán)價(jià)格

確定了價(jià)差比例后，可以在評(píng)估宅基地所有權(quán)價(jià)格基礎(chǔ)上，分兩種情形對(duì)征收宅基地補(bǔ)償款進(jìn)行分配。

重新劃配宅基地的，按照宅基地所有權(quán)價(jià)格確定補(bǔ)償款，給集體經(jīng)濟(jì)組織，由集體經(jīng)濟(jì)組織參照價(jià)差比例分配。如在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部重劃宅基地，且涉及第三方的，補(bǔ)償額應(yīng)在集體經(jīng)濟(jì)組織、被征收宅基地的農(nóng)民、第三方之間協(xié)商分配。

不重新劃配宅基地，分配房屋保障居住權(quán)的，不再對(duì)宅基地使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償，將宅基地所有權(quán)價(jià)格×權(quán)益價(jià)差比例后的款項(xiàng)補(bǔ)償給集體經(jīng)濟(jì)組織。

其他集體建設(shè)用地評(píng)估。對(duì)國(guó)有建設(shè)用地交易較活躍的地方，除宅基地以外的其他集體建設(shè)用地補(bǔ)償評(píng)估，可以按照國(guó)家與集體組織按合理比例分享土地征收后增值收益的思路來(lái)評(píng)價(jià)確定補(bǔ)償金額。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地等有收益的集體建設(shè)用地，按照貢獻(xiàn)原則，剝離出土地收益后，可采用收益還原法等方法進(jìn)行評(píng)估，采用收益還原法時(shí)，應(yīng)按無(wú)限年期貼現(xiàn)。以集體建設(shè)用地投資入股興辦企業(yè)的，按折算的投資額作為集體土地的價(jià)格，進(jìn)行同質(zhì)比較修正后得到征收價(jià)格。所在區(qū)域集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)較發(fā)達(dá)的，可以選用市場(chǎng)比較法評(píng)估。對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)（村）公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地等沒(méi)有收益的集體建設(shè)用地，采用成本逼近法評(píng)估，制定了集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，還可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。

• 1
• 2
• 3